Nablýskané obchody, rušné kaviarne. Luxusné bývanie pri vode. Dvojice i rodiny s malými deťmi prechádzajúce sa po niekoľkokilometrovej promenáde. A ešte omnoho viac.
Nie, reč nie je o niektorom z prímorských miest z juhu Európy, lež o Bratislave. Presnejšie, o jeho nábreží, ktoré by už o pár rokov malo zodpovedať vyššie spomínanému opisu. Iste, dnes by to povedal len málokto.
V ešte donedávna zanedbaných častiach mesta však už ruiny nahradili buldozéry. Otvorenie nábrežných projektov, ktoré naplnia prívlastok „mesta na vode“, je naplánované o necelé tri roky.
Bratislava tak vykročí v šľapajach iných európskych miest. Amsterdamu, Moskvy, Barcelony a, samozrejme, tých najznámejších – Londýna a Hamburgu, ktoré už prerod riečneho brehu na moderné polyfunkčné štvrte zažili, prípadne aktuálne zažívajú.
Slovenská metropola sa tak má stať krajšou, modernejšou a – turisticky zaujímavejšou. Fakt, že časť výstavby prebieha práve v okolí novostavby Slovenského národného divadla, ktorého otvorenie je naplánované na budúci rok, ešte umocňuje význam revitalizácie nábrežia pre mesto.
O čo beží...
O bratislavskom nábreží sa diskutovalo dlho, ale až za primátora Jozefa Moravčíka sa veci pohli. Začiatkom nového milénia mesto predalo pozemky, na ktorých dnes vyrastajú nové projekty.
Po bojoch s ochranármi, štátnou správou či rôznymi petíciami sa tento rok konečne začalo stavať. Oproti pôvodným optimistickým harmonogramom so zhruba štvorročným oneskorením. Vydýchol si aj bratislavský magistrát, ktorý nábrežné projekty s vervou podporuje.
Súčasná hlava radnice Andrej Ďurkovský presne vie, čo chce pri Dunaji mať. Nové centrum mesta, o ktoré sa rozšíri historická časť Bratislavy a bude lákať turistov. Modernú komplexnú štvrť, ktorá bude žiť „vo dne v noci“, ako sľubujú aj investori.
A popri rieke nábrežnú promenádu, po ktorej sa bude možné dostať z Karlovej Vsi až po Prístavný most. Bicyklom, peši či na kolieskových korčuliach.
Ľavá strana Dunaja, lebo o tej je reč, rozkvitne do krásy v prvej polovici roku 2009. Vtedy je naplánované otvorenie trojice projektov. Polyfunkčnej štvrte Eurovea, ktorú buduje írsky developer Ballymore Properties, i dlho očakávaného River Parku z dielne domácej skupiny J&T Real Estate. A najnovšie aj Panorama City od rovnakého slovenského developera.
Ak do toho prirátame aj v novembri spojazdnenú Tower 115, tiež od J&T, tak rozpočet avizovanej výstavby pri Dunaji atakuje štvrťstovku miliárd korún.
Najväčším spomedzi všetkých je Eurovea, na ktorú si mimoriadne potrpí aj sám írsky investor. Pre neho predstavuje vlajkovú loď na európskom kontinente. Doteraz bol totiž aktívny zväčša na Britských ostrovoch.
... na nábreží
Čo vlastne na nábreží pribudne? Bez preháňania – všetko. Pretože dnes tam nie je nič. A tak popri obchodoch a kanceláriách vyrastú byty, zeleň, športoviská či protipovodňové bariéry.
Mesto vo všetkých prípadoch podmienilo výstavbu značnými investíciami do verejných plôch, napríklad Ballymore musí investovať do kolektora, ktorý po dokončení prejde do vlastníctva mesta. Niekoľko stoviek miliónov korún zhltnú aj protipovodňové opatrenia.
Pre obidvoch nábrežných investorov ide o významné projekty, v prípade J&T dokonca o doteraz najväčší prípad realitnej divízie. Developeri zaujali pri výstavbe odlišnú filozofiu.
Kým Ballymore stavia naraz celú štvrť, jeho domáci náprotivok buduje jednotlivé, hoci veľké, projekty po jednom. Iste aj preto, že pozemky, ktoré vlastní, sú rozlohou o niečo menšie ako ten v írskych rukách.
Eurovea sa hotuje byť najväčšou obchodnou zónou na Slovensku. Päťdesiatpäťtisíc štvorcových metrov veľká galéria predajnej plochy je už sčasti obsadená, známi sú nájomníci ako Marks&Spencer, Nike, Mixer, Next, s.Oliver, Benetton či Diesel, ale aj kníhkupectvo Panta Rhei.
Viac než dvadsaťtisíc štvorcových metrov má lokalite zabezpečiť biznis charakter, kongresový potenciál budovy SND chce využiť päťhviezdičkový hotel Sheraton.
Vyše dve stovky bytov patria do najvyššieho štandardu, čomu bude zodpovedať aj ich cenová hladina. Odhady TRENDU hovoria o minimálne 150-tisíc korunách za štvorcový meter obytnej plochy. Na parkovanie pre obyvateľov a návštevníkov Eurovey je určených 1 700 miest.
River Park je odlišný koncept. Namiesto obchodov, ktorých v ňom bude v porovnaní s írskym projektom ledva pätina, kladie akcent na byty. Ich počet tiež presahuje dve stovky, no ich celková plocha je takmer dvojnásobná.
Väčšie byty budú určené takisto klientom patriacim do príjmovej špičky, cena za „štvorec“ bude zhruba rovnaká ako v Eurovey. River Park má o tretinu menej parkovacích miest ako Íri, plocha kancelárií je zhruba rovnaká.
Panorama City v susedstve prvej fázy Eurovey je zase trochu iná. Dvojicu budov so 133-metrovou výškou, teda najvyššiu na Slovensku, zaplnia najmä byty. Má ich byť štyristo, kancelárie a obchody budú mať doplnkový charakter. V susedstve budúceho bratislavského „downtownu“ bude aj ďalší hotel, tentoraz štvorhviezdičkový.
Brána do biznisu
Dunajské nábrežie sa prirodzene stane bránou do rodiaceho sa biznis dištriktu Bratislavy. Geografická blízkosť totiž prirodzene spojí nábrežné projekty s tými, ktoré sa budujú vnútri mesta. A kancelárske centrum sa potiahne od nábrežia, teda nového centra mesta, až po Karadžičovu ulicu na jednej strane a Bajkalskú na druhej.
Ako z vody rastúce City Business Center vedľa centrály VÚB tvorí jeden bod, územie zvané pracovne Corner, teda Roh, na križovatke Bajkalskej a Prievozskej ulice ďalší, ktoré definujú hranice biznis dištriktu.
V rámci toho už dnes je pätica administratívnych budov BBC I-V na Plynárenskej ulici, biznis centrum Apollo a centrála Prvej stavebnej sporiteľne.
Pribudnúť majú ešte vynovené kancelárie v bývalej cvernovke od Sekyra Groupu, najväčšia kancelárska budova v SR Apollo BC II či administratívny projekt rakúskeho Europolisu. Spolu s takmer stotisíc štvorcovými metrami v nábrežnej zóne to vytvára silnú biznis lokalitu, ktorú Bratislava donedávna márne hľadala.
Kto je kto
Ballymore založil Ír Sean Mulryan pred štvrťstoročím, firma dostala meno podľa jeho rodiska. S prestavbou nábrežnej zóny má dostatok skúseností, veď veľká časť jeho projektov sa nachádza práve v niekdajších londýnskych dokoch, v bývalej priemyselnej štvrti, ktorá masívny rozvoj zaznamenala predovšetkým v 80. rokoch minulého storočia.
Ballymore do prestavby nastúpil na sklonku deviatej dekády 20. storočia, vtedy už ako silný írsky lokálny hráč, ktorý šiel do Anglicka zúročiť kapitál, skúsenosti i potenciál. Ako hovorí Sean Mulryan, v Írsku je priveľká konkurencia, veľa šikovných ľudí na malom priestore.
V anonymnejšom Londýne Ballymore dorástol na silného európskeho hráča v nehnuteľnostnom biznise. V súčasnosti v jeho nábrežnej štvrti developuje niekoľko projektov.
Jeden z nich – New Providence Wharf bude po dokončení v roku 2007 s rozlohou 3,36 hektára, 1 040 bytmi, päťhviezdičkovým hotelom a 50-tisíc štvorcovými metrami kancelárií najväčším v bývalých dokoch.
Rozloha projektov Ballymoru v súčasnosti dosahuje sedemstotisíc štvorcových metrov v Írsku, 950-tisíc vo Veľkej Británii a ďalších 550-tisíc štvorcových metrov v strednej Európe.
J&T sa takýmto bohatým portfóliom pochváliť nemôže. Na Slovensku však patrí medzi kľúčových hráčov biznisu. Predaj niekoľkých priemyselných parkov z jeho dielne francúzskej AXA Group z prelomu tohto a minulého roka sa drží na čele rebríčka najväčších realitných transakcií v SR.
V novembri má byť dokončená Tower 115, niekdajšie Presscentrum, ktorého obnova stála takmer dve miliardy korún. Aktuálne ide o najvyššiu budovu na Slovensku. J&T má na konte ešte niekoľko kancelárskych a rezidenčných projektov, najsilnejší je v industriálnom realitnom segmente, kde podniká s firmou IIG.
- Boj o nábrežie vyhrala ČSOB
Na realitných projektoch zarábajú aj banky a tie najväčšie si do svojho portfólia zaradí ČSOB. Oba nábrežné megaprojekty totiž financuje práve ona. Banka na oba požičia spolu vyše štyristo miliónov eur, väčšiu časť írskemu Ballymore Properties. Víťazstvo ČSOB prekvapilo, v oboch prípadoch. Ballymore totiž zvyčajne financoval svoje projekty bankami z Britských ostrovov. V prospech ČSOB rozhodol zrejme fakt, že ako jediná domáca banka sa tým nedala odradiť a o úverovanie nábrežnej štvrte Eurovea sa pokúsila. No a najmä sila materskej KBC z Belgicka, ktorá má navyše v skupine aj írsku dcéru. Slovenské banky okrem HVB a UniBanky, vlastnené talianskym UniCreditom, nemajú za sebou majiteľa porovnateľného kalibra. Ide väčšinou o lokálnych stredoeurópskych hráčov.
Na škodu ČSOB však určite nebola ani cenová situácia, ktorá na slovenskom trhu financovania nehnuteľností panuje. Marže tunajších bánk patria pri úveroch pre developerov medzi najnižšie v Európe. Aj podmienky, ktoré banka od klienta vyžaduje, sú zvyčajne mäkšie než v západnej Európe. Tam je totiž situácia opačná – banky si vyberajú medzi klientmi, a nie naopak. Pod Tatrami doteraz bola ponuka realitných projektov nižšia než ochota bánk financovať ich. To sa však už otáča, niektoré banky menšie a menej zaujímavé projekty dokonca sem-tam aj odmietnu. Najmä pre nedostatok personálnych kapacít.
Lacnejší úver s mäkšími podmienkami presvedčil aj J&T Real Estate, aby financovanie svojho River Parku zverila práve ČSOB. Tá totiž akceptovala, že developer chce väčšinu bytov predávať až po dokončení. Hoci proti ČSOB stálo konzorcium zložené zo silných hráčov – Tatra banky, HVB Bank SLovakia, VÚB a rakúskej Investkredit Bank –, developera práve to mohlo odstrašiť. Iste, spojenie troch zo štyroch najväčších bánk financujúcich na Slovensku developerov, podporené špecifickým know-how od susedov bolo na jednej strane výhodou, pre klienta je však vždy komunikácia so štyrmi bankami komplikovaná. J&T Real Estate si podobnú hru už vyskúšalo pri trnavskom logistickom parku PSA Peugeot Citroën. Hoci aj ČSOB vystupuje v konzorciu s materskou KBC, klient komunikuje len s jednou z nich.
Transakcie ČSOB vystrelili v developerskom biznise do úplne inej ligy. Vlaňajších poskytnutých 640 miliónov korún je už zabudnutých, tento rok si do kolónky zmluvne zabezpečených úverov zapíše banka zhruba 20 miliárd korún. Pravda, v knihách sa to prejaví až o pár rokov, už dnes sa však ČSOB nachádza v spoločnosti dlhoročných lídrov Tatra banky, HVB Bank Slovakia a Slovenskej sporiteľne, ku ktorým sa pridáva aj VÚB. S viac než desiatimi miliardami korún v celkovej bilancii k polovici tohto roka dominuje Tatra banka, ktorá vlani zosadila z rebríčka dovtedy neohrozenú HVB Bank Slovakia so slabším minulým rokom.
Foto - internetové stránky developerov
