Keď Orco Property Group spolu so známymi osobnosťami 148035>na jeseň prezentovala luxusný projekt v centre Bratislavy, všetci sa usmievali. O problémoch materskej spoločnosti nehovorili. Odvtedy pribúdajú zlé a ešte horšie správy. Najskôr predaj vlastných projektov, neskôr zmeny v predstavenstve. Napokon ochrana pred veriteľmi a minuloročná takmer 400-miliónová strata. Firmu a jej aktivity čakajú aj na Slovensku zmeny. Majú ju ozdraviť.
Česko-luxemburský developer po prudkom raste a podľa mnohých až neuváženej expanzii zažil pokles akcií. Vďaka prítomnosti Orca na burze je rozprávka s otvoreným koncom o niečo čitateľnejšia. Médiá i finanční analytici podrobne sledujú výsledky hospodárenia i prepad cien účastín, ktoré sa minulý rok potopili na desatinu. Kým v roku 2007 čistý zisk dosiahol 87,5 milióna eur, minuloročné hospodárenie je úplne inde. Strata dosiahla 390,6 milióna eur. Po tom, čo koncom marca oznámila získanie ochrany pred veriteľmi, je to ďalšia čierna správa.
Schladený dravec
Spoločnosť so zverejnením výsledkov dlho váhala. Mohol za tým byť fakt, že sú horšie, než sa očakávalo. Kým analytici spomínali 115 miliónov eur, vykázaný 164307>čistý mínus preskočil trojnásobok tejto hodnoty. „Trh so stratou počítal, ale nie s takou veľkou,“ hovorí analytik českého obchodníka s cennými papiermi Patria Finance Jiří Fišer. Podľa neho sa pod to podpísalo najmä precenenie aktív, ktoré dosiahlo záporných 419 miliónov eur. Preceňovanie smerom nadol zažívajú v tomto biznise aj mnohí iní.
Práve pre pokles kurzu svojich akcií a nutnosť splácať dlhy Orco minulé leto oznámilo 141465>predaj nepotrebných projektov. Nechcelo sa púšťať ani do akvizícii nových pozemkov, a ak rozbiehať nové aktivity, tak len veľmi ziskové, zneli slová Aleša Vobrubu, dnes výkonného riaditeľa českých a slovenských aktivít.
Predaj projektov je aktuálny aj v súčasnosti, na Slovensku 147452>sú v ponuke budovy pivovaru Stein a obchodného domu Dunaj. Záujemca sa zatiaľ nenašiel. Orco ich nekupovalo za vlastné, čo pozíciu ďalej sťažuje a môže tlačiť do urýchleného predaja. Záložné právo areálu Stein je v prospech VÚB, Dunaja v prospech pobočky francúzskej banky Calyon.
Rýchla expanzia a bezhlavý nákup nových projektov dopomohli k strmému pádu. V roku 2006 Orco kupovalo poľskú spoločnosť Viterra Development za 110 miliónov eur, v Berlíne nechalo ďalších 83 miliónov, v Prahe 43 miliónov, v Rusku 85 miliónov eur. Z hladného dravca sa dnes stáva krotký baránok a nákup nahrádza predaj. Ďalšie straty môže odvrátiť až zbavenie sa akvirovaných projektov, no v dnešnej situácii na trhu je kupujúcich málo. „Ceny budú nízke, ale bohužiaľ, inak to nepôjde,“ domnieva sa J. Fišer. Investori s dostatočnou hotovosťou môžu takto prísť k lukratívnym objektom za prijateľné ceny.
Predaj. Ale komu
Financujúce banky môžu ohrozeného developera tlačiť k riešeniu. Luxusný City Gate v centre Bratislavy i Parkville na kopcoch nad metropolou financuje Všeobecná úverová banka. Vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Pavol Hajdu sa k situácii klienta vyjadrovať nechce. Podľa neho sú na oba projekty zriadené samostatné investorské firmy, ktoré sú v poriadku. Výraznejší predaj luxusných bytov ešte pred dokončením ani neočakával.
Avšak aj keby úverujúca banka bola nespokojná, k radikálnym krokom sa neodhodlá. Na projekt síce má záložné právo a v prípade nespĺňania záväzkov zo strany developera môže stavbu prebrať a predať inému investorovi, išla by však sama proti sebe, pretože tak môže prísť o časť svojich peňazí. Navyše, banky sa do podobných aktivít nehrnú, kupcov by hľadali len ťažko. „Rozostavané projekty sa preto pravdepodobne dokončia,“ mieni J. Fišer.
No je jasné, že Orco nepôjde do nových oblastí. Už teraz ohlásilo predaj ruských aktivít, ako aj hotelového biznisu. Zbaví sa spravovania a investícií do logistiky či nákupu bytov na investície. Bude sa sústreďovať len na investičné reality v podobe kancelárií a obchodov, ktoré prinášajú pravidelnú hotovosť. Prenájmy pomohli vlani udržať tržby v takmer nezmenenej výške oproti roku predtým, na úrovni 299 miliónov eur. Príjmy z prenájmov rástli o polovicu, správa hotelov naopak klesala, nedarilo sa ani realitnému fondu Endurance. Predaj bytov klesol o osem percent.
Spoločnosť preto bytovú výstavbu obmedzí, a to najmä na Prahu a Varšavu. Bratislavský City Gate oficiálna správa označuje za jednu z vlajkových lodí Orca. Má získať aj podporu ďalších partnerov. Ktorých, to sa vo vyjadrení nedočítate.
Hovorkyňa spoločnosti Petra Zdeňková navyše pripomína: „Sťahujeme sa zo sekundárnych miest.“ Plány na expanziu do Košíc, o ktorej 103630>hovoril ešte pred dvoma rokmi šéf skupiny Jean-Francois Ott, sú tak nateraz neaktuálne. No P. Zdeňková pripúšťa, že zmeny čakajú aj bratislavskú pobočku. „Tým, že bude menej projektov, môžeme viac vecí obslúžiť z Prahy.“ V prípade divízie na Dunaji už podľa informácií TRENDU nastali výrazné zmeny vo vedení.
Time-out
Po zmenách vo vedení a v predstavenstve v materskej spoločnosti nasledovali ďalšie negatívne správy. Tou najväčšou bola žiadosť o ochranu pred veriteľmi z konca marca. Parížsky súd vyhovel a poskytol špeciálny režim Safeguard, ktorý dostávajú solventné firmy. Za pol roka má dopomôcť k ozdraveniu a finančnej reštrukturalizácii, ktorú si Orco stanovilo ako hlavný cieľ. Analytik J. Fišer rozhodnutie podporuje, no myslí si, že „malo prebehnúť už pred rokom, dvoma“. Podľa neho ako prvé príde na rad odloženie splatnosti dlhov a potom pravdepodobne aj výmena pohľadávok veriteľov za akcie. K šesťmesačnému time-outu je však skeptický. Stačiť nebude. Orco požiada o ďalšie predĺženie na pol roka. Celkovo môže ochrana dosiahnuť 18 mesiacov, spoločnosť tak môže prečkať do roku 2010.
Jeden z odvážnych cieľov reštrukturalizácie, teda zníženie dlhov na polovicu, považuje Patrik Vyroubal zo spoločnosti Atlantik FT za náročnú úlohu, pretože hodnota portfólia má ďalej klesať. Optimizmus nedodáva ani suma 84 miliónov eur. To je celková výška hotovosti, no z nej má firma k dispozícii len 29 miliónov eur, zvyšok je viazaný na iné účely. „Asi jeden z dôvodov, prečo Orco požiadalo o súdnu ochranu pred veriteľmi,“ nazdáva sa P. Vyroubal. Nemá z čoho splácať dlhy.
Firma na stav trhu reagovala aj prehodnotením plánu na získanie potrebnej hotovosti. Pôvodne mala 200 miliónov eur z predaja projektov získať ešte v tomto roku, aktuálne hovorí o polovici toho budúceho. Ku cash- -flow by mal prispieť aj dokončený projekt spoločnosti v Bratislave – 156273>Parkville na Kolibe. Ten je už skolaudovaný, minulý mesiac firma hovorila o tretine nepredaných bytov. Druhý ponúkaný projekt – City Gate sa zatiaľ len prestavuje. No spomalenie trhu sa ho dotklo a Orco viackrát prehodnotilo ponúkaný štandard, ako aj ceny. Napokon sa rozhodlo ponúkať 162214>nevybavené holopriestory, ktoré si klient zariadi sám.
Foto - Maňo Štrauch
