Slovenský realitný investičný trh vlani klesol najviac zo všetkých krajín strednej Európy. Napriek silnému prvému polroku, druhá polovica bola na transakcie menej ako chudobná. Bude takýto vývoj pokračovať? Portál TRENDreality.sk položil niekoľko e-mailových otázok Jamesovi Chapmanovi, partnerovi a vedúcemu oddelenia investícií v spoločnosti Cushman & Wakefield v ČR a SR a Mariánovi Mlynárikovi, riaditeľovi investičného oddelenia v slovenskej pobočke spoločnosti Colliers International.
Podľa analýzy spoločnosti Cushman & Wakefield sa vlani na Slovensku realizovali realitné investičné transakcie v hodnote zhruba 119 mil. €. Aké obchody zahŕňa táto suma?
J.C.: Sú to inštitucionálne transakcie. Zahŕňame sem komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, obchody, priemysel) produkujúce príjem s hodnotou vyššou ako päť miliónov eur. Tie musia spĺňať určité vlastnosti ako dispozícia, popis, lokalita a štruktúra nájmov.
Bude rok 2009 bohatší na transakcie ako vlaňajšok, alebo naopak?
J.C.: Nazdávame sa, že objem transakcií na globálnej úrovni poklesne v porovnaní s minulým rokom. Slovenský trh bude odrazom tohto trendu. Avšak treba poznamenať, že veľké transakcie môžu na malom trhu výraznejšie skresliť čísla.
M.M: V tomto roku sme zatiaľ nezaznamenali významnejšiu realitnú transakciu. Všetci čakáme na prvý reálny obchod, ktorý by vytvoril porovnávaciu bázu a odpovedal na otázku, kde sa v súčasnosti nachádza realitný trh. Očakávame výraznejší pokles objemu realitných transakcií v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Predávať vo väčšine prípadov bude iba ten, kto musí a za iných cenových podmienok.
Kto by mal byť záujemcom o kúpu?
J.C.: Očakávame, že niektoré domáce slovenské fondy budú aktívne, ale len pri malých transakciách do 10 mil. €. Euro udržuje Slovensko na radare niektorých medzinárodných hráčov, no tí budú kupovať, len ak ceny budú konkurenčnejšie voči západnej Európe. V súčasnosti sa zdajú drahé. Existujú tu dobré aktíva, ktoré by mohli pritiahnuť kupujúcich, ak bude predajná stratégia správne nastavená.
M.M: V prvom rade domáci, respektíve zahraniční privátni investori, ktorí disponujú voľnými prostriedkami a kupujú nehnuteľnosti z vlastných zdrojov, bez externého financovania. V druhom rade zahraniční inštitucionálni investori, ktorí vyhľadávajú vhodné investičné príležitosti za rozdielnych podmienok v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi.
Do akého typu nehnuteľnosti by ste poradili klientom investovať a prečo?
J.C.: Stabilné toky príjmu sú prioritou číslo jeden pre väčšinu investorov s hotovosťou. Zameral by som sa na najlepšie lokality s bezpečnými peňažnými tokmi. Peniaze by som vložil do kancelárskych budov najvyššieho štandardu s dlhodobými nájmami a dominantných obchodných centier. Mali by to byť nehnuteľnosti, ktoré odolajú tlakom recesie. Mestá mimo Bratislavy neponúkajú etablované nájomné trhy v kancelárskom segmente, preto je tu malý záujem. O najlepšie dominantné nákupné centrá môže byť záujem, ak budú ceny zodpovedajúce. Potenciál vidím v logistických nehnuteľnostiach s dlhodobými a silnými nájomcami.
M.M.: Z hľadiska teritória v prvom rade Bratislava a následne väčšie sekundárne mestá, pričom nehnuteľnosti by mali byť umiestnené v blízkosti centra. Čo sa týka typu nehnuteľnosti, kancelárske budovy s viacerými nájomcami, plne obsadené s priemernou dĺžkou nájomného vzťahu vyššou ako tri roky, dobrou dopravnou dostupnosťou a parkovacími miestami v zodpovedajúcom pomere.
Veľkí investori sa zrejme budú pozerať po stabilnejších väčších trhoch s najkvalitnejšími nehnuteľnosťami. Nebudú sa vyhýbať Bratislave a Slovensku?
J.C.: To je zjednodušený predpoklad. Veľa našich klientov sa zameriava na etablovanejšie trhy, ktoré však nemusia byť nevyhnutne väčšie. Stále máme klientov hovoriacich o Slovensku, no musia vidieť zmeny v cenách.
M.M.: Myslím si, že Slovensko naďalej zostáva atraktívne pre väčšinu zahraničných, ale i lokálnych hráčov. Tým, že veľa investorov sa snaží diverzifikovať svoje riziko investície, znižuje sa požiadavka na objem prostriedkov investovaných v rámci jednej transakcie.
Kde leží dno komerčného trhu? O koľko môže výnosovosť vzrásť tento rok?
J.C.: Slovensko a región strednej Európy si musia rýchlo uvedomiť, že vysoké ceny a nedostatočná ponuka v západnej Európe boli faktormi, ktoré ťahali investície na tieto trhy. Na západe sa v súčasnosti ponúkajú výrazné zľavy. Myslím, že výnosovosť bude naďalej rásť pokiaľ sa nevráti na trh dôvera. V tejto chvíli to vyzerá na rok 2010.
M.M.: Nikto v súčasnej dobe nedokáže jasne definovať, kedy sa realitný trh odrazí od dna. Každý má na uvedenú otázku svoj názor, pričom veríme, že to bude začiatkom budúceho roka. Pomaly sa už aj v dnešnej dobe začínajú prejavovať aktivity niektorých zahraničných investorov, pričom akceptujú svoju výnosovosť na úrovni min. 8%-9%. Očakávame, ze yieldy pri najlepších nehnuteľnostiach v Bratislave vo všeobecnosti vzrastú o 1-1,5% v tomto roku, v prípade sekundárnych miest o viac ako 2%, samozrejme s prihliadnutím na konkrétne parametre a špecifiká nehnuteľnosti.
Budú sa realizovať už aj nútené predaje?
J.C.: Zatiaľ sme ich nevideli, no myslím, že prídu. Vplývať na to budú dopady poklesu reálnej ekonomiky. Banky boli doteraz uvoľnené pri vyžadovaní úverových podmienok, ale akonáhle začnú nájomcovia krachovať, nebudú už mať takú flexibilitu. Pracujeme s bankami, ktoré hľadajú techniky ako je reštrukturalizácia kapitálu, aby sa nevohnali dobré aktíva do stresových situácií.
M.M.: Prvé nútené predaje reálne očakávame na jeseň tohto roka a budú súvisieť so splatnosťou existujúcich úverov v niektorých projektoch, resp. v neuspokojení požiadavky financujúcej banky na navýšenie vlastných zdrojov v projektoch developera (investora).
Skončí búrka na slovenskom realitnom trhu skôr ako v západnej Európe, alebo to najhoršie ešte len príde?
J.C.: To záleží od toho, kto ste. Na veľtrhu MIPIM som obhajoval Slovensko a celý stredoeurópsky región pred investormi. Existuje tu množstvo pozitív a ekonomika pocíti bolesť, ale menej ako v niektorých iných krajinách. Avšak veci sa musia zmeniť predtým, ako sa transakčná aktivita zvýši a ceny sa stabilizujú. Ak ste predávajúci, myslím, že bolesť sa ešte zvýši predtým ako sa situácia zlepší. Ak ste kupujúci, akonáhle predávajúci akceptujú realitu, môžu prísť dobré časy. Veľká Británia, nasledovaná Francúzskom a Nemeckom zažijú ako prvé náznaky oživenia.
M.M.: Slovensko je súčasťou globálneho realitného trhu, takže jeho vývoj bude kopírovať celosvetové trendy v oblasti nehnuteľností s prihliadnutím na špecifiká lokálneho trhu.
Môžeme očakávať aj na Slovensku transakcie typu “predaj a spätný prenájom” a ktoré subjekty ho môžu realizovať?
J.C.: V súčasnosti pracujeme na niektorých takýchto obchodoch. Firmy sú pod tlakom, musia uvoľňovať peniaze pre svoj kľúčový biznis. Ale predaj a spätný prenájom nemusí byť najlepšie riešenie. Je dôležité, aby si firmy nechali správne poradiť v tejto oblasti. Je to komplexný rozhodovací proces. Firmy často rýchlo dospejú k záveru bez náležitého zhodnotenia rôznych možností. Predaj a spätný prenájom je len jedna z nich.
M.M.: Transakcie typu predaj a spätný prenájom sa už dnes realizujú. Súvisia so stratégiou spoločností nehnuteľnosti nevlastniť, využívať výhody nájomného vzťahu a zamerať sa na ich hlavný predmet podnikania. Taktiež získavajú dodatočný kapitál pre interné účely, ktorý je v dnešnej dobe nevyhnutný. Tento typ predaja je v súčasnosti typický pre banky, poisťovne, logistické spoločnosti či verejný sektor.
Foto - Peter Kremský, Maňo Štrauch
