Reality sú jedným z odvetví, ktoré najciteľnejšie pocítili vplyv finančnej krízy. Jednou z najvýznamnejších v strednej Európe je maďarská spoločnosť TriGranit, ktorá sa orientuje najmä na komerčné nehnuteľnosti. Jej slovenská pobočka na jeseň dostala nového šéfa, ktorým sa stal Radomír Němeček. TREND s ním hovoril o svete nehnuteľností po finančnej kríze.
Spoločnosť TriGranit bola z prvých, ktoré v strednej Európe realizovali veľké realitné projekty. Nedávno vyhlásila, že v Maďarsku sú nevhodné makroekonomické podmienky a bude sa orientovať najmä na Rusko a Rumunsko. Tam sa však finančná kríza prejavuje veľmi tvrdo. Prehodnotí spoločnosť svoju stratégiu?
Naša expanzia pokračuje práve na spomínané trhy, do strednej a východnej Európy a do Ruska. Keď sú v strednej Európe obvyklé veľkosti projektov, napríklad 60-tisíc štvorcových metrov pre obchodné centrum, v Rusku sú to iba štartovacie objemy. Máme tam veľmi zaujímavé partnerstvá, napríklad s Gazprombank Investom, čo nám veľmi pomáha.
Aj tam siahajú chápadlá finančnej krízy, ale nie je to o tom, že by projekty putovali do zásuvky. Sme veľká spoločnosť, máme za sebou veľa zrealizovaných projektov. Banky ich financovali, takže nie sme nováčik. Keď teda prídeme do banky, nemusíme dokazovať, že niečo vieme. Už s nimi hovoríme konkrétne o jednotlivých stavbách.
Aj nedávno sme prefinancovali naše aktivity bez ťažkostí, nemáme problém získať i vyšší podiel predprenájmu nákupných centier, než banka vyžaduje. Pri projekte v dobrej lokalite sú retailové firmy, ktoré sa tam chcú dostať, veľmi ochotné podpísať predprenájom.
Teraz však bude situácia iná aj v Rusku, keď nebude ropa stáť 150, ale 70 dolárov, zníži to kúpyschopnosť obyvateľov. V Rumunsku už mnohí vytriezveli, zistili, že peniaze má len najvyššia vrstva obyvateľstva. Sú naozaj tie obrovské nákupné centrá trvalo udržateľné?
Záleží na lokalite a nastavení očakávaných sadzieb nájomného. Keď je nákupné centrum v centre mesta a investor stanoví vysoké nájomné, môže získať silné firmy, ale po čase môžu žiadať o zníženie a hroziť odchodom. My sme však aj tu v silnejšej pozícii, máme päť obrovských nákupných centier a rozsiahlu databázu nájomníkov. Tí veľkí, čo sú u nás v Krakove, Katoviciach či v Kluži, sú rovnaké firmy. Je to teda podobné ako s bankami – pri ich získavaní odpadá to prvé divadielko. Oni vedia, že keď TriGranit postaví nákupné centrum, bude dobré. Naše nákupné centrá sú veľké, dominantné, sme veľmi nároční na lokalitu. V žiadnej krajine nemáme takú, ktorá by sa čo i len náznakom považovala za sekundárnu, vždy je prvotriedna – buď pri metre, alebo na rušnej dopravnej križovatke. Dobrá lokalita je kľúčom k úspechu a naši nájomníci to vedia.
Ako podľa vás postihne finančná kríza realitný sektor v strednej Európe?
Dotýka sa úplne všetkých hráčov na trhu, či je to realitný agent, investor, developer alebo financujúca banka. Niektoré banky už sprísnili podmienky poskytovania úverov pre realitné projekty, niektoré sa chystajú a niektoré už majú do konca roka stop pri ich poskytovaní.
Aj banky na Slovensku už 148835>sprísnili podmienky. Trh v strednej Európe nie je fundamentálne postihnutý, sprísnené podmienky bankových matiek sa však premietajú do tunajších pravidiel.
Banky hovoria o zvýšení podielu vlastného financovania developera, predtým požičiavali na 90, možno aj na 100 percent nákladov, teraz je to už len na 80 alebo 70 percent. A vlastné prostriedky developera sú najdrahšie peniaze, čo sa môže prejaviť na ziskovosti projektov.
Banky sú ochotné požičať iba na projekty so zabezpečeným predprenájmom, zvažujú 30 až 40 percent. Ibaže trh, predovšetkým pri kancelárskych priestoroch, nie je pripravený na rozsiahle predprenájmy. To môže viesť k tomu, že menší lokálni developeri zastavia aktivity úplne, väčší budú projekty realizovať v neskorších termínoch a budú s bankami diskutovať o dodatočných formách ručenia. Výnimkou sú možno rezidenční developeri, ktorí pred 10 či 15 rokmi nakúpili obrovské územia a nepotrebujú úverovanie, pretože stavajú sami a s využitím predplatieb klientov. Aj cena hypoték však stúpne a veľa ľudí si ich už nebude môcť dovoliť. To môže pomôcť trhu prenájmov, takže sa rozvinie nájomný sektor.
Ako sa to prejaví v administratívnom sektore na Slovensku, ktorý tento rok dostal obrovské porcie novej ponuky?
Možno sa to neprejaví okamžite, ale všetky firmy sú viazané na financovanie, či vyrábajú ponožky alebo lode. Úverová politika sa sprísni vo všetkých sektoroch, rast HDP bude nižší, firmy, ktoré mali ambície radikálne expandovať a maľovali si ružovú budúcnosť, prehodnotia svoje plány. Na druhej strane si nemyslím, že to zastaví expanziu alebo sťahovanie firiem. To môže pomôcť cenám nájomného.
Na našom trhu sú tri typy firiem. Sú úspešné, ktorým sa dobre darí, ale sedia v nevyhovujúcich priestoroch. Možno nechcú expandovať a rásť o 100 percent, ale sa im dobre darí, takže chcú lepšie priestory. To je typ firmy, ktorá sa presťahuje bez ohľadu na to, či je kríza alebo nie.
Potom sú firmy, ktoré prichádzajú zo zahraničia a vyberajú si napríklad medzi Českom, Maďarskom, Slovenskom alebo Bulharskom. Veď v tomto regióne je lacnejšie, ako keby si urobili call centrum niekde v Hamburgu. Veľké firmy však pri rozhodovaní, kam pôjdu, zvažujú všetky údaje a náklady – makroekonomické podmienky, daňovú sadzbu, odvody až po technické náklady, napríklad koľko stoja letenky, aké je drahé ubytovanie, aké sú ceny za kancelárie. Pri tomto rozhodovaní je nájomné jeden z menej významných faktorov. Hlavným je daňová sadzba, výška odvodov a výška priemerných platov. Či je nájom 10,50, 11,50 alebo 12,50 eura za štvorcový meter mesačne, na tom až tak nezáleží, to im nerozhodí kalkuláciu o desiatky percent. Ale či bude priemerná mzda 500 alebo 1 500 eur, to je dôležité. Tento typ firiem sa bude tiež sťahovať, avšak zvážia, či potrebujú takú veľkú expanziu.
Tretia skupina sú zahraničné firmy, ktoré tu podnikajú, sú tu už dlho a v dobrých priestoroch. Tí budú zvažovať, či je ich expanzia nutná, pretože sú v priestoroch, ktoré nie sú najmodernejšie, ale pár rokov to ešte vydržia. Tam môže dôjsť k prehodnoteniu – možno sa budú sťahovať nie preto, aby sa rozšírili, ale aby mohli zmenšiť priestory.
Máte vyššie ceny ako iní, nebudete na takomto trhu v nevýhode?
Naša cenová politika je taká, že nemáme pevnú cenu, tá sa určuje podľa veľkosti priestorov, obdobia nájmu, bonity klienta a objemu lákadiel, ktoré nájomníkovi ponúkneme. Nie je tajomstvo, že nájomníci sa na trhu s kanceláriami snažia diktovať podmienky.
Nám ide o dlhodobú udržateľnosť nájomníkov, nie o päť alebo desať centov hore-dolu. Všade, kde pôsobíme, ideme cestou kvality. Našou praxou nie je stavať kategóriu B+, lebo je to lacnejšie. Naši akcionári razia cestu stavať projekty, ktoré sú vlajkové lode na trhu, také mercedesy medzi kancelárskymi budovami. Máme potom za nájomníkov dobré spoločnosti, ktoré sú u nás dlhodobo. Keď sa pozriete na veže Polusu I a II, nie je tu ani meter na prenajatie. Nemám pochybnosti o tom, že ak niekto odíde, tie priestory si rozoberú existujúci nájomníci. Je to výborná lokalita pre život aj na biznis.
Foto - Maňo Štrauch
Ilustračné vizualizácie - TriGranit
