Stabilný dopyt maloobchodných reťazcov po priestoroch, pozitívne ekonomické ukazovatele Slovenska, rastúca kúpyschopnosť obyvateľov. Toto sú hlavné faktory doterajšieho rozkvetu nových obchodných či zábavných centier. No situácia zhruba o rok či dva môže vyzerať inak. S oslabujúcim sa rastom hospodárstva sa bude pomalšie zvyšovať aj kúpna sila ľudí a to sa dotkne aj reťazcov, ktoré môžu riešiť úplne opačné problémy ako expanziu.
Retailové nehnuteľnosti sú menej závislé od priebehu ekonomického cyklu než priemysel, logistika či kancelárie. Napriek neistote na ekonomickom a finančnom trhu, ktorá potláča dôveru spotrebiteľov, vo väčšine krajín Európy maloobchodné predaje zatiaľ neklesajú. Aj na Slovensku možno očakávať, že kým sa prejavia dôsledky zníženého dopytu v eurozóne a klesajúceho rastu hospodárstva, ľudia budú ešte dosť míňať. Či to bude stačiť na pritiahnutie nových reťazcov, by bolo príliš riskantným tipovaním.
Koniec dobrodružstva
Značnú porciu novej ponuky retailových priestorov chystajú investori v Bratislave, ale aj v menších mestách. No pri očakávanom spomalení rastu dopytu a pri čoraz ťažšom prístupe k úverom je možné, že viaceré projekty budú zmrazené. Platí to najmä o prípadoch z dielne realitných dobrodruhov s nedostatkom skúseností aj kapitálu. Ak investori a developeri nenamiešajú správny mix nájomcov a nespravia priestory dostatočne zaujímavé pre zákazníkov, budú mať problémy.
Existujúce „nákupné fabriky“ bez myšlienky, konceptu a s chabým riadením sa budú potácať na hranici prežitia, v horšom prípade sa budú porúčať z trhu. Už sa neuchytia všetky projekty, zvlášť v „plných“ mestách s tromi a viac väčšími centrami bude platiť povestné realitné porekadlo „lokalita, lokalita, lokalita“. Priestor na nové prírastky vo väčšine sídiel ešte existuje, no investori a developeri sa budú musieť púšťať len do veľmi dobrých lokalít a budú nútení viac poznať aj predstavy svojich potenciálnych nájomcov. Nákupné centrá musia ponúknuť niečo navyše oproti už existujúcej konkurencii.
Každé euro by malo byť použité rozumne, neefektívne výdavky obchodníkov aj správcov centier môžu privolať krutý trest. Klesajúci dopyt v obchodoch dokáže definitívne zhatiť plány menších investorov. Nielen v dôsledku slabšieho záujmu spotrebiteľov, ale i poklesu nájomného a ťažšieho prístupu k financovaniu budú nútení predávať projekty silnejším hráčom alebo minimálne im ponúkať podiel v spoločnom podniku. Na druhej strane sa tak slovenský retailový trh môže vyhnúť výraznému prebytku novej ponuky.
Odklady a posuny
Tomu sa budú musieť prispôsobiť aj developeri. Nie všetky, najmä veľké projekty sa budú realizovať podľa predpokladaných časových alebo objemových zámerov. Isté je, že v Bratislave pribudne obchodná Pribina Galleria v rámci nábrežnej Eurovey. Developer hlási zhruba 75 percent zazmluvnených priestorov, hoci centrum sa zákazníkom otvorí až na jar 2010.
Menšie luxusné nákupné priestory prinesú projekty River Park a City Gate, ktorých výstavba je v plnom prúde a majú ich otvoriť už budúci rok. Pravdepodobne, hoci s oneskorením, sa začnú stavať aj Twin City, Max, Petržalka City či časť petržalského South City. Veľká obchodná pasáž má byť súčasťou polyfunkčného komplexu Centrál pri Trnavskom mýte, ktorý nahradí už zbúranú plaváreň. Stavať sa začala aj druhá etapa Palace Shopping Centra na Zlatých pieskoch, zameraná viac na zábavu a relax. Na dobrej ceste sú aj obchodné priestory ako súčasť obytných komplexov – Vienna Gate v Petržalke a Cubicon v Mlynskej doline.
Zatiaľ ticho je však okolo lamačského Portu, kde Penta mala na jeseň začať s výstavbou infraštruktúry. Ale aj okolo Kamenného námestia, ktoré sa chystá prestavať britský Lordship. Z projektu prestavby Predstaničného námestia od spoločnosti IPR Slovakia sa už pomaly stáva rovnaká legenda ako z ružinovského Yosaria Plaza. No výrazný rozdiel tu existuje v potenciáli územia projektu, o ktorého odkúpenie by mohli mať záujem etablované spoločnosti. V Trnave rovnako váha írsky Parker Green, ktorý už mal začať stavať na jar. Naopak, stavebné stroje sa rozhučali v Trenčíne na stavenisku Laugaricia, v Nitre na druhej etape Centra, pod Zoborom sa navyše budujú aj Mlyny v centre mesta. Opačný osud postihol CityPark pri rieke, ktorý sa mal orientovať na rodiny a milovníkov športu. Do projektu v problémoch vstúpil stavebný koncern Doprastav, ktorého úlohou je zakonzervoať stavbu. Investori do obchodných priestorov v Nitre však môžu hovoriť o šťastí, že do mesta za posledné roky prišli miliardy korún zahraničných investícií do priemyslu. Bez nich a tisícov nových pracovných miest, ktoré sa tak vytvorili, by sa obchodné domy zapĺňali ťažko.
Menej rýchlo už väčšie nákupné centrá pribúdajú v ďalších mestách. Stavajú sa Auparky v Žiline i Piešťanoch, chystá sa štart košického.
Pokles nájomného
Keďže aj pri maloobchodných nehnuteľnostiach má pokračovať posun yieldových výnosov nahor, pre kapitálové výnosy je to zlá správa. Morgan Stanley predpokladá ich priemerný pokles pri obchodných centrách v Európe v priebehu roka o 12,2 percenta. Najmä v dôsledku poklesu nájomného. Riziko sa spája najmä s novou ponukou obchodných priestorov, ktorá prevýši zvyšovanie maloobchodného predaja. Podľa štúdie ponuka vzrastie o 13,5 percenta v priemere za krajinu v priebehu najbližších tri a pol roka. No maloobchodný predaj sa podľa očakávania zvýši len o 8,6 percenta. Klesne teda predaj v prepočte na štvorcový meter obchodnej plochy.
A že sa pokles nájomného v obchodných centrách nevyhne ani strednej Európe, potvrdzuje tabuľka JPMorgan. Hoci vývoj ukazovateľa na Slovensku spoločnosť neuvádza, vzhľadom na pokles v susednom Poľsku, ktoré má podobnú mieru spotreby a rastu výdavkov, nemožno na Slovensku počítať s iným vývojom. Zlepšenie má nastať až v roku 2011. Samozrejme, zdôrazňuje Morgan Stanley, centrá v najlepších lokalitách by mali z tejto situácie vyjsť najlepšie. V priemere by mali zaznamenať pokles nájomného o 1,1 percenta.
Morgan Stanley ponúka aj charakteristické vlastnosti takýchto „najlepších” obchodných centier. Mali by sa nachádzať v lokalite, ktorá obchodníka aj reprezentuje a zákazník ju jednoducho nemôže obísť. Blízke spádové územie vybavené dobrými dopravnými spojeniami, pretože vysoké ceny ropy znížia návštevnosť mimomestských centier. Pri poklese výdavkov spotrebiteľov budú víťazmi potravinové a diskontné reťazce s väčším podielom tohto druhu tovaru. No a nakoniec, centrá by nemali byť príliš veľké. Pretože tým sa zvyšuje možnosť zlyhania vyššieho podielu nájomcov. Podľa autorov štúdie sú väčšie centrá naplnené slabšími nájomcami.
Podľa štúdie ING má retailové odvetvie oveľa stabilnejšie príjmy a kapitálové hodnoty ako v iných sektoroch a nižšiu volatilitu v časoch silného aj slabého hospodárskeho rastu. Obchodníci spravidla uzatvárajú nájomné zmluvy na dlhší čas ako iní, čo poskytuje majiteľom väčšiu istotu budúcich príjmov a tým aj kapitálovej hodnoty v porovnaní s inými sektormi realít. Dôležitý je však poznatok, že na trhoch, kde súkromná spotreba tvorí veľký podiel na ekonomickom raste, vykazujú maloobchodné nehnuteľnosti väčšie výkyvy. Pozícia Slovenska je podľa podielu súkromnej spotreby zhruba na úrovni 57 percent z HDP. ING očakáva v nasledujúcich troch rokoch výdavky spotrebiteľov na len o trochu nižšej úrovni ako dlhodobý päťročný priemer. Väčšie výkyvy maloobchodného trhu čakajú Španielsko, USA, Rumunsko (podiel súkromnej spotreby viac ako 80 % HDP) či Veľkú Britániu.
Obchodníci verzus developeri
Ešte silnejšia šoková terapia čaká malé krajiny s nepochybne prepálenou investičnou aktivitou bez opory vo fundamentálnych údajoch o silnejúcich svaloch ekonomiky. Po desiatich rokoch zázračného rastu maloobchodu v pobaltských krajinách čelia teraz obchodníci a manažéri nákupných centier neistej budúcnosti. Doteraz výdatne míňajúci zákazníci totiž v dôsledku zhoršujúcej sa ekonomickej situácie zablúdia do chrámov konzumu čoraz menej.
Šetrnejší spotrebitelia, výdatne stúpajúce náklady na energie, väčšia potreba výdavkov na marketing a reklamu. S tým všetkým sa boria obchodníci, aby si vôbec udržali návštevnosť svojich prevádzok. A od majiteľov centier chcú, aby im pomohli aj znížením nájomného alebo zvýšenou marketingovou podporou. Pretože inak musia zatvoriť alebo znížiť obsadenú výmeru obchodu v rámci nákupného centra.
Problémy s vysokou infláciou nemajú len ľudia, ktorí platia viac za tovary, služby či energie. Prudko stúpajúci index spotrebiteľských cien ohrozuje aj obchodníkov, pretože tým sa nájomné automaticky prispôsobuje tempu inflácie. Preto teraz požadujú od správcov centier zmrazenie každoročnej indexácie a namiesto fixných minimálnych platieb nájomného požadujú model, v ktorom sa bude zohľadňovať ich obrat.
Ilustračné foto - Miro Nôta
