Reality prajú nezadlženým

Fakt, že slovenský realitný trh sa vzmáha, sa prejavuje aj v štatistikách investičných transakcií. Zahraniční investori ho objavujú častejšie, aj keď porovnanie s blízkym zahraničím ukazuje, že sú opatrní. Počet transakcií vlani stúpol medziročne o zhruba tretinu, no stále ich možno zrátať na prstoch dvoch rúk.

Minuloročné realitné obchody sa dostali nad hranicu 300 miliónov eur. V tejto sume nie sú zahrnuté tie obchody (pohybujúce sa celkovo rádovo v desiatkach miliónov eur), o ktorých sa pre stále nízku transparentnosť prostredia oficiálne nevie. No aj po ich započítaní je, v porovnaní so susedmi, výsledná suma nízka. Z Českej republiky hlásia za vlaňajšok 2,6 miliardy eur, z Maďarska 1,9 miliardy eur.

V čom sme iní

Slovenským špecifikom je podľa vedúceho oddelenia investičných služieb poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis Mateja Majerčáka riziko vyplývajúce z volatility budúcej ponuky v čase aj množstve priestorov. Inak povedané, nie je jasné, kedy a koľko štvorcových metrov prenajímateľnej plochy príde na trh. Charakteristickou črtou je i malý počet vhodných komerčných nehnuteľností. Prirodzeným dôsledkom je nízky počet transakcií.

Ani aktuálny rok nebude z pohľadu počtu nových transakcií prevratný, hoci ich pravdepodobne bude viac. Prejavuje sa zámorská finančná kríza, ktorej dôsledky pociťuje sprostredkovane i Európa. „Ak sme pred zhruba pol rokom evidovali desať až 15 záujemcov o konkrétnu akvizíciu, dnes ich je približne päť až sedem,“ potvrdzuje M. Majerčák. Za oslabením záujmu kupujúcich o komerčné nehnuteľnosti na Slovensku treba hľadať horšiu dostupnosť úverov. Neochota finančných inštitúcií požičiavať sa prejavila v potrebe zvýšenia podielu vlastných prostriedkov. Kým pred časom mohli kupujúci prefinancovať až 85 percent hodnoty nehnuteľnosti prostredníctvom úveru, teraz maximálne 70 percent. To nahráva hráčom s dostatkom vlastného kapitálu. M. Majerčák predpokladá, že situácia na slovenskom trhu bude pre nich priaznivá najbližší rok až dva.

V strednej Európe sa to prejavuje návratom silných nemeckých realitných fondov. Na Slovensku zanechal stopy SEB Asset Management kúpou kancelárskej budovy Europeum Business Centre a Sachsen- Fonds získaním priemyselného parku v Devínskej Novej Vsi. Zastúpenie rakúskych a britských investorov ostáva zhruba na rovnakej úrovni. To isté sa nedá povedať o hráčoch z Írska a Poľska, ktorí sú oveľa opatrnejší a prakticky sa „vyparili“ z trhu.

Náročnejšie hľadanie peňazí na finančnom trhu potvrdzuje pre TREND aj manažér Robert Wood z britskej správcovskej spoločnosti Morley Fund Management patriacej do skupiny Aviva: „Je to ťažké. Väčšina cezhraničných veriteľov len neochotne poskytuje úvery. A ak sú aj ochotní, využívajú príležitosť na značné zvýšenie svojich marží a často opätovne prehodnocujú podmienky. Mnoho investorov teraz nemôže dostať peniaze od bánk, čo obmedzuje investičné transakcie.“

Kliknutím tabuľku zväčšíte.

Oprava: Predávajúcim pri projekte City Gate bola spoločnosť Bifrost Investment Group, nie VÚB.

So sťaženými podmienkami financovania transakcií sa mení aj situácia na trhu. Menší počet potenciálnych kupujúcich sa rovná menšiemu tlaku na dohadovanú cenu. „Ak bol slovenský trh ešte pred nedávnom trhom predávajúceho, dnes sa mení na trh kupujúceho,” avizuje M. Majerčák.

Výnosovosť inak

Čo sa týka výnosovosti, v priebehu uplynulých rokov sa dostali atraktívne oblasti Bratislavy na úroveň okolitých veľkomiest. Kto chce vyťažiť viac a nehľadí na vyššie riziko, bude smerovať skôr do Sofie či Moskvy.

Tlak na minuloročný pokles výnosovosti tunajších projektov vyvolali okrem už prítomných hráčov aj novoprichádzajúci, ktorí zavetrili produkty potrebnej kvality. Výnosy tak pri najlepších priemyselno- logistických projektoch klesli podľa CB Richard Ellis na 6,5 percenta, v prípade kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností sa dostali na úroveň okolo šesť percent.

V okrajových častiach Bratislavy a v ostatných mestách Slovenska, kde tlak nabudených investorov na novinky nie je taký výrazný, môžu výnosy dosahovať o pár desatín percenta viac. Príkladom je nedávny predaj nákupného centra Hron nachádzajúceho sa na bratislavských Dolných honoch. Realitný fond najväčšej britskej poisťovne Aviva ho odkúpil za 16 miliónov eur, čomu zodpovedá hrubý počiatočný výnos na úrovni 6,7 percenta.

Tohtoročná mierna korekcia výnosov smerom nahor je zapríčinená aj situáciou na úverovom trhu. Podľa M. Majerčáka dosahuje posun približne 25 až 70 bázických bodov, podľa typu nehnuteľnosti. No špičkových produktov v najlepších lokalitách sa týka zatiaľ len v minimálnej miere.

Kto čo nakupuje

V celej strednej a východnej Európe smeruje väčšina investícií do hlavného mesta. Dôvod je zjavný, regióny zatiaľ neposkytujú dostatok zaujímavých projektov. Keď už sa investor poobzerá aj mimo metropoly, hľadá a nachádza hlavne obchodné centrá. Potvrdzuje to sčasti aj slovenský trh. V hlavnom meste sa obchodovalo najmä s obchodnými a kancelárskymi budovami, v regiónoch už retail jednoznačne prevládal.

Z pohľadu pôvodu investorov dominovali vlani nemeckí kupujúci, nasledovala luxembursko- česká investičná spoločnosť Orco a americké firmy. Domáci prakticky absentovali, okrem realitného fondu správcu Tatra Asset Managementu, ktorý ulovil nákupné centrum v Trenčíne. Z hráčov top desiatky v strednej a východnej Európe za minulý rok sa pod Tatrami ukázala len holandská ING Real Estate. Blysla sa najväčšou transakciou roka, banskobystrické obchodné centrum kúpila podľa odhadu TRENDU za zhruba 80 miliónov eur.

Vyhliadky

Podľa každoročnej štúdie Urban Land Institute mapujúcej európske trendy v realitnom biznise ponúkajú najlepšie možnosti z hľadiska investovania tento rok (podobne ako vlani) maloobchodné nehnuteľnosti. Nasledujú zmiešané, hotelové, priemyselné a kancelárske reality. Medzi „najlepšie tipy“ v hotelovom developmente zaradil ULI aj Bratislavu. Patrí medzi mestá s nedostatočnou ponukou troj- a štvorhviezdičkových biznis hotelov.

Investičné príležitosti v strednej Európe hodnotí aj R. Wood optimisticky. Slovensko má podľa neho dobré vyhliadky na relatívne silný ekonomický rast, ktorý je čiastočne založený na rozvíjajúcom sa priemyselnom sektore. Prednosť dáva maloobchodným a priemyselným nehnuteľnostiam. Dopyt spotrebiteľov na Slovensku rastie, čo ďalej stimuluje rozvoj logistiky. „A očakávam, že kancelársky sektor ponúkne v blízkej budúcnosti atraktívne príležitosti, pretože viaceré medzinárodné firmy chcú v rámci širšej expanzie v regióne presunúť sídlo do Bratislavy,“ dodáva.

Z množstva projektov, ktoré majú prísť na trh v tomto a budúcom roku, si budú môcť investori vyberať viac ako doteraz. Nádejnými kandidátmi na predaj sú už naplnené kancelárie v projektoch Tower 115, Digital Park, Aupark Tower, CBC či zapĺňajúca sa druhá časť Apollo Business Centra. Z regionálnych produktov je asi najlákavejší Europa Business Centre v Banskej Bystrici. Počet potenciálnych transakcií na kancelárskom trhu znižujú už dopredu realizované nákupy niektorých projektov. K takým patrí Lakeside Park (už v portfóliu Immoeastu), Emporia Towers (Quinlan Private Golub) či Galvani Business Centre (Immorent).

Pestrejší výber ponúknu aj nákupné centrá najmä v ostatných mestách, pravda, väčšina z nich je ešte len vo výstavbe alebo sa začínajú stavať. Kandidátmi sú napríklad štyri nové prírastky siete Max. Menšie nákupné promenády big-boxového typu má na slovenskom trhu prakticky rezervovaný rakúsky Immoeast. Aj druhú časť bratislavského Saratova kupuje rakúsky Meinl. Ten sa tiež síce obzerá po regiónoch, no v celkovom súčte medzi investormi stále vedie Bratislava. M. Majerčák predpokladá, že to tak zostane minimálne dva nasledujúce roky.

 Podľa informácií dostupných TRENDU sa realizovali (alebo v priebehu pár týždňov oficiálne ukončia) nákupy prevyšujúce sumu 50 miliónov eur. Najaktívnejší hráč na trhu Orco siahol po kancelárskej budove v centre Bratislavy, podobný úmysel má český realitný fond Reico.

Ilustračné foto - Vlado Benko