Sedel na koženej sedačke salónika v známej bratislavskej reštaurácii. V ruke cigara, pred sebou pohár šampanského. Na Slovensku sa takémuto človeku hovorí bonviván. Zjavne si vie užívať život. A zarobiť naň. Precestoval celý svet, až zahorel láskou k strednej Európe. Sídlom svojho developerského koncernu urobil Luxemburg, no jeho hniezdom je Praha. Orco Property Group je dnes hráč, ktorý sa odváži nielen do Ruska a na Ukrajinu, biznis robí aj v Nemecku. Jean-François Ott, zakladateľ Orco Property Group.
Nie je to paradox, že ako rodený Francúz a podnikateľ žijúci v Paríži pôsobíte mimo vašej domoviny?
Narodil som sa v Compiegne severne od Paríža. Som jednoducho Francúz. Sme veľmi špecifická krajina, ale to o sebe hovoria asi všade. Francúzi nie sú odlišní od ľudí v strednej Európe. Možno si myslia alebo cítia, že sú niečo osobité. Ja nie som zo strednej Európy a ani tu nemám korene. No matka mojej manželky sa narodila v Brne. Ako mladá žena si našla amerického vojaka, presťahovala a usadila sa v USA. O dvadsať rokov neskôr sa jej dcéra vybrala na dovolenku a na francúzskej pláži stretla mladého Francúza – mňa. To bolo pred 22 rokmi. O mne čosi prezrádza priezvisko. Meno Ott znie nemecky a pochádza z Alsaska. Ale moja matka je zo židovskej rodiny v egyptskej Alexandrii. Jej otec v 30. rokoch minulého storočia obchodoval v Prahe. To sú moje korene. A teraz som tu v roku 2007 a Orco Group založená v Prahe je verejne obchodovaná spoločnosť so sídlom v Luxemburgu.
Prečo Luxemburg? Kvôli nízkym daniam, bankovému systému?
Nielen kvôli tomu. Je to o postoji ľudí v tej krajine. O správaní štátnych úradníkov a vôbec všetkých ľudí, kdekoľvek pôsobia. Zoberte si Rakúsko. Málo ľudí na úradoch je pôvodom z Rakúska. Vo Francúzsku je veľa ľudí z rôznych bývalých kolónií. V Luxembursku máte istotu, že sto percent týchto ľudí sú rodení Luxemburčania. Cudzinca medzi nimi nenájdete. Možno sa to zmení, ale teraz je to tak. Celé prostredie v krajine je propodnikateľské a tí ľudia chcú, aby mali podnikatelia ľahký život. A myslím, že Slovensko má rovnaký potenciál. To vravím môjmu tímu tu. Pretože je to malá krajina, ktorá chce byť efektívna, veď zaviedla napríklad rovnú daň. Je tu rovnaký duch ako v Luxembursku.
Možno je to prirodzená vlastnosť malých krajín, že musia byť otvorené k okolitému svetu.
Áno. Možno to pozorovať aj pri pobaltských krajinách. Malé štáty musia byť priateľské k podnikaniu. Francúzsko a Nemecko si ako veľké krajiny môžu dovoliť kašlať na podnikajúcich ľudí. Som veľmi šťastný, že Nicolas Sarkozy je nový prezident, pretože vo Francúzsku podnikatelia zatiaľ neboli veľmi dôležití.
Myslíte si, že zníži dane?
Nemá inú možnosť. Francúzsko je skvelá krajina s veľkým potenciálom, mnohými šikovnými ľuďmi. Dúfam, že Sarkozy zistil, že podnikatelia vytvárajú pracovné miesta, živia ľudí a chcú si byť istí, že zo zarobených peňazí im aspoň polovica ostane. Viac nemusí. Nežiadam veľa.
Nazdávate sa, že sa mu podarí zmeniť myslenie ľudí? Pretože vo Francúzsku majú odbory silné postavenie a existuje tam veľmi silné sociálne myslenie, ktoré narúša podnikateľské aktivity.
Myslím si, že Francúzi sú schizofrenický národ. A to som Francúz... Odbory patria k najslabším v EÚ. Hlási sa k nim iba necelých sedem percent ekonomicky aktívnych ľudí. Odborári vo verejnej správe sú však veľmi silní, môžu zastaviť vlaky, zasiahnuť do mnohých oblastí. No vo Francúzsku nejde o odbory. Ide o dialóg. To platí pre Slovensko, strednú Európu a všeobecne. A je aj úlohou médií, aby tento dialóg podnecovali. Médiá nie sú len na to, aby povedali, že niečo je červené, biele alebo zelené. Majú vytvoriť priestor, kde budú ľudia diskutovať. Francúzsko tento dialóg nemá už dvadsať rokov. Myslím, že Sarkozy je nádej, akú táto krajina ešte nemala. Teraz alebo nikdy. Z hľadiska vývoja EÚ je potrebné, aby Francúzsko a Nemecko boli zdravými krajinami. Ak nie, bude to zlé. Američania majú také príslovie: „Ak je nešťastná mama, všetci plačú.“ Teraz máme prezidenta, ktorého korene siahajú do Maďarska. To je niečo výnimočné.
Vo Francúzsku aj Nemecku prevládajú staršie generácie obyvateľstva, ktoré ovplyvňujú celkové zmýšľanie ľudí. Nie je to problém?
Väčšina starších ľudí, ak hovoríme o 60-nikoch a starších, je dynamická. Možno ešte viac ako my. Títo ľudia chcú nejakú zmenu. Nechcú aby krajina a ich priatelia žijúci v nej upadali. Chcú byť na ňu hrdí. Áno, máte pravdu, starnutie populácie je problém. Ale to je realita, ktorá sa týka celej Európy. Ak sa nemýlim, Francúzsko patrí ku krajinám s pozitívnym demografickým vývojom vďaka značnej imigrácii.
Pán Sarkozy chce zastaviť prisťahovalectvo...
Nechce ho zastaviť, ale obmedziť. To je rozdiel. Ak otvoríte telefónny zoznam v Paríži, je to podobné ako vo Viedni. Možno o niečo menej. Nájdete tam mnoho českých, slovenských maďarských, či nemeckých mien. Krajinu tvorí zmes dvadsiatich kultúr. Myslím, že Sarkozy tvrdí, aby sme boli opatrní, pretože ak 90% prisťahovalcov bude pochádzať z Afriky, zmení to krajinu. Nie som tu kvôli politickej debate, ale som rád, že sme sa k tomu dostali. Hlavným odkazom Sarkozyho bolo vytvorenie Mediránnej únie, ktorú navrhuje. Pretože Francúzsko nemôže existovať bez Alžírska, Tuniska, Maroka, Španielska alebo Turecka. Sarkozy vraví, že ak Turecko nemá čo hľadať v Európskej únii, určite patrí do Mediteránnej únie. Vytvorme inú úniu.
- Francúz Jean-François Ott (42) začal kariéru v Južnej Kórei, kde pracoval rok a pol pre skupinu Framatome. Potom pôsobil ako obchodník na burze v Paríži. Keď mal 26 rokov, kúpil svoju prvú kancelársku budovu v Prahe a založil realitnú spoločnosť Orco. Priamo v Prahe pracoval sedem rokov. Okrem pobočiek v Bratislave, Prahe, Budapešti či Varšave možno značku Orco nájsť aj v Splite, Záhrebe, Belehrade či Moskve.
Čo vravíte na súčasnú Európsku úniu?
Vytváranie Európy je najväčší trend za ostatných sto rokov. Deje sa to práve teraz. Každý deň. To isté tu bolo pred prvou svetovou vojnou. Človek mohol cestovať kam chcel.
Tento fakt je určite dobrý. Ale nemyslíte, že tu existuje aj veľa prekážok, ktoré brzdia podnikateľskú aktivitu ľudí?
Existuje veľa výziev, ktoré treba prekonať. Ale podľa mňa tieto problémy nie sú porovnateľné s dvoma svetovými vojnami a komunizmom, ktoré tento región prekonal. Komunizmus bol veľký problém, druhá svetová vojna bola horšia ako zemetrasenie. A prvá svetová vojna predstavuje asi najväčší problém, akému Európa čelila. Najmä stredná časť kontinentu.
Prečo Orco neinvestuje vo Francúzsku, ale v práve strednej Európe, prípadne v Nemecku či Rusku?
Mám 42 rokov a ešte som neskončil. Nevravím, že vo Francúzsku nikdy v budúcnosti nebudem investovať. Začínal som v Prahe v roku 1991. Priznávam, zamiloval som sa a v roku 1993 som sa presťahoval a žil tam do roku 2000. Tu bolo centrum môjho malého sveta. Vlastnil som malú spoločnosť s niekoľkomiliónovým majetkom a tak nejako som sa zblížil s týmto stredoeurópskym regiónom. Hovorím po anglicky, nemecky, češtinu zatiaľ neovládam dobre. Cítim sa tu však uvoľnene a v pohode. Po tom, ako sa Orco stalo verejnou spoločnosťou, sme boli vo výhode pred inými verejne obchodovateľnými spoločnosťami, pretože pôsobíme v strednej Európe. Viete, možno raz pôjdem do New Yorku a kúpim nehnuteľnosť. Isto by som mohol. Nevravím, že nie. Ale pôsobí tam napríklad Tishman a ostatní veľmi šikovní chlapci. Preto sa chcem koncentrovať na strednú Európu ako na kľúčový biznis.
Prečo ste neprišli v tom čase aj do Bratislavy?
To je zaujímavý príbeh. Keď mám byť úprimný, v čase rozbiehania biznisu v Prahe nebola pre mňa Bratislava na radare. Zameriaval som na Prahu-Vinohrady, potom centrum Prahy, neskôr Prahu 5. Postupne sme rástli, nasledovala Budapešť a Varšava, pretože bolo rozumné koncentrovať sa na hlavné mestá. K Bratislave sme sa chceli vrátiť, ale trvalo nám nejaký čas, kým sme našli správnych ľudí. Dnes tu máme dobrých manažérov, ale bola potrebná aj istá chémia, kým sme si povedali „poďme na Slovensko, poďme do Bratislavy“. Viete, ja neverím až tak v národy. Aby ste to nechápali zle, nechcem sa dotknúť niekoho citov. Neverím ani v Nemecko ako národ. Verím v Hamburg, Berlín, Mníchov, v región strednej Európy. Dokážem už rozlíšiť češtinu od slovenčiny, ale myslím, že je jedno, kto akým jazykom hovorí. Pretože stredná trieda obyvateľov Európy bude o desať rokov rovnaká. Ľudia v Bratislave pôjdu do predajne Zara, aby si kúpili džínsy, možno zájdu do značkovej predajne s kravatami, možno do Mercedesu. V tomto sú si ľudia všade podobní.
Hovorme teraz o vašich aktivitách na Slovensku. Nedávno ste 90590 target=blank>kúpili pivovar Stein. Aké s ním máte zámery?
Zámery sú dva. Tým prvým je realitná myšlienka. Skvelá poloha v centre, veľký pozemok. Chceme tu vybudovať rezidenčný komplex strednej triedy. Zároveň máme pivovar Stein, pre ktorý hľadáme kupcov. Chceme ho presunúť do inej časti mesta, kde môže dostať nový život. Nie som profesionál v pivovarníctve, ale myslím, že trochu sa v tom vyznám. Čítam, učím sa...
... a pijete pivo.
Áno, zúčastňujem sa na tom, najmä ak je horúco. Myslím, že Stein je dobrá značka. Takže jeho prevádzku chceme zachovať v inej lokalite.
Najnovšie ste 101541 target=blank>kúpili bývalú budovu VÚB v centre a chcete tam tiež postaviť rezidenčné apartmány. Prečo si myslíte, že ľudia budú chcieť bývať v City Gate?
To je môj francúzsky alebo lepšie povedané parížsky pohľad. Som presvedčený, že centrum Bratislavy a akéhokoľvek mesta bude vždy centrom. Niektoré jeho časti sa môžu ďalej rozširovať na juh, sever, východ. Ale centrum Bratislavy bude vždy tam, kde je teraz. A verím, že ľudia chcú bývať v centre. Nepochybne. Je veľmi dôležité ponúknuť srdcu mesta luxusné rezidenčné apartmány.
Nechceli ste zo City Gate spraviť len hotel?
Nie.
Prečo? Príliš riskantné? Je to skvelá lokalita.
Hotel je miesto, kde trávite noci, nie miesto, kde trávite svoj život. Ak máte výbornú polohu, ľudia by tam mali bývať. Hotel na prespanie nájdete vždy. Zabavíte sa, idete von, vrátite sa o polnoci, vyspíte sa šesť, sedem hodín a odchádzate. To je môj realitný pohľad. Chcem ponúknuť ľuďom najlepšiu lokalitu, z ktorej nebudú odchádzať.
Dobre, ale čo zisk? Nie je výhodnejšie vlastniť hotel, ako postaviť apartmány a následne ich predať?
Nie. Myslím, že zisk dosiahneme z jedinečného rezidenčného projektu. Garantujem vám, že pre ľudí neexistuje nič silnejšie ako vlastný domov. Môj názor je taký, že ak mám takto výborne situovanú lokalitu, vybudujem tam luxusné bývanie, kde budú ľudia naozaj radi žiť. To je moja vízia. Neberte to ako všeobecne platné konštatovanie. Uvedomujeme si, že hotely majú potenciál. Iste. Zarobíte nimi peniaze. Orco vlastní mnoho hotelov. Ale situácia na trhu praje vysokým cenám bytov, čo sa potvrdilo napríklad pri rezidenčnej veži Zlota 44 vo Varšave. Je to ako v New Yorku alebo Paríži. Ľudia chcú bývať v najužšom centre a sú ochotní platiť za to vysoké ceny.
Áno, ale apartmány predáte len raz. Hotelové izby môžete predávať každú noc. Nie je výhodnejší biznis z budovy, ktorá dosahuje každodenný zisk, ako z tej, ktorú predáte len raz?
Máte pravdu. Orco je spoločnosť, ktorá stavia aj hotely. Takže nebudem tvrdiť, že hotel by nebol dobrý. V Bratislave máme jeden na Šulekovej ulici a je to veľmi úspešný produkt. Moja predstava o City Gate je však jasná – luxusné obchody na prízemí a nad tým jedinečné apartmánové bývanie. Som presvedčený, že Bratislava bude mať značky ako Gucci, Christian Dior a ďalšie. City Gate je to miesto, kde by mohli fungovať.
Takže chcete pritiahnuť do svojich priestorov tieto superluxusné značky.
Áno. Musíme sa o to pousilovať. Bratislava je už na mape. Je to bohaté mesto, stačí, keď si všimnete značky áut.
Ako sa pozeráte na budúcnosť Bratislavy? Vraveli ste, že vás zaujímajú mestá, nie národy. Bratislava je typické pohraničné mesto, kde sa stretávajú tri hranice. Ako z tohto pohľadu vnímate jej úlohu?
Myslím, že je to najväčšia šanca pre vaše hlavné mesto. Dunaj predstavuje významné spojenie nielen s Rakúskom, ale i ostatnými krajinami. Myslím si, že Bratislava bude tak trocha ako francúzsky Lyon. Potrvá to určitý čas. Veľa amerických firiem si tam založilo sídlo, pretože je tam lacnejšie, kvalitná pracovná sila a mesto sa nachádza pri hraniciach. Z Bratislavy môžete ísť do Viedne, Prahy, Budapešti, je tu dobré napojenie na východné krajiny – Ukrajinu a Rusko. Je to jedinečná poloha aj z logistického pohľadu. Podobne je na tom Lyon. Blízko do Álp, Paríža, môžete ísť priamo do Španielska, Talianska či na Riviéru. Takže Bratislava ako uzol je určite na mape.
A čo zvyšná časť Slovenska?
Môžeme sa baviť o Košiciach, kde sa tiež niečo deje. Je to ďalší uzol, ktorý predstavuje spojnicu medzi východom a západom Európy. Táto časť Slovenska je veľká príležitosť. S podnikateľmi na východe kontinentu potrebujeme komunikovať a robiť biznis.
Aké sú vaše ďalšie plány na Slovensku?
Stein je veľký projekt. City Gate je tiež veľký projekt. Našou zatiaľ 103440 target=blank>poslednou akvizíciou je bratislavský obchodný dom Dunaj na Námestí SNP. Sem chceme pritiahnuť veľké obchodné značky.
Neuvažovali ste nad akvizíciou nejakej domácej developerskej firmy? V Nemecku ste tak dostali pod svoje krídla 100353 target=blank>developerov z Vittera, v Česku IPB Real.
Je to možné. Orco je spoločnosť, ktorá sa púšťa aj do akvizícií iných spoločností. Nemyslíme si, že všetko vieme robiť najlepšie a nikoho iného nepotrebujeme. Ale pretože sme veľkí, v súčasnosti máme rozostavaných viac ako šesťtisíc bytov, umožňuje nám to znižovať náklady. Je to ako v automobilovom priemysle. Ponúkame nový model auta v rovnakej cene, ale so širšou výbavou. Aj na Slovensku chceme našu pozíciu posilniť. Ponúkať viac produktov v lepšej kvalite a za rovnakú cenu. Prostredníctvom akvizícií alebo bez nich.
Chystáte nejaký nový projekt bývania vyššieho, luxusného štandardu podobný 87279 target=blank>Parkvillu?
Nie sme len o luxusných projektoch. Chceme ponúkať aj bývanie pre vyššiu strednú triedu. Luxus je zaujímavý segment a darí sa nám v ňom, no myslím, že Slovensko je eldorádo pre projekty vyššieho stredného štandardu. Sú tu tvrdo pracujúci ľudia, white collars, ktorí sa chcú mať lepšie, a my sme tu na to, aby sme ich uspokojili.
Ako ste spokojný s fungovaním dvoch realitných fondov pre komerčné a rezidenčné nehnuteľnosti patriacich Orcu?
Pred pár dňami som bol v Budapešti na zasadaní predstavenstva Endurance fondu a som veľmi spokojný. Orco Group sa momentálne sústreďuje na tri biznis oblasti – investovanie do nehnuteľností, ktoré prinášajú príjmy z prenájmu, rezidenčný development a treťou oblasťou je spravovanie aktív vo fondoch. Tu sme ešte len na začiatku. V nasledujúcich týždňoch predstavíme tri nové fondy, v nadchádzajúcich mesiacoch ďalšie dva. Orco sa tak stane veľmi významným správcom majetku aj v oblasti logistiky, retailu a hotelierstva.
Sú vaše fondy verejne obchodovateľné?
Momentálne nie. Orco je kótované na burze v Paríži a Prahe, od polovice júna sa plánuje vstup na burzy v Budapešti a vo Varšave. Slovensko je na mape, pretože si myslím, že tu existuje veľmi silný retailový investičný trh. Je možné, že jeden z fondov bude v budúcnosti verejný. Konkurencia nám ukazuje príklady, ktoré sa oplatí nasledovať.
V čom spočíva výhodnosť verejného obchodovania? Je viac transparentné?
Transparentnosť je najväčšia výhoda pri všetkom, čo robíte. Je úžasné, čo transparentnosť dokáže. Umožňuje ľahšie riadiť firmu. Oznámite trhu, čo chcete spraviť, ponúknuť. Trh posúdi vaše zámery a zohľadní fungovanie spoločnosti v dobrom alebo zlom zmysle. To znamená, že si kúpi alebo nekúpi vaše akcie, a to sa odrazí na ich cene. Som bývalý burzový maklér a viem, že transparentnosť čistí vzťahy medzi investormi a podniká sa s ňou ľahšie.
Stredná Európa doteraz priťahovala investorov aj vyššími výnosmi ako v západných krajinách. Rozdiely sa však stierajú. Čo ich bude lákať o chvíľu?
Stredná Európa je trh developerov. Áno, výnosy sa znižujú a budú podobné ako v Lyone či vo Viedni. Ale komodita, ktorou je napríklad kvalita kancelárskeho priestoru, je v strednej Európe stále nedostatková. Trh patrí tým, ktorí majú víziu, kúpia pozemok a niečo postavia. Myslím, že táto časť Európy bude pre developerov veľmi zaujímavá ešte niekoľko rokov.
Päť, desať rokov?
Päť alebo desať isto. V biznise desať rokov nie je veľa. Dva-tri roky pripravujete výstavbu, ďalšie dva-tri staviate. Uplynie minimálne šesť alebo aj desať rokov a môžete ísť ďalej.
Kam chcete ísť potom vy?
Myslím, že som sa momentálne usadil. Páči sa mi tu.
Foto - Maňo Štrauch, Peter Kremský, SITA, Orco
