Čistenie slovenského rýchlokvaseného trhu s nehnuteľnosťami sa urýchľuje. Panika na globálnom finančnom trhu nevyústila len do zvýšených nákladov na financovanie projektov či väčšej potreby vlastného kapitálu, čo TREND avizoval na jar (TREND 16/2008). Hoci sa to nepočúva dobre, katalyzátorom by mali byť aj klesajúce ceny. Nielen obytných budov.
- NEPREHLIADNITE:
- 145873>Strednú Európu nečaká nič dobré
Hore, dole
Ceny nehnuteľností nerastú donekonečna. V súčasnosti sa o tom presviedčajú najmä bytoví developeri, no rad prichádza aj na kancelárske budovy, obchodné centrá či logistické parky. Podľa šéfa investičného oddelenia konzultačnej spoločnosti Colliers Mariána Mlynárika ceny v tomto segmente realít na Slovensku klesajú už aj v porovnaní so začiatkom roka. Vysvetlenie je kombináciou viacerých faktorov. Rastom úrokových sadzieb sa zvyšujú náklady na financovanie. Ak pred rokom banka pridávala k základnej úrokovej sadzbe zhruba percentnú rizikovú maržu, teraz je to minimálne o pol percentného bodu viac. Vyššie náklady sa prejavia ešte viac vstupom do eurozóny a prechodom na drahšie financovanie v eurách.
Sprísnili sa aj podmienky čerpania úverov. Banky požadujú nielen vyšší podiel vlastných zdrojov v projekte, pri developerských projektoch chcú vidieť i vyššiu predobsadenosť. „V dôsledku zníženej likvidity na trhu sa banky opatrnejšie rozhodujú, ktorý projekt financovať a ktorý nie. Jednoducho si z projektov na stole vyberajú,“ mieni M. Mlynárik.
Národná banka Slovenska zdôrazňuje, že pre ňu je dôležitý pohľad najmä na rizikové ukazovatele – podiel úverov na vlastných zdrojoch, koncentrácia či zabezpečenie. V jednotlivých bankách vidíme rôznu mieru rizikovosti, hovorí. Veľké banky vykazujú vyšší podiel úverov na vlastných zdrojoch, no majú podstatne lepšie diverzifikované portfóliá. Na druhej strane, menšie banky poskytujú menší počet úverov s menším objemom, sú však citlivejšie na zlyhanie najväčších klientov.
Tieto základné faktory majú vplyv na to, že v súčasnosti sa výnosy (yields) komerčných nehnuteľností zvyšujú, a to znamená, že ceny klesajú. Ak dosahovali pri kancelárskych nehnuteľnostiach v Bratislave pred rokom okolo šesť percent, v súčasnosti sa pohybujú okolo siedmich percent. No transakcií na trhu nie je také množstvo, aby sa dali porovnávať súčasné ceny kancelárskych nehnuteľností. Navyše, niektoré realitné transakcie sa teraz len dokončujú. „To znamená, že ak ceny boli dohodnuté v minulosti a obchod sa ukončuje teraz, ceny neodrážajú súčasný stav. No pri niektorých predajoch cítime z hľadiska dosiahnutých ponúk, že trendom je znižovanie cien,“ objasňuje situáciu na trhu M. Mlynárik.
Investori stále opatrní
Aj pri cenách komerčných nehnuteľností platí ošúchaná formulka: sú dané ponukou a dopytom. Ak na Slovensku prevládala v prvom polroku vyčkávacia taktika predávajúcich aj kupujúcich, na tomto sa nič nezmenilo. Investori sú stále opatrní a čakajú, ako sa bude vyvíjať trh v budúcnosti. Enormný záujem o nehnuteľnosti, aký bol pred rokom či dvoma, tu nie je, ale, samozrejme, záujem o kvalitné budovy v dobrej lokalite s dobrými dlhodobými nájomcami existuje.
No prichádza čas, keď mnohí hráči musia predať hotovú nehnuteľnosť alebo pripravovaný projekt. Zatiaľ ide väčšinou o takých, ktorí mali likviditu a v minulosti nakúpili pozemky. A tvárili sa ako skúsení developeri. Väčšinou si každý pri realizácii projektu zobral úver z banky. Tá stanovuje kritériá a podmienky čerpania úveru. Ak nie sú dodržané, banka pritlačí na developera. Ak nevidí nápravu, veriteľ siahne k razantnejším krokom, napríklad k reštrukturalizácii úveru, respektíve určeniu istého obdobia na predaj nehnuteľnosti silnejšiemu subjektu. Posledný krok môže byť výzva na predčasné splatenie úveru.
Na trhu sa už podľa M. Mlynárika začínajú prejavovať projekty, ktoré sa nachádzajú buď v zlej lokalite, alebo s nevyhovujúcim dopravným napojením, nedostatočným počtom parkovacích miest.
Aj veľkí
No problémy sa nevyhýbajú ani silnejším a etablovaným hráčom. Najzjavnejšie sa to prejavuje pri medzinárodných spoločnostiach, ktoré doteraz hľadali kapitál najmä na burze. K takým patrí napríklad české Orco či rakúsky Immoeast, ktoré majú v Bratislave viacero veľkých projektov vo fáze prípravy. Zatiaľ čo Immoeast je spojený so slovenským realitným trhom najmä podielom v developerskej spoločnosti TriGránit a tým aj 144820>v pripravovaných vežiach pri Poluse, 128417>Orco priamo vlastní viacero budov v centre Bratislavy. Tieto spoločnosti sú príkladom subjektov, ktoré pôsobia vo viacerých krajinách a ktoré musia sanovať celkové straty spoločnosti. Snažia sa predávať nehnuteľnosti na lokálnych trhoch, aby vykryli 141465>dočasný nedostatok likvidity pri ostatných projektoch. Orco sa tak zbavilo hotela v Košiciach a podľa informácií TRENDU ponúka na predaj obchodno-kancelársky Dunaj a bývalý pivovar Stein.
Nad čím môžu veľkí developeri teraz uvažovať, nie je spôsob, ako zvýšiť expanziu, ale zamerať sa na projekty s vysokou pridanou hodnotou, uvažuje šéf investičného oddelenia Colliersu. Podľa neho ak vlastnia pozemky pre budúce veľké projekty, budú zatiaľ riešiť prípravnú fázu, no nie stavať.
Za zenitom
Realitný trh, podobne ako celá ekonomika, sa pohybuje v sínusoidnom cykle. Intenzívny rast je nasledovaný spomalením, neskôr miernym či výraznejším poklesom. A potom celé niekoľko rokov trvajúce kolo odznova. Zdá sa, že slovenský realitný trh má už vrchol za sebou a smeruje nadol. Otázne je len, ako rýchlo. Ako naznačuje aj čerstvá analýza investičnej banky Morgan Stanley, nasledovné tri roky neveštia nič dobré. Akcie realitných spoločností majú ďalej klesať, navyše z dôvodu poklesu ekonomického rastu možno očakávať len mierny rast, niekde pokles nájomného. A kapitálová hodnota komerčných budov pritom klesá už dlhšie.
Ilustarčné foto - Profimedia.cz
