Priveľa bytov v osobnom vlastníctve, prakticky neexistujúci súkromný nájomný sektor a veľmi váhavé sťahovanie sa ľudí za prácou. Situácia na slovenskom realitnom javisku je podľa Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) jedna z príčin dlhodobej nezamestnanosti v krajine. Liekom má byť flexibilnejší trh s bývaním. Rozbeh nájmov by pomohol sa vyrovnať s boľavými ekonomickými zmenami, tvrdia autori štúdie o Slovensku. A má to byť aj prínos pre realitné odvetvie. Môže zabrániť prepáleniu cien nehnuteľností.
Návrhy organizácie združujúcej 30 vyspelých svetových ekonomík prichádzajú o niečo neskôr, ako by sa žiadali. Slovenská realitná bublina čiastočne fučí. Pre budúcnosť je dôležité odhaliť, ako sa možno budúcej bubline ak aj nie úplne vyhnúť, tak ju aspoň nenechať narásť do hrozivých rozmerov.
Pozor na zadlžovanie
Ceny nehnuteľností na bývanie v ostatných rokoch rástli, pretože ľudia viac zarábali, úroky sa znižovali a bytov v ponuke pribúdalo pomaly. Výrazne stúpal objem pôžičiek na bývanie a zároveň banky zľahčovali podmienky ich poskytovania. OECD registruje priemerný rast všetkých úverov na bývanie medzi októbrom 2006 až 2008 na úrovni zhruba 40 percent ročne. Na porovnanie, v eurozóne to bolo približne šesť percent.
- NEPREHLIADNITE SÚVISIACI ČLÁNOK:
- 160592>Ceny bytov nie sú v poriadku
- 160655>Dve úlohy štúdie OECD pre ruku štátu (Komentár)
- 129805>Slovensko uprostred bytovej bubliny (Zverejnené 19.3.2008)
Na jednej strane je takéto tempo typické pre štáty dobiehajúce vyspelý svet. Začínajú prakticky z nulového objemu úverov. Ukazovateľ hypotekárneho zadlženia v pomere k HDP je na Slovensku v súčasnosti približne 11 percent, priemer eurozóny je 40 percent. Na druhej strane svižný rast úverov je aj ovocím uvoľnených kritérií ich poskytovania. Čo úverový boom prináša?
Výsledkom sú prudko stúpajúce ceny bytov a po jeho skončení ich voľný pád. Vedia to už v Írsku, 131734>Španielsku aj v 157486>USA. V týchto krajinách sa realitný rozmach financoval na dlh, výkyv cien bol výrazný a o to je boľavejší prepad, keď zdroje lacných peňazí vyschli. Aj keď na Slovensku sa hypotéky zďaleka nedávali tak ľahkovážne ako za morom, pribúdalo klientov, ktorí kúpu bytu financovali úplne z úverových zdrojov a splátky predstavujú veľkú časť ich príjmu. Stúpal aj počet kupujúcich nehnuteľnosť na dlh na špekulatívne účely. Očakávali ďalší rast cien a príjmy z prenájmu kúpeného bytu.
Štúdia OECD upozorňuje, že treba dať pozor najmä na zadlžovanie mladých a ľudí s nízkymi príjmami. Pre tých je typické, že si ochotne berú úvery, hoci nie vždy na to majú dostatočný a perspektívny príjem. Špeciálnu pozornosť si zaslúžia pôžičky s variabilným úrokom, ktorých podiel na všetkých úveroch v eurozóne odhaduje Európska centrálna banka na štvrtinu. Na Slovensku je to podľa OECD viac. A naozaj, v ostatných rokoch takýchto úverov pribúdalo.
Nejde len o pôžičky s úrokovou mierou nadviazanou na medzibankové sadzby. Rizikom sú spotrebné úvery, ktorými sa dofinancovávajú nehnuteľnosti v prípade, že ich odhadovaná hodnota nedovoľuje vyšší hypotekárny úver. Ich úročenie bolo oproti hypotékam vždy vyššie. A v krízových časoch banky týmito sadzbami hýbu oveľa viac.
Problém rastúcej zadlženosti medzičasom utlmila finančná kríza. V decembri minulého roka poskytli slovenskí bankári 158040>iba šestinu úverov na bývanie v porovnaní s decembrom 2007. V januári sa nové hypotéky ďalej scvrkli. Dôvodom nie je len to, že bankári sa zaoberali príchodom eura a dostali pokyn pozerať sa na klientov oveľa opatrnejšie. Aj zneistení klienti sú obozretnejší, do hypoték sa tak nehrnú.
Autori štúdie OECD napokon tiež zhŕňajú, že z hľadiska finančnej stability nebezpečenstvo preúverovania prakticky neexistuje. Pôžičky, kde dlžník spláca iba úroky a istina ostáva na časy hojnosti, tu takmer neexistujú, podobne ani úvery v cudzej mene. Rovnako neboli príliš rozšírené ani spotrebné úvery založené nehnuteľnosťami so stúpajúcimi trhovými cenami.
Navyše, podľa Národnej banky Slovenska nehrozí zrútenie hypotekárneho trhu pre 160408>aktuálny pokles cien bytov na trhu. Bankový systém podľa centrálnej banky prežije aj polovičný zosun cien, pretože priemerný pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti je nízky aj vďaka rastu cien založených nehnuteľností v minulých rokoch. No centrálna banka upozorňuje, že tento ukazovateľ v priemere narastal najmä v posledných dvoch rokoch, keď banky zmäkčovali úverové štandardy a objem úveru už niekedy aj presahoval hodnotu zálohu. Aj tu zasiahla kríza – v posledných mesiacoch banky podmienky opäť sprísnili.
Neopakovať chyby
Rýchlo stúpajúce ceny sú nateraz minulosť, lenže tempo výstavby zaostávajúce za dopytom zostáva. Hoci kríza zdražovanie zastavila, utlmila aj nové projekty na bývanie. A keď zlé časy pominú, trh môže opäť čeliť slabej ponuke, ktorá bude tlačiť na rast cien. A nafukovať bublinu. Neflexibilný trh bráni i mobilite pracovnej sily a tá je kľúč k ďalšiemu rozvoju ekonomiky. OECD vidí riešenie v súkromnom nájomnom sektore. A ten je na Slovensku v úzadí. Dominujú byty v osobnom vlastníctve doplnené malým podielom štátnych nájomných bytov.
Táto štruktúra obmedzuje geografickú mobilitu pracovnej sily, ktorá je najnižšia v krajinách OECD a jedna z príčin vysokej dlhodobej nezamestnanosti. Rozvinutejší súkromný nájomný sektor môže okrem oživenia ponuky pracovných síl zabrániť aj prepáleniu trhu. Ako to dosiahnuť? „Rušením prekážok, ktoré bránia v jeho rozvoji,“ myslia si autori štúdie. Jedným z dôvodov nedostatku súkromných nájomných bytov je podľa nich napríklad zákonom garantované právo na odkúpenie bytu.
Celkovo sa medzi rokmi 1992 a 2006 podľa OECD na Slovensku sprivatizovalo okolo 340-tisíc obecných a zhruba 270-tisíc družstevných bytov. To trhu nepomohlo. Ako pripomína OECD, zákon s právom odkúpenia bytu nájomníkom je stále platný, hoci sa vzťahuje len na byty postavené do roku 1998. Jednoznačne preto odporúča: „Tento zákon treba zrušiť alebo aspoň zvýšiť ceny týchto bytov pri odpredaji na trhovú úroveň.“
Ďalšou brzdou súkromných prenájmov je rozsiahla ochrana nájomníkov v nájomných zmluvách na dobu neurčitú, k čomu sa pridávajú zdĺhavé súdne procesy pri vyrovnávaní sa s neplatičmi. Tí v bývalých štátnych bytoch, ktoré sa v minulosti reštitúciou dostali do rúk pôvodných majiteľov, dokonca požívajú záštitu ešte hrubšieho múra zákonov. Inými slovami, nekonečný 157355>príbeh o regulovanom nájomnom, ktorého koniec všetky vlády odsúvajú na neurčito.
Privýhodné svoje
Podľa OECD je brzdou nájomného sektora i výrazná daňová výhodnosť bytov v osobnom vlastníctve. Dane z nehnuteľností, ktoré určujú samosprávy, sú nízke. Chcelo by to preto zvýšiť ich na „neutrálnu“ úroveň a odvíjať sadzby od aktuálnych trhových cien bytov. Argumentom OECD je nízky podiel výnosov z týchto daní na HDP (pol percenta v roku 2007), čo zaraďuje Slovensko na dno rebríčka. Pretože neexistuje žiadna majetková, dedičská alebo darovacia daň a pri prevode po dlhšom čase ani daň z prevodu nehnuteľností, obecná daň z vlastníctva je jedinou uvalenou na nehnuteľnosť.
Aj v rámci daní z nehnuteľností sú byty privilegované, výnosy z nich tvoria iba malú časť daňových príjmov obcí z realít. Až dve tretiny pochádzajú zo zdanenia budov a štvrtina z pozemkov. Nárast daňových sadzieb by im tak priniesol výrazne viac peňazí. Samozrejme, znamenal by nárast výdavkov domácností. Niektoré by mohli mať problémy s ich platením, keď budú ceny nehnuteľností rásť a ich príjmy sa nezmenia, uvedomuje si OECD. „Nemožno jesť tehly a maltu,“ poznamenávajú autori štúdie. No podľa nich to nie je argument proti dani z nehnuteľností. Povinnosť platiť vyššie dane je problém likvidity, teda preskupenia výdavkov, nie základnej solventnosti.
Štúdia si všíma aj fakt, že na Slovensku zaplatené dane z úveru na bývanie nie sú odpočítateľné od základu pre daň z nehnuteľností. Vo väčšine krajín OECD to je možné.
Radovan Ďurana z inštitútu INESS uznáva, že na Slovensku málokto premýšľa nad možnosťou dlhodobého nájmu, lebo takýchto bytov je málo. Nájmy sú vysoké, kúpa bytu je naopak vysoko daňovo zvýhodnená oproti iným formám investovania.
S veľkou časťou odporúčaní štúdie súhlasí ministerstvo výstavby. No otázna je podľa nich problematika zdanenia nehnuteľností iba podľa trhovej hodnoty. „Je to síce obvyklý, nie však jediný prístup. Problém je, že často vedie k sociálnemu oddeľovaniu a vytváraniu giet,“ nazdáva sa Elena Szolgayová, vedúca odboru bytovej politiky Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR.
Zvýšiť dane nie je jediný „nepopulárny“ návrh, ktorý štúdia prináša. Odporúča tiež znížiť všetky štátne dotácie, ktoré podporujú investície do vlastného bývania. To sa týka programov počínajúc štátnou bonifikáciou hypotekárnych úverov, cez prémie na vklady do stavebného sporenia až po 115140>zvýhodnené pôžičky od Štátneho fondu rozvoja bývania. Dotovanie bývania sa prenáša do vyšších cien bytov, tvrdí štúdia OECD: „Rozsah týchto dotácií na úrovni 0,25 percenta HDP nie je veľký. Ich význam klesá, no existujú dôvody na postupné úplné zrušenie.“
Ďalšou ranou pre súkromný nájomný trh je zle nastavený sociálny systém v podobe 107455>obecných nájomných bytov a príspevkov na bývanie, čo vedie k vytláčaniu súkromných majiteľov z trhu. „Príspevky na bývanie majú malý význam, pretože ich oprávnenosť sa posudzuje prísne a prínosy sú malé. Keď si prijímatelia pomoci nájdu zamestnanie, stratia nárok na podporu bývania. To ich demotivuje hľadať si prácu,“ upozorňuje štúdia.
Efektívnejšia podpora bývania sa dá dosiahnuť zvýšením nájomného v sociálnych bytoch na úroveň blízku trhu a aspoň nájomcovia, ktorí už nespĺňajú kritériá, by mali platiť trhové ceny. Príspevky na bývanie by mali byť dostupné aj tým, ktorí pracujú, ale sú chudobní. Ich výška by mala odrážať lokálne náklady na bývanie, aby sa povzbudilo sťahovanie do rýchlejšie sa rozvíjajúcich a drahších regiónov krajiny.
Bývanie v sociálnych nájomných bytoch jednoducho znižuje motiváciu ľudí presťahovať sa. „Ak sa sociálne bývanie masívne dotuje alebo sa preukazovanie prostriedkov nedostatočne vynucuje, nájomníci majú silnú motiváciu zostávať na mieste tak dlho, ako je to len možné,“ konštatujú neradostnú situáciu v štátom podporovanom nájomnom sektore odborníci OECD. Nazdávajú sa, že poskytovanie sociálneho bývania musí byť adresnejšie, dostupné aj ľuďom, čo pracujú, a príspevky by sa tak mohli ešte rozšíriť.
Pružnejšia ponuka
Flexibilita trhu s bývaním by sa zvýšila, ak ponuka nových bytov bude viac reagovať na dopyt, čím pomôže tlmiť realitné cykly. Počas nedávneho rastu cien reagovala výstavba s veľkým oneskorením, čo ešte poháňalo cenové očakávania. V 90. rokoch sa takmer zastavila. Kým v roku 1980 dosahovala 9,1 bytu na tisíc obyvateľov ročne, v roku 1996 to už bolo iba 1,2 bytu. V tomto desaťročí vzrástla na 3,1 bytu v roku 2007, ale stále nedosahuje úrovne v okolitých krajinách. Už tento nárast otestoval strop kapacít stavebných spoločností, mnohým zúfalo chýbali pracovníci a v Bratislave bežne stavali české a rakúske firmy.
Pri snahe zvyšovať ponuku bytov sa treba podľa štúdie zamerať na efektívnosť územnoplánovacieho procesu a monitorovanie „dostatočnej konkurencieschopnosti stavebného sektora“. Radí viac ho zainteresovať do vývoja bytového trhu. Tvrdým orieškom sú aj podľa developerských spoločností práve postupy v územnoplánovacom procese. Zaberajú priveľa času. Navyše ich praktické uplatňovanie a vymožiteľnosť sú slabé, čo otvára dvere svojvoľnosti zo strany úradov aj investorov, prípadne korupcii.
Za prejav nedostatočnej konkurencie považujú autori štúdie aj to, že stavebné náklady sú v porovnaní s inými krajinami vysoké. „Mohlo by to znamenať slabú konkurenciu na trhu,“ tvrdí štúdia. Zodpovedné úrady by mali preto prešetriť sťažnosti na monopolné správanie a chrániť tak trh pred narúšaním súťaže. R. Ďurana je presvedčený, že pes je zakopaný niekde inde. Hlavný problém vidí práve v stavebnom zákone a zložitom procese získavania povolení, ako aj v korupčnom systéme územného plánovania.
Rozhodnutia o tom, či bývať vo vlastnom alebo nájme, neovplyvňujú iba ekonomické a fundamentálne ukazovatele. Veľkú úlohu hrajú sociálno-kultúrne faktory, ktoré politika nemôže tak ľahko ovplyvniť – napríklad tradícia vlastných domov a celoživotného bývania na tom istom mieste so silnými rodinnými a pracovnými väzbami. Namiesto aktívnej podpory súkromného nájomného sektora by sa preto politici mali zamerať na odstránenie obmedzení a daňového systému, pretože narúšajú rozhodnutia ľudí, hovorí OECD. R. Ďurana súhlasí. Nízky podiel nájomných bytov a domov na Slovensku by vláda nemala riešiť zvyšovaním dotácií do tejto oblasti, ale vyrovnaním podmienok – teda zrušením dotácií podporujúcich osobné vlastníctvo.
Odporúčania týkajúce sa úpravy príspevku na bývanie, lepšieho zacielenia regulácie nájomného, ako aj ukončenia privatizácie obecného nájomného sektora ministerstvo výstavby podľa E. Szolgayovej presadzuje dlhodobo, no iba s čiastočnými úspechmi. „Zatiaľ sa nedarí iniciovať smelší vstup inštitucionálnych investorov do súkromného nájomného bývania,“ priznáva. Úradníci sa nesmelo rozhýbali aspoň na papieri – viaceré odporúčania premietli do Modernizačného programu Slovensko 21 a dostať sa majú do chystanej aktualizácie Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015.
Titulka - Marián Kamenský
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
