Prečo sa v Bratislave stavia a v iných mestách nie, bola otázka, ktorá na slovenskom realitnom trhu rezonovala roky. Hoci dojem klame – zo zhruba 15-tisíc nových bytov, ktoré sa v krajine ročne dokončia, pripadá na Bratislavu zvyčajne iba približne pätina. Zvyšok sú zväčša rodinné domy v individuálnej výstavbe, ktoré rastú oveľa viac v iných regiónoch.
Kým si teda Bratislavčania kupujú a predávajú panelové byty za milióny korún, občania iných miest a dedín za podobné, ale skôr výrazne nižšie sumy získavajú bývanie v rodinných domoch. Byty v niektorých menších mestách stáli donedávna iba 20 až 30 percent z úrovní bežných v hlavnom meste.
Zisky lákajú na vidiek
Ceny starších bytov však aj mimo Bratislavy rýchlo rastú. Práve tam, kde boli najnižšie, zamierili nahor najprudšie. Až 50-percentný medziročný rast si tak vlani pripísali Košický, Prešovský alebo Žilinský kraj. S rastom cien v menších mestách sa pripravujú veľké projekty aj tam. Vo Zvolene sa napríklad developerská skupina Opera chystá vybudovať 133335>polyfunkčný komplex v lokalite Čierne zeme so zhruba 350 bytmi.
Developeri sa zatiaľ sústreďujú najmä na väčšie mestá a turistické oblasti. Viacero väčších projektov sa rozbieha v Košiciach, Prešove, Nitre, zrejme až priveľa v Banskej Bystrici alebo Žiline. Na rozsiahlu výstavbu sa pripravuje Trenčín, Liptovský Mikuláš, Poprad, Piešťany. Zatiaľ pritlmená ostáva Trnava. Prostredníctvom horských nehnuteľností rastie priemerná predajná cena bytov najmä v okolí Popradu, v Liptove a v okolí Banskej Bystrice.
Pre ďalší rozvoj je dôležité, že do regiónov dorazili významní zahraniční developeri. V Košiciach je to najmä Letterstone so svojím 108387>400-bytovým projektom na sídlisku Terasa. V Banskej Bystrici sú Íri v Medokýši, Španieli v Antea City, v Žiline kúpil vežiak Cube rakúsky Conwert. Tento proces bude pokračovať. Tento rok bude zrejme prelomovým, v ktorom bankové a investičné skupiny po zistení, že v Bratislave sa už trochu tlačia, vyrazia na lov na vidiek.
Prinesie to rozšírenie ponuky, zlepšenie kvality, možno aj stabilizáciu cien hlavne v menej dynamických regiónoch. Hoci – zahraniční investori sa môžu obávať, že by sa mohli popáliť. Podobne ako sa to stalo rakúskej Wien-Sued pri Trnave. 100793>V Opoji postavila tri z plánovaných deviatich bytoviek. Napriek cene tesne nad 40-tisíc Sk/m2 sa zo 40 už dokončených bytov zatiaľ predalo iba málo.
Trochu lepšie sa darí SL Group, ktorá buduje 95840>projekt Meander v Seredi. Prvá bytovka zo šiestich, v ktorej je zhruba 50 bytov za cenu približne 35-tisíc Sk/m2, je už hotová a spolovice vypredaná. Odbyt sa však rozbehol až v čase, keď už zo zeme trčali múry novej bytovky a klienti mohli navštíviť svoj byt aspoň stavebným výťahom. Vypredanosť ešte pred začiatkom výstavby bežná v mnohých bratislavských projektoch je za hranicami Bratislavského kraja iba snom.
Pasca luxusu
Podobne si developeri kladú otázku, ako trh naloží s ďalším typom tovaru, ktorý ide v hlavnom meste na dračku – s luxusnými bytmi. Žilinský „mrakodrap“ Amfiteater sa predával slabo, po odkúpení rodinou Slotovcov až toto leto ukáže, či dvestobytový komplex nebude úplným prepadákom. Cena od 40-tisíc Sk/m2 však hovorí o výbornom pomere k súčasnej cene starších bytov v Žiline a sľubuje zlepšenie dopytu, hoci v metropole Považia je konkurencie dosť.
Veľkoprojekty vyššieho štandardu dostali aj Košice, najmä ten od britského Letterstonu na sídlisku Terasa. Z takmer štyristo bytov je už na trhu 270 s cenami od 53- do 75-tisíc Sk/m2. Kvalitnejšie byty má priniesť aj projekt prestavby bývalého pivovaru Cassovar na polyfunkčné centrum či projekt Dunajská od HS Developmentu.
Až skutočný odbyt ukáže, nakoľko sú 113492>ekonomicky rýchlo napredujúce Košice schopné nasať takýto balík bytov s vysokým štandardom. Zhruba stopercentný rast cien starších bytov za posledný rok však svedčí o tom, že o záujem netreba mať obavy.
Z ďalších miest treba spomenúť silnú stavebnú aktivitu v Banskej Bystrici, ktorá však nemá dostatočné ekonomické opodstatnenie. Stovky nových bytov majú síce výrazne nižšie ceny ako v Bratislave, zákazníci sa však pre ne budú hľadať ťažko. Aspoň však pomôžu zastaviť prudké zdražovanie starších jednotiek, často v pôvodnom stave a v nezateplených domoch.
Veľkému návalu zahraničných investorov sa teší aj dlho spiaca Nitra a hneď sa objavili developeri, ktorí chcú staviť na túto kartu. Polyfunkčný súbor Nová Nitra 125440>má byť tiež prestavbou bývalého pivovaru. Projekt za tri miliardy korún má byť zameraný hlavne na byty, má ich počas štyroch rokov vzniknúť až 550. V Nitre stavajú aj Martinák, ZIPP a ďalší.
Vytúžení gastarbeiteri
Slovenské regióny sa o novú výstavbu nemusia obávať, developeri však budú veľmi pozorne selektovať, ktoré mesto sa oplatí navštíviť a kde ešte treba čakať. Rozhodujúca je ekonomická aktivita, zahraniční investori, nízka nezamestnanosť a rast príjmov obyvateľstva.
Vítanými a často nosnými zákazníkmi budú Slováci vracajúci sa po rokoch zo zárobkov v západnej Európe. Vložiť ušetrené peniaze do bývania je pre nich zväčša splnením snov o prenesení lepšieho života z cudziny domov. Očakávajú však aj kvalitu a spoľahlivosť, na ktorú si za hranicami zvykli, a budú preto uprednostňovať renomované firmy a kvalitné projekty.
Ilustračné foto - Ivan Fleischer
Ilustračné vizualizácie - Dynamik, Senec Gardens
