Slovenské regióny sa menia. Stačí sa nimi previezť a spomenúť si, ako vyzerali pred desaťročím. Rozdiel je evidentný aj pri letmom pohľade z auta.
Práve autá, respektíve ich výrobcovia rozhodujúci o umiestnení svojej produkcie sú to, čo urobí zmenu spoľahlivo. No nielen oni. Do väčších i menších miest pribudli stovky továrenských hál, často ožili aj opustené areály.
Pojem priemyselný park, ktorý sa ešte pred siedmimi rokmi vyslovoval s posvätnou úctou, sa stal bežnou súčasťou rozvoja aj malých okresných mestečiek.
Nie je to len o nevzhľadných budovách fabrík so zahraničnými nápismi. Príchod investorov a nové pracovné miesta, ktoré vytvorili, mestá pozdvihli aj v iných oblastiach. Tešiť sa môžu stavbári – viac ľudí s väčšími príjmami znamená pre nich nové príležitosti. Veď niektoré regióny nezažili bytovú výstavbu od 70. rokov minulého storočia, inde je len pokračovaním rozrastania bývalých panelových sídlisk. No realitný trh nereaguje všade rovnako. A hoci nový investor v meste automaticky znamená rast cien, lokálne vplyvy nie sú zanedbateľné.
Práce pribúda, ľudí nie
Krajské mesto Trnava bolo vždy frekventovanou križovatkou a priemyselným centrom. Po upadnutí automobilovej a železničnej výroby v 90. rokoch si slovenský Rím vybrali za svoje sídlo elektrotechnické firmy. Továrne Sony, Invensys, Punch a ďalších menších firiem postupne rozširovali výrobu, s nemeckým Sachsom sa do mesta vrátilo aj strojárstvo.
No to, čo skutočne zakývalo trhom nehnuteľností, bola až informácia zo začiatku roka 2003. Francúzska automobilka PSA vtedy zverejnila, že pri Trnave postaví nový závod s vyše tri a pol tisíca pracovníkmi na výrobu 300-tisíc áut ročne. Nehnuteľnosti v meste so zhruba 70-tisíc obyvateľmi sa okamžite pohli nahor. Ceny bytov ťahajú hlavne špekulatívne nákupy. Trnava mala kvôli vysokoškolským študentom už dávnejšie značný podiel bytov, ktoré sa využívali na sezónne prenajímanie.
Príchodom nových fabrík, ale najmä Peugeotu, sa ich atraktivita ešte zvýšila. „Za tri-štyri roky sa ceny bytov zvýšili o sto percent,“ tvrdí riaditeľ realitnej kancelárie Dupos Miroslav Michalička. Medzi ľuďmi, ktorí kupujú nové byty, už prevažujú novoprichodiaci. Podľa neho sú byty drahé preto, lebo ponuka je slabá a konkurencia, ktorá by tlačila cenu dole, je nedostatočná.
Zaujímavým javom je, že napriek rastu počtu pracovných príležitostí a zvyšovaniu množstva bytov sa oficiálny počet obyvateľov Trnavy trvalo znižuje. „V rokoch 2004 až 2006 počet bytov vzrástol o zhruba 950, počet obyvateľov však za ten čas klesol o vyše tisíc,“ hovorí viceprimátor Vladimír Butko. Kým začiatkom roka 2004 malo v meste trvalý pobyt zhruba 68 500 ľudí, koncom tohto roka sa zrejme prvý raz dostane pod 67-tisíc.
Do mesta za prácou prichádzajú stovky ľudí z celého Slovenska, väčšina sa však neprihlási na trvalý pobyt. „Naproti tomu mnohí pôvodní obyvatelia svoje byty prenajímajú a sami odchádzajú do okolitých obcí stavať na lacnejších pozemkoch, prípadne do rodičovských chalúp,“ vysvetľuje primátor Štefan Bošnák.
Popularite zarábania na prenájmoch prajú aj ceny, ktoré sú na úrovni Bratislavy – okolo 10-tisíc korún za dvoj-izbový a 15- až 20-tisíc za trojizbový byt mesačne. Ceny pri predaji starých bytov sa pritom pohybujú zhruba tretinu pod bratislavskými úrovňami. V. Butko odhaduje, že v meste je okolo 1 500 „neobývaných“ bytov.
Prepálené očakávania
Do Trnavy po príchode Peugeotu prišli developeri, ktorí zacítili dopyt po bytoch. Ich očakávania sa zatiaľ príliš nenaplnili. Aj menšie bytovky sa predávajú pomaly, o vypredaných projektoch pred začatím stavebných prác niet ani chýru. Mesto potvrdzuje, že investorov odlákala nepredajnosť postavených bytov. „Narazili na realitu, vývoj ich projektov bol rýchlejší ako vývoj miezd a trhu hypoték,“ tvrdí hovorca radnice Pavol Tomašovič.
Veľké množstvo záujemcov odčerpal sám Peugeot, keď si v Zavare na dohľad od továrne dal postaviť satelit s 360 bytmi. Tie prenajíma zamestnancom. Prví sa doň sťahovali koncom minulého roka a obsadený je sotva spolovice. Developerská firma IPEC, ktorá v časti Prednádražie začala pred rokom stavať dom s 87 bytmi, láka záujemcov iba 10-percentným preddavkom, zvyšok zaplatia až po kolaudácii. Vypredané sú zatiaľ zhruba dve tretiny bytov v cenách od 32- do 40-tisíc korún za štvorcový meter.
Redukciou musel prejsť obytný satelit 93144 target=blank>Parnas, ktorý vyrastá pri obci Biely Kostol zhruba 5 kilometrov za Trnavou. Pôvodný plán postaviť 230 bytov investor skresal na niekoľko desiatok. Podľa viceprimátora sú ceny novej výstavby v Trnave pridrahé a ľudia si to nemôžu dovoliť. Za tri až štyri milióny korún možno okolo Trnavy kúpiť rodinný dom v slušnom stave, prípadne ho postaviť na starorodičovskom pozemku.
V neďalekej lokalite pri Bielom potoku zamýšľa vybudovať obytný súbor aj radnica. No jej projekt Kočišské s takmer dvetisíc bytmi, ktorým chcela rozhýbať vody realitného trhu v meste, sa nestretol so záujmom developerov. Žiadny z nich neodkúpil mestské pozemky, na ktorých mal stáť. Preto sa zastupiteľstvo rozhodlo rozbehnúť ho výstavbou sietí a predajom pozemkov na rodinné domy. V porovnaní s Parnasom bude mať výhodu blízkosti služieb a obsluhy mestskou dopravou. O to sa mesto postará.
Hlad pod Dubňom
Metropola severozápadu Žilina má trnavské vytriezvenie zatiaľ ešte pred sebou. Kórejská automobilka Kia sa pre lokalitu pri Tepličke nad Váhom rozhodla v roku 2004. Výrobu rozbehla vlani, no už dva roky v Žiline cítiť prílev peňazí. Výrazne sa zvýšil dopyt po starých bytoch, začínajú sa stavať nové.
„Dlhé roky sa tu nič nepostavilo, takže v súčasnosti je najväčší dopyt po kvalitnom bývaní v meste. Byt na trhu vydrží najviac dva-tri týždne,“ prezrádza Petr Růžička z realitnej kancelárie Custom Real. Zhruba 60 percent dvoj- a trojizbových najmä starých bytov v cenách do dvoch miliónov korún kupujú ľudia, ktorí do Žiliny prichádzajú z celého Slovenska, teda zamestnanci Kie a jej dodávateľov. Ceny starých tehlových bytov v širšom centre sú podľa neho okolo 30-tisíc korún za štvorcový meter, panelových na sídliskách zhruba o desatinu nižšie. Od ohlásenia kórejskej investície sa ceny zdvihli o zhruba 150 percent.
Nové byty sa stavajú za ceny okolo 35-tisíc korún za štvorcový meter. Developeri sa činia, rozbieha sa niekoľko nových projektov s desiatkami, ba i stovkami bytov. Okrem domácich finančných a stavebných skupín, ako sú SSiM, Skybau alebo CISS, vbehli na ihrisko aj bratislavskí Luka&Bramer, Istrofinal, Diverso.
Ale objavili sa aj zahraniční hráči, napríklad izraelská skupina Menorah. Tá sa pustila do odvážneho projektu luxusného dvestobytového areálu 98754 target=blank>Amfiteater s 22-poschodovým vežiakom. Vyrastá vo vilovej časti Bôrik. Ceny sa začínajú na 35-tisícovej úrovni, no podľa podlažia a výhľadu smerujú k 50-tisíc korunám za štvorec.
„Dopyt je dosť veľký, pretože takýto projekt v Žiline zatiaľ nebol,“ pochvaľuje si Matúš Nociar z developerskej spoločnosti Global-ZA. Za tú cenu už obyvatelia budú mať k dispozícii 24-hodinovú recepciu, Amfiteater navyše bude čisto obytný projekt, nebudú tu obchody a reštaurácie, ktoré by obyvateľov rušili, hovorí. Podľa jeho slov sa o byty zaujímajú aj zahraniční zákazníci. P. Růžička je zase presvedčený, že ľudia chcú viac mestské bývanie v prírode ako mrakodrapy. Očakáva dopyt po viladomoch.
Odchod z mesta na vidiek zatiaľ v Žiline neletí. Do väčšieho projektu radovej zástavby v Tepličke nad Váhom na dohľad od automobilky Kia i žilinských komínov investovala skupina Juraja Širokého. Domy za zhruba 4,5 milióna zatiaľ nejdú na odbyt. Pre Žilinčanov je to drahé, domy v okolí stoja menej. „Zhruba rok teraz nebude dokončený žiadny projekt, dva väčšie dostavajú až v roku 2009. Uvidíme, čo to s trhom urobí,“ hovorí P. Růžička.
Taká malá prosperita
Najnovším príkladom mesta na vlne prosperity sú Levice. Po tom, čo ich ohrdol kórejský gumárenský koncern Hankook, sa do tamojšieho parku nasťahovali viacerí investori na čele s nemeckým Sachsom. Tento rok navyše prišlo rozhodnutie dostavať za desiatky miliárd korún ďalšie dva bloky neďalekej atómovej elektrárne Mochovce.
Záujem o nehnuteľnosti to vystrelilo do nebývalých výšok. Dopyt je oveľa väčší ako ponuka, ceny rastú veľmi rýchlo, potvrdzuje Andrea Šebová z Levickej realitnej kancelárie. Trvá to takmer rok – od čias, keď sa začala výroba v parku. Priemerný trojizbový byt podľa nej za ten čas zdražel zo 700-tisíc nad milión korún. „Veľká bieda je so stavebnými pozemkami, hoci sú veľmi žiadané, cena sa už pohybuje zhruba na úrovni 1 000 korún za meter,“ tvrdí A. Šebová. Zdvihol sa aj dopyt po prenájmoch, takže čoraz viac ľudí kupuje najmä menšie byty ako investíciu.
Ľudia prichádzajúci za prácou si budú byty pravdepodobne prenajímať. Podobne ako pracovníci na dostavbe elektrárne, ktorí na nej strávia niekoľko rokov. Levice tak čaká podobný vývoj ako Trnavu a Žilinu. Otázkou je, ako zvládnu dokončenie Mochoviec a odchod dočasných zamestnancov. Takýto šok už raz zažili začiatkom 90. rokov, keď sa výstavba megaprojektu prerušila.
Podobným vývojom, aj keď o niečo spomaleným, prechádzajú aj ďalšie slovenské mestá, najmä Košice, Nitra, Banská Bystrica, Liptovský Mikuláš či Poprad. A výraznými adeptmi na prudký rast cien nehnuteľností sú regióny, kam nedávno zavítali či sa chystajú väčšie priemyselné investície, napríklad Zvolen, Lučenec, Trenčín či Spišská Nová Ves.
Ilustračné foto - Vlado Benko, Ľuboš Mistrík
Vizualizácia - SSiM
