Zemetrasenie. Tak možno opísať situáciu, ktorá prichádza na slovenský trh s obytnými nehnuteľnosťami. Ešte včera ste sa v realitných inzerátoch mohli ubezpečovať, že ste milionár, pretože váš panelákový byt poľahky predáte za štyri „melóny“. Dnes ho nepredáte za tri. Čo sa ešte pred niekoľkými mesiacmi považovalo za betónovú istotu, sa pod tlakom finančnej krízy a obáv mení na neistý majetok.
Kupovať chce málokto a keď, tak za menej. „Ak vás naša ponuka zaujala, ozvite sa nám a my vám vybavíme lepšiu cenu,“ hlása inzerát známej realitnej kancelárie v reklamnom časopise. Ďalší lákajú zľavami, bonusmi, parkovacími miestami či kuchyňami zadarmo. Hitom je nové auto v cene bytu či domu. Márne. Ľudí prepadli obavy, hotovosť si radšej nechávajú „na horšie časy“. Aj tí, čo boli skalopevne presvedčení, že už nikdy neprídu, že blahobyt pre všetkých je na dosah.
Prenájom sa nevyplatí
„Mám ten byt v ponuke na predaj už pár mesiacov a nedarí sa,“ volá realitnému poradcovi malý podnikateľ, ktorý už niekoľko rokov vlastní dvojizbový byt v lepšej bratislavskej štvrti. A nie jeden. Tento mal dlho prenajatý a prinášal mu zisk. Rast cien ho však presvedčil, že je čas na predaj. Ročný výnos z nájomného sa mu znížil na slabé tri a pol percenta, sumu, za ktorú sa neoplatí otravovať s nájomníkmi. To je dôvod na predaj a vloženie peňazí do banky. „Kúpil som ho za milión, takže stratový určite nebudem, aj keby som išiel s cenou dolu,“ vysvetľuje. „Vlani sa takéto byty predávali za tri milióny.“
Lenže predať sa mu nedarí. Medzičasom sa totiž objavilo značné množstvo majiteľov bytov, ktorí uverili tomu, že sa ich panelákový byt dá dobre predať. Iným sa začali máliť výnosy z prenájmu. Trh toľko bytov nestačí vstrebať, najmä keď aj banky odrazu nižšie oceňujú byty, a tak limitujú aj výšku úverov. Byty stoja a ceny padajú.
„Sledujeme ponukové aj realizačné ceny nehnuteľnosti,“ hovorí generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík. „Vlani na jeseň sa ponukové ceny držali stabilne približne o päť percent vyššie ako realizačné, teda ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti naozaj predajú. Tento rok na jar sa však realizačné ceny v Bratislave zastavili, no ponukové ďalej rástli. Až v prázdninových mesiacoch predávajúci zistili, že už neplatí roky zabehaná prax, že čím vyššiu cenu nahodia, tým drahšie predajú.“
Presila ponuky
Ponukové ceny, ktoré boli v lete už viac ako desatinu nad reálnymi, sa postupne zasa znížili a teraz rozdiel predstavuje už len dve percentá. „Päťpercentný náskok sa časom vráti na scénu, je to bežný rozdiel medzi ponukou a skutočným predajom. Nebude to však rastom ponukových cien, ale 148816>poklesom realizačných cien starých bytov,“ domnieva sa M. Lazík.
Hoci sa reálne ceny zatiaľ držia na úrovni z jari, cena za to je vysoká. Prudko klesol počet transakcií – nepredáva sa takmer nič. „Za posledné štyri mesiace sme v Bratislave a okolí nepredali ani jediný starší rodinný dom,“ priznáva neoficiálne šéfka veľkej realitnej spoločnosti. Vlani mesačne predávali desiatky. Kto by však teraz kupoval, keď domy a byty za pár mesiacov stratili niekoľko stotisíc korún z ceny? Počet vkladov starších bytov do katastra sa v Bratislave znížil na tretinu vlaňajšieho stavu.
Čo sa vlastne stalo? Ceny v minulých rokoch rástli rekordne rýchlo – v Bratislave niekoľko rokov po sebe každý rok o vyše tretinu, v regiónoch zo začiatku pomalšie, vlani však raketovo. V Košiciach a Prešove napríklad boli začiatkom tohto roka oproti vlaňajšku vyššie o vyše 50 percent, prudký rast bol aj v Žiline či 141492>Nitre. Bytov bolo stále málo, pretože sa stavalo málo nových obytných budov a mnohí nakupovali „na kšeft“.
Závratné ceny
Ceny sa však medzičasom dostali do takých výšok, že sa z nich záujemcom zakrútila hlava. V bratislavskom Ružinove napríklad dvojizbový byt s necelými 50 štvorcovými metrami stojí vyše troch miliónov. Viac ako šesťdesiattisíc korún za štvorcový meter. Za štyridsaťročný byt v nezateplenom panelovom dome, v nie veľmi zrekonštruovanom stave, s hliníkovými káblami v stenách, štyridsaťročným výťahom a susedmi, ktorých pri výmene názorov počuť cez dve poschodia. A keď sa im večer nechce ísť vysypať smeti do kontajnera, vystrčia igelitovú tašku pred dvere.
Tabuľku zväčšíte kliknutím.
Nečudo, že si väčšina záujemcov o bývanie zrátala dve a dve a usúdila, že za tie peniaze môžu mať byt v novostavbe. V minulých rokoch bolo takéto riešenie rizikom. Mohlo sa stať, že zákazníci 145217>roky čakali na dokončenie, riskovali krach developera, museli strpieť zdražovanie počas výstavby. Aj teraz sa takéto prípady vyskytnú, nádejní obyvatelia niektorých bytoviek sa chodia na svoje budúce byty pozerať už roky.
Dobrodruhovia však majú čoraz menej miesta na trhu. Na Slovensku medzičasom pristáli 131514>veľké realitné skupiny, ktoré investujú do obrovských bytových projektov. Zo zahraničia si priniesli poznatok, že na luxusných bytoch sa dobre zarába. Publikum, ktoré si ich môže dovoliť, je však obmedzené.
Čo chce stredná vrstva
Lacné, kvalitné a dobre dostupné byty či rodinné domy. Tento rok sa na trhu objavili stovky bytov za ceny, ktoré konkurujú starším bytom. Občas sú aj lacnejšie. Nehrajú sa na 127742>luxus, neohurujú drahými lokalitami ani šesťcifernými cenami.
Preto sa predávajú. Najviac idú na odbyt dvojizbové byty, trvalo je nedostatok nových jednoizbových bytov, ktoré v ostatných rokoch takmer nikto nestaval. Nové projekty s cenami medzi 50- až 60-tisíc korún za štvorcový meter sa budujú v okrajových častiach ako Lamač, Záhorská Bystrica, Devínska Nová Ves alebo Rača. Pre 138432>lowcostovú výstavbu sú zasľúbené štvrte ako Východné medzi Račou a Vajnormi, Vrakuňa alebo koniec Petržalky. Práve tam sa plánuje najväčší bratislavský realitný projekt – 148204>Južné mesto. Vyše desaťtisíc bytov poriadne zatrasie bratislavským bytovým trhom.
Rozbehla sa aj výstavba veľkých kolónií rodinných domov za hranicami Bratislavy. Najobľúbenejšími lokalitami sú Dunajská Lužná, Čierna voda, Pezinok alebo Stupava. Ceny sú len o niečo vyššie ako za trojizbový byt v Bratislave. Samostatnou kapitolou sú nehnuteľnosti v blízkom pohraničí. Výrazne lacnejšie sú najmä v Maďarsku, oplatí sa však aj Rakúsko. V Hainburgu už byty stoja v prepočte na štvorcový meter menej ako v Bratislave. O pozemkoch ani nehovoriac.
Nepredaných pribúda
Citeľným rozdielom oproti minulosti však je, že teraz sa všetky byty v projekte nerozchytajú ešte 119925>pred vydaním stavebného povolenia. Aj to bol vážny argument za kúpu staršieho, hoci predraženého bytu – možnosť okamžitého sťahovania. Novostavby sa však predávajú pomalšie, a tak na trhu možno nájsť čoraz viac dokončených bytov. Developeri budú čoraz častejšie lákať zákazníka ako do obchodného domu: „Zaplaťte a sťahujte sa.“ Zatiaľ to platí iba pre drahé projekty, nepredaných bytov v ponuke však pribúda aj pri lacnejších.
Všetko dohromady namiešané spolu s finančnou krízou vo svete a katastrofickými správami, ktorými človeka každý deň zahŕňajú televízie a noviny, urobili svoje. Staré panelákové byty stratili na pôvabe a horšie sa predávajú aj nové nehnuteľnosti. Koktail váhavosti, obáv, sprísnených podmienok pre hypotéky a prepálených cien starších nehnuteľností priniesol zmrazenie trhu a koniec jednej legendy. Že nehnuteľnosti nikdy na cene nestratia.
Najlepšia investícia?
Na Slovensku dlho kolovala povesť, že investícia do nehnuteľnosti je najlepším sporením. „Banky môžu skrachovať, vklady budú nedostupné a akcie môžu klesnúť. Ale nehnuteľnosť – to je istota. Ceny pôjdu stále hore a medzitým budeme mať peniaze z prenájmu. A deti tiež raz budú potrebovať bývať,“ plánoval pred časom „drobný realitný investor“ spomínaný v úvode. Podobne ako tisíce iných, neuvedomil si rozdiel medzi sporením a investovaním. Kým vklad v banke je prvým prípadom s nízkym výnosom, ale s takmer nulovým rizikom, investícia do nehnuteľnosti síce zvyčajne prináša vysoké výnosy, ale je aj veľmi riziková. Môže prísť prudký pokles cien, najmä v čase hospodárskych kríz.
Slovenskí investori sa tak po roku 2004 opäť raz presvedčia, že ceny na trhu nie sú iba odsúdené na rast. Pomáha im k tomu veľká konkurencia na trhu, obavy kupujúcich, ale aj prudký rast v minulých rokoch. Finančná kríza však môže byť, paradoxne, práve faktorom, ktorý nástup konkurencie vo výstavbe bytov na Slovensku spomalí. Banky sú totiž pri zvažovaní nových úverov voči takýmto projektom stále opatrnejšie. Mnohé sa odsunú, niektoré ani neodštartujú. Mohutný prílev nových bytov na trh sa teda o niečo spomalí, niečo vykryjú investori, ktorí budú opäť kalkulovať s potenciálnym nárastom cien a začnú nakupovať. To opäť podporí dopyt po starších bytoch. Aj keď pri cenách, ktoré budú o niečo nižšie, ako sme boli zvyknutí v ostatných rokoch.
Zákopová vojna
Tá zatiaľ vládne na slovenskom trhu. Predávajúci sú ochotní spustiť, nie však viac ako obligátnych desať percent. Na vysokú cenu sa zvyká dobre, a tak sa im ťažko odvyká od hodnôt nad 50-tisíc korunami za štvorcový meter. Na druhej strane predstava kupujúcich je iná. Chcú väčšie zľavy, a tak vyčkávajú. Ak ich situácia s bývaním netlačí, sú ochotní vydržať mesiace aj rok či dva.
Pod tlakom sú, naopak, predávajúci, ktorí potrebujú predať, pretože rozostavaný nový byt či dom plánovali zaplatiť z predaja starého bytu. Keď sa predaj preťahuje, meškajú so splátkami a hrozia im penále. Budú musieť vyjsť zo zákopov a ísť s cenou dolu. Na akú hranicu sa zákopy posunú, to sa neodváži predpovedať nikto. Isté je iba jedno – časť vydobytého územia stratia práve ceny starých bytov.
Autor je redaktor dvojtýždenníka Profit.
Foto - Maňo Štrauch, Milan David, Archív
