Dominujúcou témou prvých stránok ekonomických médií za Atlantikom, ale aj na starom kontinente sa v úvode tohto roka stala kríza na americkom trhu nebonitných hypoték a jej dôsledky na svetový finančný sektor, akciové trhy a nepriamo aj globálny hospodársky rast. Aj preto neprekvapuje, že v roku 2008 na výpredaj na akciových trhoch najcitlivejšie zareagovali akcie realitných developerov. Niektoré dokonca natoľko, že cena ich akcií klesla pod hodnotu čistých spravovaných aktív a pritiahla záujem dlhodobých investorov, ktorým okrem peňazí nechýba ani trpezlivosť.
Pochmúrne vyhliadky
Neveselá situácia na realitnom trhu sa neobmedzila len na zámorie. Pri 10-mesačnom salde nepredaných domov a 11-mesačnom previse nepredaných novostavieb zaznamenali podľa indexu S&P/Case Shiller americké ceny nehnuteľností 12,7-percentný prepad. Neprekvapí, že indikátory ako počet vydaných stavebných povolení sa prepadli na najnižšiu úroveň od začiatku roku 1991. Po desaťročí, počas ktorého sa ceny nehnuteľností strojnásobili, zaznamenali tento rok pokles cien nehnuteľností aj vo Veľkej Británii.
Spomedzi európskych trhov najťažšie časy čakajú trh nehnuteľností práve na britských ostrovoch a v Španielsku. Tam sa medziročný rast cien vlani po prvý raz od roku 2000 zmiernil na jednocifernú úroveň. Keď kulminoval v roku 2005 na úrovni 16 percent, agentúra S&P to označila za „dočervena prehriaty trh”. Počet nových stavebných povolení sa v Španielsku minulý rok prepadol medziročne o 40 percent.
Ako si všimla agentúra S&P, v ostatnom roku počet začatých stavieb v Španielsku dosahoval približne 700-tisíc ročne, pričom populačný prírastok je o približne stotisíc nižší. Inými slovami, ponuka rezidenčných nehnuteľností v Španielsku prevýšila rast potenciálneho dopytu o to viac, že nie celý prírastok populácie znamená automaticky aj dopyt po bývaní. Aj za Atlantikom spôsobili krízovú situáciu nehnuteľnosti, ktoré nemali byť ani postavené, v prvom prípade pre nadhodnotený dopyt, v druhom pre precenené schopnosti nebonitných dlžníkov splácať hypotekárne záväzky.
Podľa agentúry Fitch Ratings prepad na trhu rezidenčných nehnuteľností sa ani v Amerike netýkal komerčných realít. Kým v rokoch 2006 a 2007 výstavba na bývanie klesla o 29 percent, výstavba komerčných, nerezidenčných projektov vzrástla o 25 percent. Hoci môže ísť len o časový posun, ktorý súvisí s fázou hospodárskeho spomalenia/recesie, tento rozdiel pripomína, že aj na realitnom trhu treba rozlišovať.
Krátkodobý mínus
Okrem akcií Immofinanz AG sa akcie najväčších stredoeurópskych developerov ocitli v tomto roku pod svojou novoročnou otváracou úrovňou. V horizonte dlhšom ako niekoľko rokov však svojim dlhodobým akcionárom stále prinášajú spravidla pozitívne zhodnotenie. A to aj napriek prudkej novoročnej korekcii súvisia najmä s prepadom akciových trhov a averziou investorov k investíciám, ktoré patria do kategórie čo i len vzdialene pripomínajúcej slovo reality.
Pritom turbulencie na finančnom trhu vyvolal len jeden zo segmentov realitného trhu, a to pôžičky najmenej bonitným klientom (subprime lending), ako aj rôzne dlhové cenné papiere a investičné fondy investujúce do záložných listov k týmto najvýnosnejším, no zároveň najrizikovejším spomedzi hypotekárnych obchodov. Medzi spúšťacie momenty padania domino kociek na Wall Streete patrilo okrem prehnanej miery rizika, ktoré na tomto segmente trhu podstúpili niektoré zámorské inštitúcie, aj zhoršenie hospodárskej situácie, oslabenie na trhu práce a nárast počtu nesplácaných nebonitných hypoték.
Situácia na stredoeurópskom trhu je v tomto ohľade stále diametrálne odlišná – najmä pre prísnejšie úverové podmienky a hodnotenie bonity klientov je segment nebonitných hypoték prakticky minimálny. Navyše, pri silnom raste hospodárstva, zamestnanosti, ako aj zvyšujúcich sa reálnych príjmov v dohľadnom čase nehrozí prudké zhoršenie agregátnej situácie veriteľov. Pritom developeri, ktorých akcie sa obchodujú na stredoeurópskych burzách, sa zameriavajú v prevažnej miere na komerčné projekty určené na rýchlo rastúci a ziskový firemný segment. Ich rezidenčné projekty patria spravidla do najvyššieho segmentu. Ten sa, paradoxne, zaraďuje medzi segmenty odolnejšie proti hospodárskemu spomaleniu aj na rozvinutých trhoch. Ako si všimla HBOS, kým v minulom roku celkový počet predaných domov vo Veľkej Británii klesol o 9 percent, počet predaných nehnuteľností drahších ako 1 milión libier (40 mil. Sk) vzrástol o 36 percent (išlo však len o 0,6-percentný podiel na transakciách s nehnuteľnosťami).
Úvery nechýbajú
Ako po nedávnom oznámení výsledkov za minulý rok konštatovali predstavitelia pražskej firmy Orco, v strednej Európe nepociťujú žiaden „credit crunch“, teda stav nedostupnosti úverov, akému čelia v zámorí aj eurozóne nielen realitné firmy. Výrazná reštrikcia nového úverovania zo strany najväčších svetových bánk nasledovala po tom, čo ich kapitál oslabili opravné položky vytvorené k investíciám zloženým práve z cenných papierov zasiahnutých prepadom amerického trhu nebonitných hypoték.
Limitujúcim faktorom pri úverovom financovaní najväčších stredoeurópskych developerov je skôr veľkosť ich projektov, ktorá si aj v minulosti vyžadovala účasť viacerých peňažných ústavov. Hoci predstavitelia pražského ECM pripustili, že na svetovom kapitálovom trhu sa ponuka úverových zdrojov na ich projekty obmedzila, aj v tomto roku plánujú pokračovať v masívnom pláne investícií v hodnote 290 mil. eur. Čiastočne ho budú financovať aj predajom troch ukončených a prenajatých projektov.
Ako zdôraznil zakladateľ a najväčší akcionár ECM Milan Janků, novoročný vývoj na stredoeurópskych akciových trhoch zatlačil cenu akcií pod úroveň čistej hodnoty aktív spravovaných firmou. Navyše pripomenul, že pri pokračujúcom solídnom raste hospodárstva „neexistuje žiaden dôvod očakávať negatívny vývoj v oblasti komerčných prenájmov“. V nasledujúcich troch rokoch očakáva ECM pokračovanie 25-percentného ročného zvyšovania čistej hodnoty spravovaných aktív. Vývoj hodnoty realitných portfólií je však nevyhnutne spätý s ďalším smerovaním hospodárskeho rastu, ako aj úrokových sadzieb.
Veľkí investori neutekajú
Hráči, ktorí nemajú hlboko do vrecka a nechýba im ani niekoľkoročný investičný horizont zo stredoeurópskeho realitného trhu, neodchádzajú, práve naopak. Nesvedčí o tom len úspešný predaj viacerých nedávno dokončených projektov najväčších developerov v Prahe. V úvode apríla Financial Times informoval, že spoločný podnik londýnskeho Letterstone Group a firmy založenej bývalým šéfom AIG Mauriceom Greenbergom plánuje v najbližšej budúcnosti investovať 500 miliónov eur do nehnuteľností na Slovensku, v Maďarsku, Rumunsku a na Ukrajine.
Doslova uprostred prepadu akciových trhov na celom svete oznámila v úvode marca viedenská realitná spoločnosť Immofinanz AG, že investor Rudolf Fries a ostatní členovia jeho rodiny kúpili vo firme 8,5-percentný podiel, ktorého hodnota sa v tom čase pohybovala okolo 280 miliónov eur. Právnik a investor R. Fries podľa informácií agentúry Bloomberg v roku 2001 kúpil 25-percentný podiel v rakúskych železiarňach Boehler-Uddeholm, ktorých cena predtým za päť rokov klesla o 40 percent. Pri ich minuloročnom prevzatí firmou Voest Alpine AG jej predal tento svoj podiel so ziskom viac než 650 miliónov eur.
Autor je hlavný analytik Volksbank Slovensko, a.s.
Ilustračné foto - Peter Kremský
