Váhajúci zákazníci, skúpe banky, developeri s plnými skladmi hotových bytov, stavbári trasúci sa o vyplatenie svojich pohľadávok. Nedôvera, obavy, otázniky nad budúcnosťou. To je obraz rezidenčného trhu na Slovensku na jar 2009. Prudký zvrat zo slnečného počasia do búrky nastal na jeseň minulého roka.
Pritom sa zmenilo len málo. S príchodom svetovej finančnej krízy sa otočila nálada spotrebiteľov i úverujúcich bánk. Z ochoty investovať, splácať i poskytovať balíky peňazí takmer na čokoľvek sa trh rýchlo preklopil do stavu uviaznutia. Zaseknutý dopyt čaká na nové impulzy, nižšie ceny i zmenu nálady. Optimizmus mu nenalieva prepúšťanie po celej krajine, nárast nezamestnanosti, odvahy mu nedodalo ani zavedenie novej meny. Azda neskôr. Na nákupné nadšenie si treba počkať. Koľko, to nikto nevie.
Zľava či bonus?
Po dlhých mesiacoch prudkého rastu cien sa tento trend na jar minulého roka výrazne spomalil. Trh kulminoval v máji alebo v júni – podľa regiónu. Odvtedy niekoľko mesiacov stagnoval, aby začiatkom zimy ceny zamierili nadol. Zatiaľ iba váhavo. Predávajúci, ktorých netlačí čas, nie sú príliš ochotní na cenové zľavy. Veria, že bláznivý dopyt sa vráti. Kupujúci sa, naopak, spoliehajú, že ceny pôjdu nadol výraznejšie, a nekupujú. Kto chce predať, však cenu znížiť musí a takých je čoraz viac.
Tento trend bude pokračovať aj v najbližších mesiacoch. Nielen pre neveselú náladu na trhu. Sú tu aj fundamentálne dôvody – najsilnejším je veľké množstvo nových bytov, ktoré sa tento rok majú dokončiť. V Bratislave je podľa 159717>analýzy realitnej kancelárie REB Real Partners predaných iba okolo 40 percent rozostavaných bytov. Podľa nej je v takmer 100 sledovaných projektoch stále nepredaných okolo štyritisíc bytov.
Tento rok sa z nich dokončí – odhadom – polovica. Mnoho projektov čaká kolaudácia už na jar, pričom sú predané iba spolovice, ako napríklad kolibský Parkville, 159471>Oberon na Dlhých dieloch alebo 158254>Vienna Gate v Petržalke. Voľné byty sú stále aj v projektoch dokončených už v minulom roku. Príkladom je 145639>Condominium Renaissance na Dlhých dieloch, Ružinovské centrum alebo projekty 142543>okolo Trnavy.
Zákazník si tak do pár mesiacov bude môcť vyberať z dokončených bytov v každej časti Bratislavy. Prejsť sa po obývačke, zavrieť sa v kúpeľni, pozrieť z okna, ohodnotiť kvalitu obkladu, omietky či podlahy. Prejsť sa po okolí, podiskutovať so susedmi, zozbierať skúsenosti z hľadania parkovacieho miesta, vyskúšať si v „priamom prenose“ rannú cestu do práce. A navyše sa developera opýtať, ako ho chce presvedčiť, že si má kúpiť práve tento byt a práve teraz. Zľavou či bonusom? Takto vyzerá trh zákazníka. Je to nové, treba si však na to zvyknúť. Iné to už zrejme nikdy nebude.
Tabuľku zväčšíte kliknutím.
Previs ponuky súvisí aj s tým, že aj keď sa zákazník kúpiť byt rozhodne, ešte zďaleka nie je vyhraté. Na rozdiel od minulosti vôbec nie je ľahké vybaviť si hypotéku. Banky sprísnili podmienky, úročenie je oproti minulosti vyššie napriek zavedeniu eura a znižovaniu úrokov Európskou centrálnou bankou. Komerčné banky sa totiž usilujú na pôžičkách viac zarobiť a tlačia úročenie nahor. Navyše sa objem peňazí, ktoré si založením nehnuteľnosti možno požičať, v porovnaní s jej hodnotou znižuje. Keď banky pred rokom požičiavali do sto percent trhovej hodnoty, občas dokonca i viac, v súčasnosti sa tlačia pod 70 percent, najlepšie niekde k polovičnej hodnote.
Toxická opatrnosť
Trh na situáciu reaguje logicky. Redukuje ponuku. Minulý a tento rok sa malo rozbehnúť niekoľko veľkých obytných projektov nielen v Bratislave, ale aj v Trnave, 141492>Nitre, 150399>Žiline, Banskej Bystrici a Košiciach. Neodštartovali a nedá sa ani skoro očakávať, že sa tak stane. Neistota a nedôvera na trhu núti developerov prehodnocovať svoje plány, znižovať objemy, posúvať termíny. Dôležitým momentom je opäť úverová politika bánk – podstatne opatrnejšia ako ešte pred rokom. Napokon, má to aj svoje pozitívne črty – veď v minulosti bankári poskytovali peniaze často aj na projekty, nad ktorými pozorovatelia krútili hlavou.
Medzičasom sa ukázalo, že nie všetko „niekto kúpi“, a z niektorých hrdých komplexov sa vykľuli ležiaky. Ohrozujú nielen zisky developera, ale už aj návratnosť bankových úverov. Na druhej strane sa opatrnosť finančných ústavov preklopila do opačného extrému. Strach z toxických úverov hrozí stagnáciou výstavby, ktorá by priniesla opätovný nedostatok nových bytov. A rovnako ako pred pár rokmi aj prudký rast cien ich náhrady – starých panelákových bytov. V tomto môže byť vyhýbanie sa toxickým aktívam naozaj toxické.
Riešenie je niekde v polovici. Developeri musia znížiť svoje predstavy o ziskovosti a vďaka zlacneniu stavebných materiálov a prác aj ceny bytov. To pritiahne záujem zákazníkov a podporí úverovú štedrosť bánk. Stačí si pripustiť, že viera „ceny nehnuteľností dolu nikdy nepôjdu“ je v podmienkach slobodného trhu kacírska. Ak sa dá stavať za 600 až 700 eur za štvorcový meter bytovky 157088>vo Vrútkach alebo v Lučenci, musí to ísť aj v Košiciach alebo v Bratislave. Hoci napríklad v Bratislave má veľký vplyv na predajné ceny bytov cena pozemku, pričom v lacnej lokalite tvorí desatinu, v drahej až dvadsať percent nákladov developera.
Orientácia na menej majetných zákazníkov v budúcnosti sa vyplatí. Podľa prieskumov UniCredit Bank je pomer ľudí plánujúcich v najbližších desiatich rokoch nákup nehnuteľnosti najvyšší medzi mladými do 29 rokov a zároveň ľuďmi s mesačným príjmom do 643 eur (zhruba 20-tisíc Sk).
Na druhej strane, 127742>drahé luxusné byty v lukratívnych lokalitách strácajú zákazníkov. Toto publikum sa viac-menej vyčerpalo, zahraniční záujemcovia sa stiahli, a tak tých, čo ostali, nútia nakupovať iba mimoriadne zľavy, ktoré však takmer kompletne zhltnú zisk developera. Príkladom je nábrežný River Park v Bratislave, kde skupina J&T musela ponúknuť až 40-percentnú zľavu, aby rozbehla viaznuci odbyt. Podobne, aj keď neoficiálne, sa prispôsobili ďalší predajcovia drahých projektov.
Privretie veľkých očí
Podobná situácia vládne v regiónoch, kde je navyše ešte stále bohatá ponuka cenovo prístupných stavebných pozemkov aj vo väčších mestách. Slovenský zákazník, prirodzene, inklinuje skôr k rodinnému domu ako k bytu, najmä ak sa finančná náročnosť ich nadobudnutia čoraz viac vyrovnáva. Veľké mestá ako Košice, Žilina, Trnava alebo Nitra ekonomicky vyrástli na prosperite zahraničných investorov, najmä automobilového, elektrotechnického a hutníckeho priemyslu. Ekonomická stagnácia im teda prinesie výrazné ochladenie rozohriateho realitného trhu. Aj tu bude príkazom dňa hľadanie možností priniesť na trh lacnejšie projekty pre široké vrstvy.
Čoraz viac by mal získavať na popularite nájomný model nielen preto, že mnohí kupujúci vyčkávajú pokles cien a zatiaľ radšej volia bývanie v prenajatom. Flexibilita a potreba častejšej zmeny u mladej generácie bude silnieť a v takom prípade je populárne práve bývanie, ktoré možno relatívne rýchlo zmeniť – už či na väčšie, menšie či v inom meste alebo v celkom inej krajine, ba i na inom kontinente. Slovensko si musí zvykať, že je len ohnivkom globálnej reťaze, ktorá okrem tovarov a služieb ponúka aj prácu a bývanie. Porastie počet obyvateľov Slovenska, ktorí pôjdu tam, kde to bude pre nich výhodnejšie.
Práve na nájomnom modeli stavia nová kategória obytných nehnuteľností – rekreačné apartmány. A končiaca sa zima ukáže, nakoľko boli koncepty ich návratnosti iba vyfabrikované marketingové chytáky a čo z nich sa osvedčilo v praxi. Prvé dokončené projekty totiž vlani vymenili stavebných robotníkov za rekreantov a na jar príde účtovanie. Aj v tejto oblasti sa trend pravdepodobne posunie k lacnejším produktom. Zákazníci z okolitých krajín v dôsledku hospodárskych problémov a slabosti ich mien pribrzdia svoj záujem a domácich bohatých klientov veľa nie je. Zaseknutý trh si počká na zmenu nálady a až oživenie hospodárstva ukáže, ktoré projekty na ňom ostali a ktoré ani potom nebudú mať šancu na prežitie.
Ilustračné foto - Flickr, Maňo Štrauch
