Súčasné spomaľovanie rastu svetovej ekonomiky zasiahne aj kancelársky biznis. Realitné trhy sú vysoko cyklické, no pre kancelárie platí ešte viac, že dopyt po nich určujú hlavné ekonomické indikátory. A tie sú aj pre Slovensko v nadchádzajúcom období nie príliš pozitívne, hoci napríklad v prognóze rastu HDP lepšie ako v okolitých krajinách.
Dôsledok finančnej krízy pre kancelársky trh, ktorý sa už prejavuje aj na Slovensku, je nižšia ochota úverujúcich bánk požičiavať peniaze. Keďže nikto za prenájom nebude platiť vopred, ako je to bežné pri bytoch, od developerov si to vyžaduje, aby vložili do financovania výstavby väčší podiel vlastných prostriedkov. Banky poskytnú úver, no bude ich viac zaujímať kvalita projektu a dohodnutí nájomníci. Pre majiteľov kancelárskych budov hľadajúcich solventných kupujúcich to znamená menší záujem, a teda aj nižšiu cenu.
Výsledkom bude, že sa niektoré nové projekty zbrzdia a iné ani nerozbehnú, pretože developerom nesľubujú dostatočný zisk. Tento trend by sa postupne posilňoval s ďalším poklesom cien a rastom yieldových výnosov. Developeri v dôsledku nedostatku prostriedkov sa totiž môžu dostať do situácie, že sa budú musieť zbavovať hotových i nedokončených projektov s cieľom splatiť úvery alebo získať peniaze na nové projekty. Podobný scenár je už reálny napríklad pri rakúskom Immoeaste. Nielenže predáva svoje projekty v strednej a vo východnej Európe za celkovo 800 miliónov eur, ale odložil napríklad 146544>výstavbu tretej veže Millennium Tower v Bratislave na neurčito.
Zatiaľ pohoda...
Slovenský kancelársky trh je zatiaľ bez ohľadu na to v dobrej kondícii. Úroveň novej ponuky administratívnych plôch za druhý štvrťrok prevýšila predchádzajúci kvartál. Mierny pokles na úrovni zhruba 15 percent zaznamenala výmera prenajatých priestorov. Zmenšila sa aj priemerná veľkosť transakcie – z 920 na 680 m2. Zvyšujúca sa ponuka sa začína odzrkadľovať aj na miere neobsadenosti nových kancelárií. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla z piatich na takmer šesť percent.
Spoločnosť CB Richard Ellis odhaduje výmeru neobsadených moderných priestorov na 47-tisíc m2, zatiaľ čo všetkých voľných kancelárií (aj starších) je podľa odhadu spoločnosti CPB Slovakia zhruba 130-tisíc štvorcových metrov. Hoci už nie sú všetky budovy pri otváraní obsadené viac ako z polovice, zatiaľ medzi developermi nie je dôvod na paniku.
Nebezpečenstvo krízy spočíva aj v koncentrácii kancelárskeho dopytu zo strany finančných spoločností a podnikateľských služieb. Čím je väčšie zastúpenie tohto globálne pôsobiaceho odvetvia v danej budove, tým väčšia je pravdepodobnosť, že majitelia môžu čeliť klesajúcim príjmom z prenájmu. Ako prvé budú na rane svetové finančné centrá, kde sa sústreďuje väčšina bankových domov. To sa týka najmä USA a Veľkej Británie. Niektoré spoločnosti tam už začali prepúšťať zamestnancov po tisícoch. V prípade zníženého dopytu bánk a ďalších firiem z tohto sektora nie je podľa spoločnosti DTZ v bezpečí ani stredná Európa. Výhodou kancelárskych projektov v Bratislave môže byť, že finančný sektor tu síce zaberá nemalú časť prenajatej výmery, no v porovnaní s naozajstnými finančnými centrami Európy to nie je veľký podiel. Pri transakciách v Bratislave za druhý kvartál 2008 tvoril niečo menej ako polovicu celkovej obsadenej výmery (finančné služby 26 %, profesionálne služby 19 %), zväčša v centrálne situovaných kanceláriách.
... ale život sa nemazná
Hlavným dôsledkom globálnej úverovej krízy je, že trh budú ovplyvňovať viac parametre ekonomiky ako stenčovanie výnosov. Inými slovami to znamená aj to, že výstavba nových kancelárií bude viac závisieť od skutočného dopytu firiem ako od záujmu kúpychtivých, často finančných investorov. Potvrdzujú to aj čísla CB Richard Ellis pre strednú Európu. Index kapitálovej hodnoty kancelárskych budov v tomto regióne klesol v porovnaní s predchádzajúcim rokom o 2,3 percenta. Je to prvý medziročný pokles od roku 2003.
Aj zásobník administratívnych projektov v Bratislave sa zmenšuje, pretože investori a developeri sú už ostražitejší. Táto opatrnosť môže zabrániť veľkej prebytočnej ponuke. Možno to pozorovať aj na plánovaných kancelárskych projektoch v Bratislave, ktorých výstavba sa začína posúvať. Okrem spomínanej tretej veže Polusu budú developeri váhať aj s ďalšími projektmi, najmä tými, ktoré sú súčasťou väčších polyfunkčných komplexov.
Môže sa prehĺbiť rozdiel medzi naozaj kvalitnými kancelárskymi budovami v dobrej polohe a kvalite a tými všednejšími. Kvalitnejšie sa prenajmú za kratší čas, možno si aj udržia ceny nájmov, menej kvalitné budú musieť ísť s cenami dole. A to sa odzrkadlí na zisku developera. Navyše, bude musieť znížiť štandard a dokonca aj minimálnu výmeru, ktorú klient môže obsadiť. Ak je teraz často nastavená minimálna hranica 500 štvorcových metrov, v budúcnosti to môže byť i 200 m2. To sa môže prejaviť pri predaji nehnuteľnosti, keď investori ponúknu za projekt menšiu sumu, ako pôvodne majiteľ očakával. Určitú úlohu tu totiž zohráva aj fakt, koľko nájomcov je v budove, aká je ich bonita alebo ako veľmi je rozkúskované poschodie medzi jednotlivé spoločnosti. Čím je nájomníkov viac, tým silnejšie je riziko, že sa budú často striedať.
Väčšina firiem bude hľadať príležitosti na zníženie svojich prevádzkových nákladov. Niekde to môže znamenať presunutie viacerých pobočiek do jednej budovy, inde znižovanie prenajatej výmery a niekde zase premiestnenie sídla do lacnejšej lokality v meste. Kvôli pritiahnutiu nájomcov budú developeri nútení ponúkať viac výhod, napríklad v podobe niekoľkomesačného bezplatného nájmu, takzvanej skúšobnej lehoty.
Morgan Stanley upozorňuje
Investičná banka Morgan Stanley predpokladá, že kapitálové výnosy pri kanceláriách v strednej a vo východnej Európe čaká v priebehu roka pokles o 15,8 percenta, čo zodpovedá rastu yieldových výnosov o 1,23 percenta. Hoci analýza Morgan Stanley neuvádza vývoj v Bratislave, z odhadov na väčších okolitých trhoch možno usudzovať, že ani hlavné mesto Slovenska nečaká nič dobré. Budapešť môže tvrdo zasiahnuť, ak rast nových pracovných príležitostí v stagnujúcej maďarskej ekonomike bude každý rok na nule do roku 2011: „Nazdávame sa, že nájomné môže výrazne klesnúť, zatiaľ čo trhová hodnota budov sa môže prepadnúť aj o 36 percent.”
Tento rok by mal byť na všetkých okolitých trhoch vo Viedni, v Prahe, Budapešti a vo Varšave ešte relatívne slušný, keď rast nájomného dosiahne v priemere 1,5 percenta. No v ďalších troch rokoch prognóza počíta už so zápornými číslami. Samozrejme, je potrebné rozlišovať tradičné biznis lokality, centrum a okraj miest. V prípade nulového rastu pracovných miest analýza predpovedá nárast miery neobsadenosti na vyše 15 percent pre každý kancelársky trh v strednej Európe s výnimkou Viedne.
