Rok 2004, región Považie. V Žiline sa podobne ako v iných mestách predávajú len staré byty. Aj to vlažne. Na trhu nových neexistuje ponuka, dopyt je slabý. No presakujú informácie o vstupe kórejskej automobilky do regiónu. Mnohí vytušia príležitosť, do biznisu vstupujú aj neskúsení. Žilina začína ekonomicky rásť, v roku 2008 vyzerá aj realitný trh úplne inak. Až prichádza vytriezvenie.
- Pohľad na regióny:
- 141037>Trenčín čakajú nájazdy investorov
- 141492>Realitný ošiaľ v Nitre sa zatiaľ drží
- 142543>Reality v Trnave prešľapujú na mieste
Mesto okupujú nepriehľadné ploty. Stavia sa Aupark, Amfiteater, Arboreum, Europalace a mnohé ďalšie. Pri pohľade do blízkej budúcnosti sú developeri ešte odvážnejší, vidia obrovské nákupno-zábavné centrá a 40-poschodové vežiaky. Žilina po rýchlom štarte túži prerásť Slovensko. No kupujúci odchádzajú a o ponuku v súčasných cenách nemajú záujem. Developeri na nich v stavebnom ošiali zabudli.
Hurá do realít
Región bol dobre rozbehnutý už pred príchodom automobilky, po ňom rástol ešte výraznejšie. „Oživenie bolo markantné,“ potvrdzuje Petr Růžička z realitnej kancelárie Custom Real. Hovorí o zvýšení ponuky na trhu nových bytov i o oživení dopytu. Kým obytný štvorcový meter stál krátko pred príchodom automobilky 15-tisíc korún, dnes je priemerná cena viac než dvojnásobná. Bez závodu Kia by mesto rástlo pomalšie. Dovtedy sa tu nič nedialo, len individuálna výstavba, hovorí zástupca realitky.
Potom prišiel boom. Keď odvážne firmy s dostatkom kapitálu zachytili informácie o automobilke, narýchlo sa pustili do výstavby. Miestni investori mali očakávania, ktoré ich skúsenosti prevýšili. Projekty sa neskôr prehodnocovali, väčšie byty rozdeľovali na menšie či menili na kancelárie. Príkladom je novostavba Renox na Ulici vysokoškolákov či stobytový komplex 142845>3-Star od SkyBau. S termínom dokončenia v prvej polovici 2009 je v ňom stále voľná viac než polovica bytov.
- NEPREHLIADNITE:
- 150401>Poľovačka na kupujúcich v obchodoch
Nájdu sa aj investori, ktorí si s projektom už nevedia rady. 121836>Nového majiteľa má Amfiteater a vlastnícke vzťahy sa menili aj v prípade bývalého projektu Level Park. Ten sa od leta stavia v inej podobe, namiesto hotela a apartmánov má ísť o dve kancelárske veže. Otázny je osud približne 500-bytového Color Parku z dielne izraelského podnikateľa Michaela J. Karbana, predošlého vlastníka Amfiteatra. Stavať zatiaľ nezačali. Investor požiadal o predĺženie platnosti stavebného povolenia.
Spomalenie
Celkovo je momentálne podľa Petra Gordíka z realitnej kancelárie RED v ponuke novostavieb zhruba 700 voľných bytov. Ročný dopyt sa pritom pohybuje okolo 250 až 300. To je ozaj veľkorysé menu pre málo hladných kupujúcich. Má ho na svedomí tohtoročné celoslovenské spomalenie aj postrach finančnej krízy. Prepad predaja sledujú miestne realitky od jari tohto roku, staré byty sa oproti najvyšším úrovniam ponúkajú o pätinu lacnejšie. Klienti už nenakupujú bezhlavo, tvrdí P. Růžička. Trh sa nenaštartoval ani po lete a momentálne stagnuje. Tak ako aj v iných krajských mestách. No Žilina je výnimočná svojou ponukou stoviek bytov v nových projektoch. A v nich sú vložené stovky miliónov korún nadšených developerov.
Na otázku, či výstavbu bytov neprepálili, P. Gordík krúti hlavou: „V mnohých projektoch nebola vhodná štruktúra bytov a ich ceny boli pre lokálny trh neprijateľné.“ Investori videli v rastúcom regióne príležitosť a chceli ju využiť. Do biznisu vstúpili nováčikovia, priniesli veľké byty a veľké ceny. „Niektorí developeri konali živelne, nesprávne nastavili projekty,“ súhlasí Patrik Kurimský z realitno-konzultačnej spoločnosti Licitor. Miesto na trhu majú mať podľa neho menšie projekty, nie mega akcie. No investori majú iné okuliare ako predajcovia, výrazne ružovejšie. Stavia sa dvestobytové Arboreum, 99647>Europalace, Šašvárka, bytovky na sídlisku Hliny či The Cube a mnohé ďalšie. Nezávislá internetová stránka zilina-gallery.sk, ktorá výstavbu v meste sleduje, eviduje celkovo viac než 60 projektov.
O Amfiteatri na Bôriku pred časom v meste prebiehali zápalisté diskusie. Dvadsaťštyripodlažná veža uprostred zástavby rodinných domov ponúka byty za 43- až 77-tisíc Sk/m2. Hrubá stavba je hotová a noví obyvatelia sa majú sťahovať na jar budúceho roka. Majiteľov však pozná len zhruba 30 z dvoch stoviek bytov. Projekt má okrem ceny ešte jeden problém uspieť u zákazníkov. Tým je jeho povesť. Keď sa doň pred dvoma rokmi pustil izraelský investor, Žilinčania ho označili za zlatokopa. Neskôr projekt predal firme rodiny Slotovcov, ktorá ceny ešte potiahla nahor.
Nápadne ambiciózne sú aj dva najväčšie projekty, 148423>pripravovaný Europark z kuchyne miestnej firmy SSiM a 120704>vežiak Ciss City od martinskej stavebnej spoločnosti. Oba túžia po oblakoch, majú mať 34 a 42 podlaží. Europark zažil viacero zmien a odsunov, po novom má priniesť viac než štyri stovky bytov namiesto pôvodne plánovaných kancelárií. „Nie je dopyt po áčkových kancelárskych priestoroch,“ obhajuje zmenu šéf SSiM Ivan Matejčík.
Opačný pohľad má P. Kurimský, hovorí o „výraznom nedostatku“ kancelárií najvyššieho štandardu. Názoru má vyhovieť práve Ciss City, vežiak, ktorého cieľ je jasný – prerásť všetky ostatné na Slovensku. Projekt síce ani po roku od ohlásenia nemá územné rozhodnutie, no podľa investora je stále reálny a celý areál plánujú dokončiť do konca roka 2012.
Čo príde
„Na to, ako sa Žilina rozvíja, je tých projektov priveľa, najmä mamutích,“ konštatuje P. Růžička. Tvrdí, že príchod automobilky síce znamenal prílev kupujúcich, no nie taký, aby vsiakol všetko. Naštartovaný región novostavbám praje, na konkrétne chute klientov sa stále zabúda. Po udomácnení sa Kórejčanov sa ukázalo, že šlo o umelo vytvorenú špecifickú ponuku, hovorí P. Kurimský. Napriek tomu nestráca optimizmus. Trh podľa neho bez problémov dokáže súčasnú ponuku absorbovať. Ale niekoľko stobytové projekty s vysokou cenovkou nateraz nemajú miesto. Za hranicu, ktorú je klient za dobrý byt v dobrej lokalite ochotný zaplatiť, považuje tisícpäťsto eur za štvorcový meter (vrátane dane).
Okrem nesprávne nastavených bytových projektov je pre dopyt po nich „škodnou“ aj nájomný trh. Zamestnanci automobilky a jej dodávateľov sa rozhodujú práve pre bývanie v prenajatom. Do vlastného rodinného bývania investujú až po niekoľkých rokoch istoty pracovného miesta.
Práve kvôli segmentu prenájmu si región všimli nadnárodné skupiny. Napríklad rakúsky Conwert, ktorý ešte 132698>začiatkom roka kúpil obytný vežiak Cube a jednu budovu v komplexe Arboreum. Firma nechce získané byty predávať, iba prenajímať a ponúkať priemerný dvojizbový byt s rozlohou 50 m2 za tristo až štyristo eur mesačne (6 až 8 eur/m2) plus náklady na prevádzku.
P. Růžička spomína na tisíc eur mesačne, ktoré sa v začiatkoch „Kia-časov“ v Žiline za prenájom bytu pýtali: „Predtým tu žiadny trh s prenájmami nadštandardných bytov neexistoval.“ Dnes sú ceny na nižších úrovniach, za dvojizbový sa platí v priemere päťsto eur mesačne.
Žilinu čaká v blízkej budúcnosti zmena. Kým dnes sú v ponuke na predaj stovky voľných bytov v novostavbách, o dva až tri roky to tak byť nemusí. Keď sa aktuálne rozostavané projekty dokončia, menu ďalších už nebude také sýte. Vo výhľade okrem otáznych megaprojektov s plánovaným dokončením o štyri, päť rokov nie sú žiadne hmatateľnejšie plány.
To môže na trh priniesť stabilitu. Bude mať podobu dlhých rokov postupného zapĺňania prázdnych bytov. Ľudia až rokmi dospejú k rozhodnutiu, že do Žiliny neprišli iba na dočasne, ale na celý život. Pre mesto to bude vytriezvenie z kórejského sna. Poznanie, že ponuka nových bytov záujem klientov o roky predbehla, bude pieskom v motore oveľa bujnejších ambícií.
Foto - Maňo Štrauch, Ľuboš Mistrík
