Medzi zlomkom fondov, ktoré vlani zarobili, sú tri domáce špeciálne fondy nehnuteľností. A nezarobili málo. Keď všetko padá, výnosy 4 až 8 percent sú vysoké. Pritom realitné fondy v zahraničí mali problémy. Nečarujú tie slovenské s výsledkami? Výnosy im pritekajú hlavne z prenájmov, preto sú relatívne istejšie, než by boli „papierové“ výnosy z rastu hodnoty nehnuteľností. No napriek zaujímavým ziskom sa do nich investori nehrnú.
Proti prúdu
Výsledky špeciálnych realitných fondov sa líšia vďaka stratégii. Nedržia, tak ako väčšina realitných fondov v ponuke, len akcie developerov a ďalších firiem z realitného biznisu. Ich výnosy sú priamo závislé od prijímaného nájomného. A to zatiaľ priteká.
- NEPREHLIADNITE:
- 156811>Realitné fondy: z blata do kaluže
- 156314>Nemecké otvorené fondy ďalej zatvorené
Najstarší a najvýkonnejší z kvarteta špeciálnych fondov nehnuteľností je fond IAD Investments. Za posledný rok zarobil vyše osem percent. Aj vďaka nižšiemu poplatku za správu. Úplne rozhodujúce pre výnos fondu v minulom roku boli podľa predsedu predstavenstva spoločnosti Pavla Smetanu reálne príjmy z prenájmov nehnuteľností a finančné výnosy. „Našou stratégiou je kupovať predovšetkým reality, ktoré prinášajú stabilný výnos z nájmov nad ôsmimi percentami,“ vysvetľuje. Ak si navyše fond dokáže lacnejšie požičať, napokon dosiahne z týchto aktív ešte vyšší výnos. Podľa neho sa výnos zo žiadnej z nehnuteľností od nákupu neznížil.
IAD Investments nezverejňuje informácie o majetku vo fonde. Pre TREND uviedol len to, že doň patria tri nehnuteľnosti. Retailové priestory v Bratislave dávajú hrubý ročný výnos 8,5 percenta. Administratívna budova prináša 10,5 percenta ročne, tretí projekt sa len bude stavať.
P. Smetana si myslí, že nadcenenie nehnuteľností vo fondoch na Slovensku nehrozí. Na rozdiel od zahraničia musí byť aspoň 70 percent nehnuteľností ocenených výnosovou metódou. A cena podľa nej nesmie prekročiť priemer z dvoch znaleckých posudkov. Tie však stačí dať robiť raz za rok. Pričom správcovia vyhlasujú kurzy podielov častejšie – denne až mesačne. Znalci zohľadňujú stavebné náklady a amortizáciu nehnuteľností, no svoje odhady nemôžu flexibilne prispôsobovať prudkým zmenám cien na trhu, aké sa odohrávali najmä v minulom roku. Navyše je reálnych transakcií na trhu primálo, takže výpočet trhovej ceny niet o čo oprieť. Znalecké ceny tak odzrkadľujú realitu iba s určitou rezervou a oneskorením.
Proti kríze
Druhý najvýkonnejší zo špeciálnych realitných fondov je produkt Prvej penzijnej. Vzhľadom na okolnosti so stále slušným zhodnotením – vyše 7 percent. „Výkonnosť fondu je postavená na reálnych príjmoch, nie na precenení hodnoty nehnuteľností,“ vysvetľuje aj predseda predstavenstva Prvej penzijnej Stanislav Žofčák. Stanovili si, že výnos fondu z nepeňažných aktív – a tie predstavujú zhruba dve tretiny – má byť desať percent ročne.
Kde ho fond dosahuje? Prostredníctvom akcií na to vytvorených realitných spoločností vlastní dve plne obsadené budovy s dlhodobými nájomnými zmluvami. Okrem nich drží pozemky v bratislavskej Rači. Stavať na nich neplánuje, to je zámer ich developera, ktorý fondu platí okrem nájmu opčnú prémiu za budúcu možnosť ich odkúpiť.
S. Žofčák je presvedčený, že kríza by sa na prenájmoch nemala prejaviť. Ak by aj, šlo by najskôr o výpadok príjmov. Nie pokles hodnoty podielu vo fonde. A stratégia správcu je nepreceňovať hodnotu realít. „Aby sme potom nemuseli preceniť zase nadol,“ vysvetľuje šéf Prvej penzijnej.
Negatívnemu vývoju hodnoty fondu môže správca zabrániť aj obmedzením vyplácania klientov. Má právo pozastaviť redemácie na celý jeden rok. Ak by výberov nebolo tak dramaticky veľa, no bolo by ich viac, než by mohol vyplatiť z likvidnej rezervy, môže si požičať. Aby nemusel hneď začať odpredávať realitné aktíva. V súčasnosti výbery obmedzené u tohto správcu ani ostatných nie sú. Podielnik si môže peniaze vybrať rovnako ako z akéhokoľvek iného otvoreného podielového fondu. Správca ho musí vyplatiť „bezodkladne“.
Najväčší zo špeciálnych fondov nehnuteľností spravuje Tatra Asset Management (AM). Ten zarobil za rok štyri percentá. Jeho nákupy sa rozbehli len predvlani. A až do vlaňajšieho doplnenia portfólia pripomínal skôr peňažný fond.
Vôbec žiadne nehnuteľnosti nekúpil fond AM Slovenskej sporiteľne (SLSP). Od začiatku fungovania investuje do iných realitných fondov a do dlhopisov firiem z realitného biznisu. Hoci aj tento fond sa priamo podieľa na výnosoch plynúcich z nájomného pre držané realitné fondy, väčšina majetku strácala na hodnote. Preto má najhoršiu bilanciu. Ako jediný z kvarteta investície od vzniku mierne znehodnotil. Podielnici reagovali výbermi. Nespokojní s výsledkom si odniesli za posledný rok zhruba tretinu majetku fondu. Podľa portfólio manažéra AM SLSP Vladimíra Boleka však realitný fond potvrdil svoju pozíciu konzervatívnej investície, keď v protiklade s inými triedami investícií predstavoval „bezpečný prístav“. V budúcnosti počítajú s pozitívnym výnosom.
V štyroch špeciálnych realitných fondoch je v súčasnosti majetok za 120 miliónov eur. To sú tri percentá z celkových investícií v podielových fondoch. Pritom napríklad do fondu Prvej penzijnej vložila takmer polovicu peňazí jej matka – Poštová banka.
Hoci Slováci si reality ako investíciu mimoriadne obľúbili, do týchto fondov sa nehrnú, pretože majú relatívne vysokú minimálnu investíciu. Od 1 660 eur. A správcovia peniaze na nákladný marketing nemajú. Spoľahnú sa na distribútorov. Budeme sa propagovať cez odporúčania tých, čo sa stretávajú s klientmi, hovorí S. Žofčák. Tatra AM zasa peniaze do realitného fondu už vyše roka neprijíma.
Ruky preč od bytov
V tom, kam budú do nich vložené peniaze smerovať, majú slovenské realitné fondy pomerne jasno: „Určite kancelárske projekty, určite pozemky s perspektívou budúcej výstavby, budovy schopné pravidelne a dlhodobo vynášať,“ definuje záujmové oblasti S. Žofčák. Bytové nájomné domy jeho fond neťahajú. Sú náročné na správu.
„Veľký Baťa" z portfólia Prvej penzijnej.
V majetku fondu Náš prvý realitný je napríklad obchodno-kancelárska budova na Hurbanovom námestí v centre Bratislavy, známa pod názvom Veľký Baťa. Je plne prenajatá, rovnako ako ďalšia akvizícia – testovacia hala v Trenčíne, ktorú využíva výrobca pre automobilový priemysel Johnson Controls. Obidve kupoval v roku 2007 na jeseň. S nákupom ďalších nehnuteľností fond otáľa. „Ceny na trhu sú ešte stále nafúknuté, zatiaľ ešte neklesli dosť na to, aby nás pritiahli. V každom prípade však je z čoho vyberať,“ vysvetľuje S. Žofčák.
Realitný fond Tatra AM tiež nakupoval najmä vlani v lete, keď ešte na jeseň 2007 získal nákupné centrum Južanka na trenčianskom sídlisku Juh. Vlani ho doplnili kancelárska časť bratislavského polyfunkčného komplexu Rozadol a dva obchodno-priemyselné areály. Rozadol je okrem iných sídlom softvérovej firmy Asseco a developerských Opera či East West Development. Ilava Logistic Centre je zasa hniezdom dodávateľa pre automobilový priemysel. Štvrtou akvizíciou je budova novootvoreného hypermarketu Tesco v Senci.
Výnosy budú plynúť z nájomného živeného domácou spotrebou a v prípade Rozadolu či Ilavy aj exportom. Presne to zodpovedá filozofii TAM orientovať sa pri nákupoch na „prenajaté nehnuteľnosti s menším počtom nájomníkov s dlhodobými zmluvami“. Ani tu rezidenčné projekty neprichádzajú do úvahy.
Predseda predstavenstva IAD Investments Pavel Smetana naznačuje, že v majetku ich realitného fondu je malé obchodné centrum v prímestskej časti Bratislavy a administratívna budova v jej centre. Koncom minulého roka navyše vstúpil do developerského projektu v centre Nitry. Jeho úlohou je premeniť bývalý priemyselný areál na polyfunkčný komplex s obytnou časťou. Stavebné povolenie sa čaká čoskoro.
Byty fond IAD v portfóliu nemá, plánom je mať iba tie, ktoré vzniknú vo vlastných developerských projektoch a sú určené na predaj. „V najbližšom čase to určite nebudú byty v Bratislave,“ uisťuje P. Smetana. Prioritou sú podľa neho plne obsadené nové nehnuteľnosti s potenciálom dlhodobého rastu ich hodnoty. Rozhodujúca je výhodná poloha. Fond tento rok pripravuje investíciu na strednom Slovensku.
V zahraničí fondy a investičné spoločnosti často držia v portfóliách tisíce nájomných bytov, najmä v krajinách, kde je takáto forma bývania zvyčajná – ako je Nemecko, Rakúsko alebo Veľká Británia. Na rozdiel od investícií do komerčných nehnuteľností sú rezidenčné reality menej citlivé na konjunkturálne cykly a prosperitu nájomníkov.
Kancelárske, obchodné a priemyselné budovy na Slovensku sa síce zatiaľ hrdia stabilitou nájomníkov a istými výnosmi. No finančná kríza a spomalenie ekonomiky prinesú znižovanie kapacít priemyselných výrobcov, ale i bánk, obslužných firiem a maloobchodu. Ich potreby priestorov sa znížia a začnú tlačiť na zníženie prenajatej výmery. Majiteľom komerčných nehnuteľností tak ohrozia príjmy, pretože nájsť nových nájomníkov nebude vo veľkej konkurencii také ľahké. A ak, tak pravdepodobne za nižšie nájomné.
Ako to robia zahraniční
V minulosti na Slovensku, najmä v Bratislave, nakupovali byty najmä zahraničné fondy a investičné spoločnosti, ako napríklad írska Parker Green. Často ich potom ponúkali ďalej na predaj zákazníkom vo svojej domovskej krajine. Rakúska realitná firma Conwert sa naopak sústredila na nákup celých bytových domov alebo ich častí, pričom plánuje takto získané byty dlhodobo prenajímať. V majetku má zatiaľ bytovku Cube a časť projektu Arboreum. Svoj bytový projekt v bratislavskej Záhorskej Bystrici naopak plánuje ako klasický developer – s predajom bytov novým majiteľom.
Do výstavby sa pustili aj ďalšie realitné firmy – luxemburské Orco, poľské GTC alebo írsky Quinlan. Byty sa na Slovensku chystal stavať aj rakúsky Immoeast, napokon od projektu Century Residence v centre Bratislavy upustil a ponúka ho na predaj. Relatívne pokojný život si naopak užívajú uzavreté realitné fondy, ktoré vznikajú pre investovanie do konkrétnej nehnuteľnosti. Také vedie napríklad nemecká spoločnosť Hannover Leasing. V prípade nájdenia budovy vhodnej na akvizíciu osloví investorov v databáze a ponúkne im vloženie peňazí do fondu tejto nehnuteľnosti. Keď sa „vyzbiera“ dosť peňazí na kúpnu cenu, fond sa uzavrie a na rade je transakcia.
Jeden z fondov Hannover Leasingu vlastní napríklad kancelársky komplex Apollo Business Center I. na Prievozskej ulici v Bratislave. Spoločnosť pokladá za ideálne nehnuteľnosti do hodnoty 100 miliónov eur. Na drahšie sa ťažko zhromažďujú peniaze a investorov by už bolo príliš veľa. Tí sa o nehnuteľnosť živo zaujímajú, každoročne dostávajú správu o hospodárení, zoznam nájomcov a stretávajú sa na valnom zhromaždení, kde vývoj hodnotia. Mnohí si urobia výlet do Bratislavy, aby si „svoju“ nehnuteľnosť ohmatali naživo.
Pri realitných fondoch nejde o rýchle zvýšenie hodnoty podielu a vybratie ziskov. Hannover Leasing napríklad poskytuje pri fonde Apollo stabilné ročné výnosy 6,75 percenta. Mohol by vyplácať aj viac, no konzervatívny prístup velí vytvárať rezervy na čas, keď budú končiť súčasné nájomné zmluvy a nových nájomníkov sa pre oslabujúcu ekonomiku nepodarí rýchlo nájsť. Jeho podielnici investujú na desať a viac rokov, minimálny vklad je stanovený na 15-tisíc eur. Fond Apollo má niekoľko stoviek drobných podielnikov.
Foto - Maňo Štrauch
