V roku 2024 sa na bratislavskom trhu s novostavbami udial zásadný obrat. Predaj bytov v novostavbách prekročil dvojnásobok predaja z roku 2023, a to napriek tomu, že priemerné ceny bytov zostali nezmenené. Znížená ponuka a rastúci záujem o dostupnejšie byty ovplyvnili celý trh, pričom dominantným faktorom na konci roka bolo očakávané zvýšenie sadzby DPH.
Stabilné ceny, vyšší predaj
Po ochladení realitného trhu na jeseň 2022 sa situácia pri novších bytoch vyvíjala v porovnaní so staršími priaznivejšie. Ako však upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, aj z najnovšej analýzy trhu novostavieb za Bratislavu vidieť zásadnú zmenu k lepšiemu až minulý rok.
Priemerná cena ponúkaných novostavieb v Bratislave sa počas celého vlaňajška držala na úrovni 5 013 eur za meter štvorcový s DPH. Aj napriek stabilným cenám dosiahol trh výrazný nárast predaja. Analytici z Bencont Investments vypočítali, že sa predalo celkovo 1 664 bytov, čo je viac než dvojnásobok oproti roku 2023, kedy sa predalo len 773 bytových jednotiek.
„Predaj v štvrtom kvartáli 2024 bol ovplyvnený výnimočnými externými faktormi, čo môže viesť k miernej korekcii začiatkom roka 2025. Následne predpokladáme návrat k pôvodnej trajektórii rastu predaja,“ uviedol Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Predajom pomohla nižšia DPH
Na konci roka výrazne prispela k rastu predaja aj zmena legislatívy. Očakávané zvýšenie sadzby DPH na 23 percent od roku 2025 motivovalo kupujúcich urýchliť transakcie, aby si zafixovali nižšie ceny. Väčšia časť transakcií, predovšetkým zálohové platby, bola zrealizovaná ešte v priebehu roka 2024, čo pomohlo predajcom rýchlejšie uzatvárať obchodné prípady.
Na konci roka výrazne prispela k rastu predaja aj zmena legislatívy. Očakávané zvýšenie sadzby DPH na 23 percent od roku 2025 motivovalo kupujúcich urýchliť transakcie, aby si zafixovali nižšie ceny. Väčšia časť transakcií, predovšetkým zálohové platby, bola zrealizovaná ešte v priebehu roka 2024, čo pomohlo predajcom rýchlejšie uzatvárať obchodné prípady. Kupujúci tak ušetrili tisíce eur a zároveň ovplyvnili predaj nehnuteľností na rok 2025.
Výrazný rast predaja novostavieb v druhej polovici roka 2024 potvrdil predpovede analytikov. Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika bola kľúčovým faktorom snaha kupujúcich využiť nižšiu sadzbu DPH. "Úspora bola najvýraznejšia pri dokončených nehnuteľnostiach, kde rozdiel v cenách dosahoval tisíce eur," vysvetľuje expert. U luxusnejších bytov mohli podľa neho úspory dosiahnuť až niekoľko desiatok tisíc eur, čo výrazne motivovalo kupujúcich.
Developeri z tohto trendu profitovali najmä v závere roka. Kým na začiatku roka 2024 sa snažili oživiť predaj benefitmi, ako boli parkovacie miesta či kuchyne zdarma, v poslednom kvartáli už tieto akcie neboli potrebné. "V úvode tohto roka bude záujem o kúpu novostavieb výrazne nižší, keďže časť dopytu sa vyčerpala ešte v roku 2024 pri nižšej DPH. Postupné znižovanie úrokových sadzieb hypoték a pokračujúci rast cenovej úrovne nehnuteľností však v ďalšej časti roka dopyt opäť oživí," poznamenal M. Búlik.
Ponuka bytov klesla
Počet bytov v ponuke sa v roku 2024 znížil na 3 353 bytov, čo je výsledkom silného predaja oproti prírastku nových projektov. Na trhu bolo ku koncu roka ponúkaných 3 353 bytov v rámci 96 projektov. Výrazný nárast dopytu však viedol k zmene štruktúry ponuky, keď sa znížil podiel dokončených bytov na trhu. Kým v druhom štvrťroku 2024 predstavovali dokončené byty 43 percent ponuky, ku koncu roka to bolo 37,5 percenta.
„V roku 2025 očakávame všeobecne zvýšenie cien v dôsledku novej sadzby DPH. Predpokladáme, že rastúci predaj bude adekvátne dopĺňaný novou ponukou bytov čím v najbližšom období zostanú základné ceny bez DPH nezmenené,“ konštatuje R. Bruchánik.
Menšie a cenovo dostupnejšie byty dominovali na trhu, pričom priemerná interiérová plocha ponúkaných bytov v ponuke sa zvýšila na 65 metrov štvorcových. Tento trend ovplyvnili aj predaje menších a lacnejších bytov, ktoré mierne znížili priemerné štrukturálne ceny.
Rekordný záujem o dvojizbové byty
Dvojizbové byty tvorili 44 percent všetkých predaných bytov v roku 2024, pričom najväčší podiel predaja bol zaznamenaný v okresoch Bratislava II (38 percent) a Bratislava IV (20 percent). Tieto oblasti ponúkajú cenovo dostupnejšie projekty, ktoré zaujali širšie spektrum kupujúcich.
„Postupné znižovanie úrokových sadzieb v tomto smere predstavuje najväčší faktor. Na druhú stranu môže realitný trh brzdiť spomalenie rastu reálnych miezd v dôsledku vyššej očakávanej inflácie,“ zdôrazňuje R. Bruchánik.
Záujem o menšie byty zároveň znížil priemernú absolútnu cenu, ktorá vo štvrtom kvartáli 2024 dosiahla 295 878 eur. Napriek tomu priemerná cena predaných bytov za meter štvorcový vzrástla medziročne o 8,3 percenta na 4 805 eur.
Priemerná plocha predaných bytov však zostala už druhý štvrťrok po sebe nezmenená a dosahovala 58,2 metra štvorcového. Tento fakt indikuje pretrvávajúci dopyt po menších a cenovo dostupných bytoch, ktoré si dokáže zabezpečiť širšie spektrum kupujúcich. Súhlasí s tým aj V. Kubrický, podľa ktorého vysoké percento predaných dvojizbových bytov naznačuje oživenie záujmu ľudí o realitné investovanie. „Práve tento typ bytových jednotiek je pre nich dlhodobo najzaujímavejší,“ dodáva.
Rok 2025 prinesie nové výzvy
Rok 2024 ukázal pozitívne signály pre oživenie bratislavského trhu s novostavbami. Analytici predpokladajú, že na tento trend bude nadväzovať aj rok 2025, hoci sa očakáva mierna korekcia spôsobená výnimočnými faktormi konca roka 2024.
Z aktuálnej situácie na trhu profitovali najmä projekty, ktoré mali v ponuke už dokončené byty a mohli ich odovzdávať klientom bez čakania na dokončenie stavby. Až 46 percent predaných bytov ku koncu roka 2024 bolo v dokončenom stave. „Na trhu pokračuje všeobecné zlepšovanie dostupnosti bývania spojené s oživovaním dopytu,“ uzatvára R. Bruchánik.
Realitný trh však čakajú výzvy spojené s infláciou, legislatívnymi zmenami a pokračujúcimi úpravami v ponuke aj dopyte. Vďaka rozvoju nových projektov by sa mohla ponuka udržať na stabilnej úrovni, čo by mohlo zmierniť tlak na rast cien. Zároveň však bude trh závisieť od vývoja makroekonomického prostredia a správania kupujúcich.
Pokles úrokov ovplyvní bývanie
Pohľad na kľúčovú úrokovú sadzbu Európskej centrálnej banky (ECB) bude pravdepodobne na konci tohto roka pre mnoho žiadateľov o bývanie optimistickejší o jeden percentuálny bod. Samozrejme, to môže byť aj vzhľadom na opatrnosť centrálnej banky menej, no prípadný pokles ekonomického rastu eurozóny môže spôsobiť, že pomoc ekonomike bude smerovať práve cez uvoľňovanie monetárnej politiky.
Korekcia v prípade zníženia záujmu kupujúcich bude ale podľa výkonného riaditeľa spoločnosti Finančný kompas Mateja Dobiša viac ako pravdepodobná. Nielen kvôli faktorom spôsobeným vyššou DPH, ale tiež pre súčasnú nefunkčnosť katastra. „Zmenu trendu sme videli aj na objeme novoposkytnutých úverov v mesiaci november 2024, ktorá dosahovala výšku polovice historicky najsilnejšieho mesiaca, ktorým zostáva marec 2022,“ dodáva odborník.
Poukazuje taktiež na nárast objemu úverov na bývanie počas celého minulého roka, kedy sa poskytnuté objemy z januára 2024 v novembri zdvojnásobili. Objem načerpaných úverov je približne rovnaký, ako bol v októbri 2021, teda v čase, kedy realitný trh rástol medzikvartálne v priemere o 118 eur. „Začiatok tohto roka a nefunkčnosť kľúčových inštitúcií však môžu spôsobiť na realitnom trhu anomáliu, ktorá bude ovplyvňovať práve ceny. Akým smerom to bude, uvidíme až neskôr.“
Ďalší vývoj na trhu bude podľa odborníkov závisieť od zlepšenia dostupnosti financovania a pokračujúceho rastu cien nehnuteľností. Kupujúci čoraz častejšie uprednostňujú kúpu bývania pred dlhodobým nájmom, ktorý bol minulý rok ovplyvnený vysokým dopytom a zvýšenými nákladmi.
Ekonomicky dáva kúpa bývania oproti komerčnému nájmu podľa M. Búlika jasný zmysel, keďže pri približne podobných mesačných nákladoch sa človek po 20 či 30 rokoch stáva majiteľom nehnuteľnosti. Tento trend môže podporiť ďalší rast cien bytov aj objem poskytnutých hypoték.
Ďalšie dôležité správy
