Už dlhšie sme plánovali náš malý byt v Bratislave predať a odsťahovať rodinu do Michaloviec, kde máme zarezervovaný veľký byt vo výstavbe, rozpráva Juraj, majiteľ dvojgarzónky v Karlovej Vsi. Pred rokom mu za byt v staršom paneláku ponúkali zhruba 70-tisíc eur. Váhal. V polovici decembra ho nakoniec predal za necelých 56-tisíc eur. Na vyhliadnutý byt na východe málo.
- NEPREHLIADNITE:
- 155982>Prečo to prasklo
Príbehov, ako je tento, možno v posledných týždňoch v realitnej brandži počuť mnoho. Líšia sa miestom, počtom predávaných metrov i vysnenou sumou. No jedno majú spoločné. Rozčarovanie z toho, že ceny nemusia ísť iba hore. A že ich aktéri premeškali tú „správnu chvíľu“, keď mohli získať z predaja najviac. Tento rok ich nepoteší, navrch bude mať strana kupujúcich. Ak bude trpezlivá, môže sa dočkať ešte ďalšej odmeny.
Paternoster
Trh s bývaním viazne. Po rýchlovýťahu z minulých rokov, prudkom raste cien a obrovskej popularite investovania do nehnuteľností prišiel závrat. Vrchol – doterajšie historické maximum, sa cenám podarilo dosiahnuť v máji-júni 2008. Niekde o čosi skôr, inde neskôr. V 147405>lete sa trh prudko zabrzdil a od jesene najmä po plnom prepuknutí globálnej finančnej krízy začal klesať.
Dobre to dokumentujú čísla: napríklad priemerný dvojizbový byt v okrese Bratislava II stál podľa údajov z Cenovej mapy nehnuteľností (cmn.sk) v júni minulého roka 2 050 eur za štvorcový meter, 154761>v decembri to bolo 1 882 eur. Zlacnel o vyše osem percent. Údaje hovoria o cenách, za ktoré sa obchody realizovali. Ponukové ceny sa za ten čas znížili dokonca o takmer jedenásť percent.
Cenovú mapu plnia údajmi o zrealizovaných obchodoch členovia Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Tá bola ešte začiatkom minulého roka optimistická. Jeho koniec ju prinútil k vytriezveniu. Prezident asociácie Ľubomír Kardoš 152665>v decembri vyhlásil, že medziročný rast cien starších bytov o vyše pätinu ročne bol nezdravý a v Bratislave by sa mali vrátiť na 1 200 až 1 300 eur za štvorcový meter. To by bol tretinový pokles z výšin vlaňajšieho leta. Ceny by podľa neho mali klesať rok-dva.
Cenooptimisti a hľadači dna
Vlani patril k optimistom aj vtedajší hlavný analytik UniCredit Bank Viliam Pätoprstý. 131178>V apríli tvrdil, že „realitná bublina na Slovensku zatiaľ nie je a najbližšie tri roky by nemali priniesť jednorazové šoky“. Medzičasom sa stal pracovníkom centrály UniCreditu v Miláne a k téme sa nechce vyjadrovať. No v banke optimizmus nestrácajú. „Myslíme si, že ten najväčší pokles cien už máme za sebou. Ak sa rast HDP udrží na predpokladaných troch až štyroch percentách, mali by sa ceny udržať na terajších úrovniach,“ je presvedčený analytik UniCreditu Ľubomír Koršňák. No pokiaľ by kríza viac postihla slovenský priemysel a zvyšovala by sa nezamestnanosť, pokles cien by pokračoval.
Tabuľku zväčšíte kliknutím.
Tradične je skôr pesimistkou šéfka Asociácie realitných maklérov Daniela Rážová. Vlani viackrát varovala, že nie je normálne, aby ceny starších bytov v hlavnom meste často prerástli ceny bytov v novostavbách. „Teraz nás čaká rok pokory,“ myslí si. „A je načase, ľudia už strácali mieru v tom, koľko pýtali za svoje byty aj v tých najhorších lokalitách.“ Spomína, ako nad trhovými cenami panelákov krútili hlavami i súdni znalci. Skutočná hodnota vypočítaná z nadobúdacej ceny po odpočítaní amortizácie je sotva polovičná.
D. Rážová tvrdí, že trh ešte nenarazil na dno. Dve tretiny predávajúcich stále nemajú reálny odhad, koľko za svoju nehnuteľnosť môžu naozaj dostať. Ostatní podľa nej už pochopili, že ceny za byty naozaj išli nižšie. Hoci vyčkávajú, že to predsa len musí rásť.
Nemusí. To je pre množstvo Slovákov cenné historické poučenie. Pre niektorých aj poriadne drahé.
Dno môže byť v Bratislave ďalej, ako väčšina hráčov na trhu dúfa. „Malo by sa to zastaviť na úrovni z polovice roka 2006,“ myslí si D. Rážová. To bol okamih, keď prišiel veľký cenový skok. V Bratislavskom kraji sa ceny nehnuteľností v roku 2006 pohybovali podľa centrálnej banky v priemere na 1 375 eurách za meter. V lete minulého roka hovorila tá istá štatistika o dvetisíc eurách. V predpovedi poklesu o vyše tridsať percent sa D. Rážová takmer zhoduje s Ľ. Kardošom. Navyše hovorí, že reálne ceny sú nižšie, ako tvrdia údaje z cmn.sk.
TREND pred rokom podrobil slovenský realitný trh 129805>analýze bežnej vo vyspelých krajinách. Tá prezradila, že minimálne v Bratislave bujnie realitná bublina a ceny čaká cesta nadol. Jedným z ukazovateľov je počet rokov, ktoré domácnosť s priemerným disponibilným príjmom potrebuje zarábať na kúpu 2-izbového bytu. Kým za „nebublinovú“ hodnotu sa považuje maximálne päť rokov, v Bratislavskom kraji bol tento ukazovateľ v rokoch 2005 a 2006 na siedmich a počas prudkého rastu cien v roku 2007 sa vyšplhal takmer k ôsmim. Okolo piatich bol aj v Košickom, Žilinskom a Trnavskom kraji. Pri vlaňajších maximálnych cenách okolo dvetisíc eur bol ukazovateľ v hlavnom meste nad ôsmimi rokmi. Na zdravú úroveň by sa teda pri nezmenených príjmoch dostal vtedy, ak by byty stáli okolo 1 200 eur za štvorcový meter.
Radšej nič ako málo
Aj cesta nadol má svoje úskalia. Generálny sekretár NARKS Martin Lazík pripomína, že ako vlani v lete vyhnali vysoké ceny z trhu záujemcov o staršie byty, tento rok môžu zasa nižšie ceny odradiť majiteľov od predaja.
Riaditeľ odboru financovania nehnuteľností VÚB Pavol Hajdu si tiež myslí, že majitelia starších bytov môžu na rozdiel od developerov nových bytov s predajom vyčkávať: „Cena starých bytov preto nebude rásť. Ale nemyslím si, že by mala výrazne klesať, aj keď o niečo ešte môže.“ Na druhej strane mnohí špekulanti nakupovali byty omnoho skôr, ako cena kulminovala, a tak budú aj pri predaji za dnešné ceny vysoko v zisku.
Troškou do mlyna prispejú zahraniční investori do bratislavských bytov. Ak pred rokmi nakupovali byty napríklad v projekte Koloseo v prepočte za 800 britských libier, dnes za štvorcový meter v topo dome môžu pýtať vyše dvetisíc eur. Čo je teraz pri slabosti britskej meny takmer dvetisíc aj v librách. Veľmi slušné zhodnotenie. Vyberanie ziskov z vydarenej investície prinesie na trh bývania ďalšiu ponuku.
Jej rozrastanie ukazuje už rýchly pohľad na ponuku realitných portálov. Ešte na jar 2008 napríklad na stránke reality.sk nebolo možné nájsť trojizbový byt v bratislavskej Petržalke pod 100-tisíc eur. Na konci augusta ich už bolo takých vyše sto a na začiatku tohto roka takmer päťsto.
Cenové šoky
Podobný scenár, aj keď s miernym oneskorením, vykazujú slovenské regióny. O čo bol v nich rast koncom roka 2007 prudší, o to teraz ceny ochotnejšie klesajú. V štatistike cmn.sk sa s najväčším zlacňovaním koncom minulého roka najviac vynímajú Košice a Nitra. Medziročne zasa najrýchlejšie znižovali ceny v Banskej Bystrici. Bola to odpoveď na prirýchle cenové skoky, ktoré nezriedka dosahovali tretinu. Vyššie ceny navyše do týchto miest pritiahli novostavby.
No aj novostavby trpia váhavosťou bývaniachtivých. Dopyt sa znížil, najmä v novembri a decembri bolo mŕtve obdobie. V januári ani februári sa to neoživí, najskôr v marci, priznáva obchodný riaditeľ nitrianskej firmy Dynamik Holding Vladimír Vikor mladší. Jeho firma stavia bytovky pod Zoborom. Zľavy z ceny zhruba 1 600 eur za štvorec zatiaľ nedávajú. No zmenšujú rozlohy bytov.
Podobne to vyzerá aj v príbehu Juraja. Byt v Michalovciach si nakoniec kúpil, na jeho zaplatenie si musí časť požičať. Developer síce menil dispozície niektorých bytov, no k zľavám sa neuchýlil.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
