Nové bývanie na Slovensku cenami dobieha byty v okolitých krajinách strednej Európy. Neplatí to iba o Bratislave. Aj slovenské regióny držia krok s českými, doťahujú sa na poľské a rakúske, predbehli maďarské. Ak bude dynamický vývoj z ostatných rokov pokračovať, bude to pre slovenské ceny znamenať posun na vyššie priečky stredoeurópskeho rebríčka.
Mladší brat dorastá
Slovenské hlavné mesto cenovo potiahla výstavba v drahých cenových kategóriách a množstvo projektov v strednom segmente. Tento rok síce začali pribúdať 138432>komplexy lacnejších bytov, no konkurencia ešte nie je taká tvrdá, aby rast cien zabrzdila. Zapôsobila zatiaľ iba na staršie, zvyčajne panelákové byty. Tie vo väčšine bratislavských mestských častí svoje zdražovanie zastavili. Podobný vývoj hlásia aj ostatné krajské mestá, kam v minulom roku zavítalo množstvo nových projektov.
V Prahe, vo Viedni i Varšave sa priemerné ceny nových bytov pohybujú okolo hranice 2 500 eur za štvorcový meter bez DPH. V Bratislave to bolo v prvom polroku tohto roka 2 165 eur. Vrátane DPH, ktorá je na Slovensku 19 percent, je to 2 576 eur. Výrazne nižšie ceny novostavieb sú v Budapešti. Výška dane z pridanej hodnoty, ktorú pri predaji novopostavených nehnuteľností treba zaplatiť, je v každej krajine iná.
Porovnanie trhu rezidenčného obývania v krajinách Vyšehradskej štvorky zrealizovala ku koncu prvého polroka 2008 poradenská realitná spoločnosť King Sturge. Údaje za rakúsky trh za rok 2007 zverejnila vo svojom výročnom prehľade realitná sekcia Rakúskej obchodnej komory. Keďže rast cien bytov v Rakúsku sa v minulom a tomto roku takmer zastavil, možno ich porovnať s cenami v ostatných mestách v polroku 2008.
Najviac apetítu na stúpanie majú ceny v Bratislave, kde sa v roku 2007 zvýšili v priemere o 24 percent. Dvojciferne rástla i Praha. Zvesti o prepálení trhu sa ukázali ako opodstatnené v prípade Varšavy a aj rakúska a maďarská metropola zvyšovali ceny iba symbolicky.
Na pozíciu najdrahšej rezidenčnej destinácie v strednej Európe sa pred Viedeň dostala Varšava. „Dôvodom môže byť postoj tamojšej radnice, ktorá dovoľuje výstavbu výškových budov v centre mesta, čo priťahuje renomovaných svetových architektov,“ myslí si vedúci rezidenčného oddelenia slovenského King Sturge Michal Padych.
Daniel Libeskind, jedna z najväčších hviezd svetovej architektúry, si napríklad zobral na starosť najvyššiu obytnú budovu Poľska – 192-metrový projekt Zlota 44. Stavať ju začala realitná spoločnosť Orco, pričom nahradí zbúrané nákupné centrum. Dvestopäťdesiat apartmánov vo vežiaku s obchodnou časťou, bazénom a ďalšími vymoženosťami na dohľad od slávneho Paláca kultúry sa predáva za priemerne sedemtisíc eur za štvorcový meter. Svoje pomníky vo Varšave stavajú aj ďalší renomovaní architekti Norman Foster alebo Zaha Hadid.
Luxemburské Orco zacielilo na 127742>luxusné byty aj na Slovensku. Na bratislavskej Kolibe dokončuje 132252>Parkville s vyše 90 bytmi. Hoci predaj sa začal na úrovni tritisíc eur za štvorcový meter s DPH, na jar tohto roka spoločnosť ohlásila zvýšenie cien na štyri- až päťtisíc eur, keďže s predajom bola veľmi spokojná. Tento rok odštartovala predaj ďalšieho projektu s ešte vyššími cenami – 101541>City Gate na Gorkého ulici v samom centre Bratislavy.
Ceny nad hranicou päťtisíc eur majú aj nábrežné projekty River Park a 128744>Eurovea. Práve ich predaj má byť lakmusovým papierikom, ktorý ukáže, či je v Bratislave dopyt po luxusných projektoch hodných veľkomesta. Naopak, rast priemerných cien nových nehnuteľností môže zabrzdiť množstvo lacnejších projektov s cenami okolo 1 500 eur bez DPH, z ktorých časť štartuje predaj už tento rok.
Ospalý juh
Podobný vývoj v posledných rokoch prebehol aj v Budapešti. Tu sa priemerné ceny nových bytov držia na úrovni pod 1 300 eur, polovičnej oproti Varšave. „Ceny nerastú, pretože je po bytoch slabý dopyt. Ekonomika nerastie a ľudia nemajú dosť peňazí na nové bývanie,“ ozrejmuje dôvody manažér pre komunikáciu developerskej firmy TriGránit Daniel Pazsitzky. Podľa neho je konkurencia vo výstavbe bytov v maďarskom hlavnom meste veľmi silná, objavuje sa veľa projektov najmä v strednom a nižšom segmente s cenami medzi tisíc a tisícpäťsto eur. Tie si mladí, dobre zarábajúci ľudia môžu s pomocou hypoték dovoliť. „No očakávame, že s rastom ekonomiky sa situácia zmení a v priebehu niekoľkých rokov by sa ceny mohli zdvojnásobiť,“ dúfa D. Pazsitzky.
V Budapešti sú výrazné cenové rozdiely medzi jednotlivými časťami mesta. Výstavba luxusných bytov trpí pre postoj magistrátu, ktorý nedovolí výškové budovy v centrálnej zóne, ale až za hranicou mestského okruhu. TriGránit si tak mohol dovoliť nazvať svoje desaťposchodové kancelárske budovy na brehu Dunaja Millennium Towers.
Podobne majú mrakodrapy stop v Prahe. Navyše, nová výstavba už ani nemá miesto v historickom centre, takže sa sťahuje do ďalších okresov. V českej metropole vlani dokončili 9 400 bytov, z toho takmer osemtisíc v bytových domoch. No po silnom dopyte v minulých rokoch už realitní makléri tento rok hlásia pribrzdenie. Ceny nových bytov sa v súčasnosti pohybujú od dvetisíc až po osemtisíc eur.
Najstabilnejším a najmenej dynamickým rezidenčným trhom medzi stredoeurópskymi metropolami je Viedeň, kde ceny nových bytov vlani spomalili rast pod tri percentá. Kým v okrajových okresoch sa platilo v priemere dvetisíc eur bez DPH, v prvom okrese hlásia štatistiky priemer vyše 5 300 eur za štvorcový meter nového bytu. Podľa šéfa Zväzu realitných maklérov WKÖ Thomasa Mallotha došlo dokonca v tomto roku v mnohých okresoch a trhových segmentoch aj k výraznému poklesu cien. Výnimkou je stred mesta, ktorý je osobitnou kapitolou.
Iný život regiónov
Štúdia King Sturge sa osobitne zaoberá regiónmi v jednotlivých krajinách, ktoré majú často svoj vlastný vývoj. Aj v tomto prípade vedú poľské menšie mestá, kde štvorcový meter novostavby vyjde v priemere na 2 400 eur, no stúpa už málo. Ceny zrejme dosiahli maximum a v prvom polroku 2008 začali aj klesať, napríklad v Gdansku o tri percentá a v Krakove o 2,5 percenta, hlási M. Padych. Práve Poľsko ako prvá krajina regiónu dosiahlo cenový vrchol v rezidenčnej výstavbe.
Rakúske regióny s priemerom pod dve tisícky eur za štvorec mierne zaostávajú, keď sa na úrovni Viedne držia iba tradične hospodársky silné spolkové krajiny Salzburg a Vorarlberg. Najnižšie ceny za nové byty boli vlani v Burgenlande, ktoré susedí so Slovenskom – v priemere necelých 1 400 eur za štvorcový meter s nulovým medziročným rastom. T. Malloth si myslí, že obdobie prudkého cenového pohybu v Rakúsku sa až na výnimky skončilo. Vysvetľuje to politickou nestabilitou, ale aj obavami o hospodársky rast. Trendom je orientácia na vyššiu kvalitu. „Jasne vidíme, že teraz sa bude oddeľovať zrno od pliev,“ tvrdí šéf realitných maklérov o rakúskom trhu.
Z najsilnejšieho – takmer 30-percentného medziročného rastu cien sa developeri tešia v slovenských a českých mestách. Nové byty sa tu predávajú na takmer rovnakej úrovni – okolo 1 400 eur bez DPH. Dôvodom je posun mnohých veľkých zahraničných investorov z Bratislavy a Prahy do ďalších miest. Na Slovensku najmä do Košíc, Žiliny, Nitry a Trnavy, ako aj podtatranského regiónu. Vďaka často aj stopercentnému rastu cien starých bytov v minulom roku dokážu nové byty konkurovať starším, čo investori pokladajú za správny moment vstupu na trh. Podľa M. Padycha je najrýchlejšie zdražovanie nových bytov práve na východe Slovenska – v Košiciach a Prešove – o 32 percent.
Tradične na najnižšej priečke je opäť najjužnejší člen Vyšehradskej štvorky Maďarsko. V regiónoch ceny novostavieb nedosahujú v priemere ani 900 eur za štvorcový meter (bez DPH) a sú len nebadateľne drahšie ako rok predtým.
D. Pazsitzky vysvetľuje, že ceny rastú v okolí Balatonu a na západe Maďarska. A výnimočne aj na východe krajiny, napríklad v Debrecíne pri hraniciach s Rumunskom, kam prišli veľké priemyselné investície a druhé najväčšie maďarské mesto zažíva realitný boom. Opačným príkladom je Miškovec. Je tam 25-percentná nezamestnanosť a trh s nehnuteľnosťami neprosperuje.
Hop alebo stop
Vyhliadky jednotlivých trhov vidí King Sturge rôznorodo. Slovensko a Česká republika by mali zažiť medziročný rast cien nových bytov na úrovni okolo desatiny v Bratislave, ôsmich percent v Prahe a nad 15 percent v regiónoch. Na druhej strane sú Poliaci a Maďari, kde M. Padych hovorí o predpoklade iba veľmi malého zvyšovania cien. Podobné očakávania má pre Rakúsko T. Malloth. Ak by sa tieto predpovede naplnili, stredná Európa môže mať už v budúcom roku nového cenového lídra. Varšavu vystrieda Praha.
Bratislava by sa mala v budúcom roku pri neprerušenom raste dostať zhruba na úroveň Varšavy a Viedne, Budapešť bude na slovenské hlavné mesto naďalej strácať. K cenám bežným v maďarskom hlavnom meste by sa mali naopak priblížiť sadzby za nové byty v Košiciach alebo Žiline. Developeri na Slovensku by ani pri týchto pre nich príjemných vyhliadkach nemali zabúdať na to, že už v tomto roku sa začnú prejavovať dôsledky spomalenia hospodárskeho rastu. Dopyt po nových bytoch môžu tiež nepriamo oslabiť nižšie príjmy exportujúcich firiem po oslabení rastu ekonomík v západnej Európe.
Ilustračné foto - Profimedia.cz
