Kancelársky trh v hlavnom meste Slovenska pokračuje v rekordnom raste. Len za deväť mesiacov vlaňajšieho roka dosiahla prenajatá výmera moderných administratívnych priestorov takmer 100-tisíc štvorcových metrov. To je viac ako za hociktoré porovnateľné obdobie v minulosti.
Celý minulý rok prevýšil úroveň predchádzajúceho roka 2006 o viac ako pätinu. Celková výmera nových kancelárií v Bratislave sa ku koncu roka 2007 prehupla cez hranicu 700-tisíc m2. Prispela k tomu aj administratívna budova Trade Center II na Mlynských nivách s prenajímateľnou výmerou sedemtisíc m2. V medziročnom raste prenajatých priestorov je Bratislava (nárast o 41 %) dokonca na čele všetkých miest zo strednej a východnej Európy.
Najväčší podiel na tom mali firmy z oblasti finančných služieb, reklamy a médií, IT sektora, advokátske spoločnosti a výrobný sektor. Do vlastného sídla sa presťahoval Dell, nové priestory využívajú IBM, Lenovo či AT&T. Nezanedbateľným motorom zvyšujúceho sa obsadenia moderných budov sú nájomcovia sídliaci doteraz v starých budovách C-kategórie.
Zatiaľ optimizmus
Miera naplnenosti nových administratívnych budov sa podľa prieskumu CBRE stále udržuje na úrovni 95 % a pre nájomcov bolo na jeseň celkovo voľných ešte zhruba 50-tisíc m2. Tieto čísla sa však v blízkej budúcnosti už určite nezopakujú, pretože len v nasledujúcich dvoch rokoch pribudne viac ako 400-tisíc štvorcových metrov. Ak by aj tlak nájomcov pokračoval súčasným tempom, obrovské množstvo nových priestorov prichádzajúce na trh sa prejaví na prudkom poklese miery obsadenosti. CBRE predpokladá, že do roku 2009 ostane zhruba 16 percent týchto priestorov voľných.
Veď iba dva najväčšie projekty z dielne HB Reavis Group ponúknu výmeru takmer sa rovnajúcu realizovanej obsadenosti za vlaňajšok. Ako prvý odštartuje vežiak Aupark Tower s 29-tisíc m2 prenajímateľnej plochy. Neskôr príde na rad otvorenie doteraz najväčšieho kancelárskeho projektu – druhej časti Apollo Business Centra v biznis zóne na Prievozskej so 78-tisíc štvorcami.
Kartami na trhu významne zamieša aj Lakeside Park (25-tisíc m2) od TriGránitu a tretie pokračovanie 108394>Galvaniho Business Centra (16 500 m2) pri letisku. Developuje ho spoločnosť Lindner, aj keď je už vo vlastníctve rakúskeho Immorentu.
Optimistickú náladu môže developerom dodávať prieskum spoločnosti Skanska koncom minulého roka. Podľa neho zhruba tretina zo 600 firiem so sídlom v strednej Európe bude potrebovať v najbližšom čase na svoje fungovanie viac administratívnych priestorov. Týka sa to spoločností s aspoň 50 zamestnancami, ktoré si prenajímajú 500 štvorcových metrov a viac.
Ani podľa CBRE nič nenasvedčuje tomu, že by malo prísť k spomaleniu dopytu po nových kanceláriách. Ďalšie požiadavky budú vytvárať západoeurópske firmy outsourcujúce svoje aktivity na východ. Tento faktor sa azda najviac dotýka práve Bratislavy, ktorá je na dohľad firiem sídliacich vo Viedni. Pre tie sú nižšie náklady, nedávno dostavaná diaľnica do Bratislavy a zrušenie hraničných kontrol veľkým lákadlom. K nim by na Slovensku od budúceho roka malo pribudnúť euro.
Rekordná ponuka
Len v najväčších projektoch príde na trh v tomto roku viac ako 190-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií. A to nepočítame viaceré polyfunkčné objekty, v ktorých môže administratíva zaberať aj do tritisíc štvorcových metrov či vlastné centrály Slovenskej sporiteľne a Strabagu. Z tejto ponuky viac ako polovica pripadá na Aupark Tower a Apollo BC II. Podľa informácií od developera je Aupark tesne pred oficiálnym otvorením prenajatý prakticky na 100 percent, druhá fáza Apolla je obsadená už teraz takmer na polovicu. Výška nájomného v týchto komplexoch by sa pritom mala pohybovať na nadpriemernej úrovni.
Na jar sa developerská spoločnosť TriGránit chystá otvoriť ďalší prírastok k svojim vežiakom pri jazere Kuchajda – prvá fáza Lakeside Parku prinesie takmer 25-tisíc m2 nových priestorov. Developer vraj registruje záujem o priestory z radov známych medzinárodných a úspešných slovenských spoločností, s ktorými v súčasnosti rokuje. Rastúci význam kancelársko-obchodnej zóny v okolí Vajnorskej a Tomášikovej potvrdí aj nové sídlo Slovenskej sporiteľne s 50-tisíc m2, ktoré bude určené len na potreby banky.
V blízkosti letiska a diaľničného obchvatu vzniká nový administratívny uzol severovýchodnej časti Bratislavy. Zásluhu na tom má predovšetkým komplex Galvaniho Business Centra od nemeckého developera Lindner. Ten finišuje s dokončovaním tretej budovy s celkovou prenajímateľnou plochou 16-tisíc štvorcových metrov.
Jej nový majiteľ, rakúska spoločnosť Immorent, už má v súčasnosti údajne obsadených zhruba tri štvrtiny priestorov. V rovnakej lokalite by sa mala tento rok dokončiť administratívna budova Airport od nórskeho developera Linstow AS. V rámci kancelárskej časti ponúkne nájomcom viac ako tritisíc štvorcových metrov. Podstatne viac (11-tisíc m2) príde na trh v polyfunkčnom objekte Aircraft od ruského investora, ktorý už má administratívnu časť obsadenú zhruba na 60 percent. Nájomné sa pohybuje na úrovni 11 eur/m2/mesiac.
Pravda, existujú aj projekty, ktorých výstavba sa podľa pôvodných predpokladov mala ukončiť do konca tohto roka, no pravdepodobne prídu na trh až v tom budúcom. Zaujímavosťou je, že všetky sa nachádzajú v petržalskej časti Bratislavy. Najvýznamnejším je určite druhá fáza Digital Parku od finančnej skupiny Penta Investments, ktorá prinesie vyše 35-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií. K pomerne veľkým projektom na slovenské pomery možno zaradiť aj 127649>administratívne veže Emporia Towers, ktorých výstavba by sa mala v týchto týždňoch začať už v réžii skúseného stredoeurópskeho investora Quinlan Private Golub. V budúcom roku by mal ponúknuť 22-tisíc štvorcových metrov prenajímateľných priestorov. Pôvodne avizovaný zámer spoločnosti Balart postaviť vedľa obytného domu Pegas administratívnu budovu s takmer šesťtisíc metrami kancelárií neuzrie svetlo sveta. Investor sa totiž napokon rozhodol pre byty.
Okrem developerských projektov pribúdajú aj administratívne budovy patriace expandujúcim firmám. Jednou z nich je napríklad globálna doručovateľská spoločnosť TNT Express Worldwide, ktorá chce v priebehu tohto roka dokončiť svoje nové sídlo vo Vajnoroch s vyše dvetisíc štvorcovými metrami. Zapĺňa sa aj 119899>obchodno-kancelárska zóna Tuhovská, kde pribúdajú viaceré firemné sídla. Vedľa železničnej stanice v Petržalke zasa stavia vlastné administratívne sídlo firma 123771>IDO Hutný projekt. Okrem toho chce ponúknuť v samostatnej budove na prenájom viac ako šesťtisíc štvorcových metrov priestorov.
Regióny štartujú
Dopyt po moderných kancelárskych priestoroch vzrastá nielen v hlavnom meste. Stále viac záujemcov sa obzerá aj mimo Bratislavy. Dôvod je pochopiteľný. Nižšie prevádzkové náklady, početnejšia a lacnejšia pracovná sila. Stúpajú aj nároky rozširujúcich sa domácich firiem. Svoje pobočky či servisné centrá si tam zriaďujú telekomunikačné, informačné, finančné i výrobné spoločnosti.
Oprava: Výška nájomného je v eur/m2/mesiac.
O pár mesiacov sa prví nájomcovia z radu domácich trenčianskych firiem nasťahujú do 122180>polyfunkčného centra Masaryčky. Investorská spoločnosť Z.A.I.C. v ňom ponúka na prenájom šesťtisíc štvorcových metrov kancelárií, z čoho zhruba polovica je v súčasnosti predprenajatá. Najvýznamnejší nájomca je banková inštitúcia.
Do konca tohto roka by sa mohla rozbehnúť aj výstavba administratívnych priestorov od firmy Noma, ktorá chce zrekonštruovať svoje sídlo so šesťtisíc štvorcovými metrami a pridať ďalších jeden a pol tisíca v novej polyfunkčnej budove.
Prvou modernou kancelárskou budovou v Banskej Bystrici sa môže pochváliť tamojší developer VAV Invest. Na jar tohto roka otvorí priestory s vyše 6 000 štvorcovými metrami v Europa Business Centre. Najvýznamnejším nájomcom je Telefónica O2, ktorá tu otvorila call centrum pre celé Slovensko. Podľa informácií developera veľká časť kancelárskych priestorov má už svojich nájomcov.
Prvé moderné kancelárske priestory s prenajímateľnou plochou takmer päťtisíc štvorcových metrov v Nitre ponúka biznis centrum VBC, ktoré dokončili na sklonku minulého roka. Svoje sídlo tu má stavebno-obchodná firma Dynamik Holding, ktorá stojí aj za jeho výstavbou. Medzi nájomcami sú aj Swan, Zepter, Slovenská pošta, Niobe Parfum či Daidong Slovakia. Podľa informácií TRENDU je budova obsadená na 95 percent, priemerná výška mesačného nájomného dosahuje 10,5 eura za štvorcový meter.
Tento rok chcela odštartovať výstavbu administratívneho vežiaka s najmenej 10-tisíc m2 prenajímateľnej plochy aj žilinská firma Istrofinal. Hlad žilinského trhu po nových priestoroch by mal čiastočne zahnať aj 111602>Europark od developerskej skupiny SSiM. Tá chce na jeseň začať stavať vežiak s 12-tisíc m2 kancelárskych priestorov.
Koncom minulého roka prišli na trh v metropole východu prvé kancelárske priestory najvyššej kvality. Postarala sa o to spoločnosť Intrade, ktorá v zrekonštruovanej budove Trade Center pri Triede SNP ponúka takmer osemtisíc m2 na prenájom. Tie sú v súčasnosti obsadené na viac ako polovicu. Naplno by sa mala rozbehnúť brownfieldová výstavba polyfunkčného areálu Cassovar, neďaleko centra Košíc. Spoločnosť Global Group chce v rámci neho v samostatnej administratívnej budove ponúknuť na trh zhruba 26-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií.
Prvou administratívnou budovou najvyššej kategórie v Trnave by malo byť 103791>Business Centrum Trnava od developerskej skupiny Vencorp. Podľa predpokladov by sa prví nájomcovia mohli nasťahovať do nových priestorov s prenajímateľnou plochou kancelárií zhruba päťtisíc m2 v januári budúceho roka.
Foto - Maňo Štrauch
