Developeri zavetrili chuť krajských miest po bytoch a rýchly rast cien už dávnejšie. Kým bývanie v hlavnom meste zdraželo v druhom štvrťroku oproti rovnakému obdobiu vlaňajška 126626>o necelých 30 percent, Košice rástli dvojnásobne rýchlejšie. 141492>Nitra hlási podobný skok, Prešov taktiež. A to motivuje. Zahraniční i dospievajúci bratislavskí investori preto obrátili pozornosť do regiónov.
- NEPREHLIADNITE:
- 148094>Recept Remaxu: cez frančízy
Projekty mnohostobytových novostavieb by mali s vidinou novej príležitosti sprevádzať aj veľké realitné kancelárie. No tým sa z Bratislavy nechce. Miestni v Prešove nevedia, kto je Iuris, Bond, Lexxus, REB Real, Riešime bývanie či iné známe bratislavské mená. Ich zástupcovia svorne tvrdia, že príležitosť vonku zatiaľ nenastala. Ťažkajú si na výnosy, objemy predaja či ľudské kapacity. No zároveň sa zhodujú, že odchod z hlavného mesta má perspektívu najmä pri súčasnom spomalení realitného trhu. Kto nájde odvahu ako prvý, má najväčšiu časť cesty za sebou.
Slabota
Peter Danihel z Bondu hovorí o nízkom objeme predaja bytov. Jeho materská realitná kancelária predávala najmä 700-bytové Koloseo, preto je zlomok objemu v krajskom meste neporovnateľný. „Kritická hranica je približne dvesto bytov,“ uvažuje. Podľa prepočtov realitky je potrebné mesačne predať zhruba sedem až desať jednotiek, aby sa v meste uživila malá samostatná prevádzka. Náklady na fungovanie nepríliš početnej kancelárie odhaduje v porovnaní s Bratislavou maximálne o 20 až 30 percent nižšie.
„Hlavným faktorom pri rozhodovaní, či ísť von alebo nie, je stále cena za štvorcový meter,“ priznáva P. Danihel. Na ilustráciu, trojizbový byt s rozlohou okolo 90 m2 v spomínanom Koloseu sa dnes predáva za približne šesť miliónov korún. Podobne veľký byt napríklad v trnavskom projekte Cassalle stojí 3,7 milióna korún, staviteľovi aj realitke tak prinesie len čiastočný zisk oproti metropole. Z dlhodobého pohľadu je však práve krajské mesto to, ktoré sľubuje nárast cien, nie stagnujúca Bratislava. Niektorí developeri si to už uvedomili, v Trnave stavia 142363>španielska Posca, v Martine 144272>združenie baskických investorov, do Prešova a Košíc mieri 141846>britský Letterstone. Naopak, Žilina sa po rýchlom rozmachu začína pomaly prebúdzať do reality, Banská Bystrica po mnohých rozostavaných projektoch hlási problémy s predajom.
Práve prepálenie odhadov dopytu značí varovný prst pre realitné kancelárie. „Volali nás do projektov mimo Bratislavy, no po preskúmaní miestneho trhu sme zhodnotili, že investor má prehnané očakávania,“ hovorí šéf Bondu. Ako príklad spomína práve Banskú Bystricu. Podobné skúsenosti má aj riaditeľ agentúry Iuris Martin Kožányi, podľa ktorého uvažovali 142543>o Trnave a Piešťanoch, kde mala realitka aj konkrétnu ponuku. Napokon do toho priamo na miesto nešli. Aj kvôli objemom, aj kvôli blízkosti metropoly. „Obe mestá sa dajú pohodlne obsluhovať z Bratislavy,“ vysvetľuje.
Capo di tutti capi
Miestne reálie poznajú najlepšie lokálni, ktorí v nich dennodenne žijú. Zovšeobecňovať sa dá iba čiastočne, no nižšia atraktivita predaja za hranicami metropoly je očividná. Napríklad bývanie v regiónoch sa predáva až po tom, ako „začne byť vidieť“, teda keď si klient môže svoje štyri steny ohmatať. Kúpa stavebnej jamy bola, zdá sa, módou hlavne v Bratislave. Od samého spustenia predaja až po skutočný odbyt teda ubehne aj rok.
Navyše, realitka je v projekte prítomná oveľa skôr, teda kým sa jej práca začne pretavovať v eurá, musí si prichystať viac trpezlivosti, než je zvyknutá z metropoly. V krajských mestách sú bývaniachtiví okrem toho viac naklonení kúpe rodinného domu než viacposchodovým bytovkám.
„Staršie byty sa veľkej realitnej kancelárii neoplatí predávať,“ prináša ďalší dôvod neatraktivity regiónov Filip Žoldák z agentúry Lexxus. Odlišný názor má P. Danihel, ktorý predaj takzvaných second-hand bytov pripúšťa. Hlavným dôvodom na taký krok je podľa neho uľahčenie situácie novým klientom, ktorí chcú predať svoj pôvodný byt. Šéf Bondu zdôrazňuje aj význam miestnych: „Vždy treba nájsť »kápa«, ktorý čo najlepšie pozná trh.“
Iuris už jedno lokálne špecifikum využil, keď otváral malú pobočku pod Tatrami. Nezriadil ju totiž priamo v Poprade, ale v blízkej obci, kde sú náklady na prevádzku výrazne menšie. Realitná kancelária odtiaľ okrem apartmánov v horách predáva aj päťdesiatku nových bytov v popradskej časti Juh. Priemerná cena za štvorcový meter dosahuje zhruba 34-tisíc korún vrátane DPH. Papierová marža sa oproti Bratislave výraznejšie nemení, no tradičné dve percentá pri tejto sume sú niečo iné než pri metropolitných 60 tisícoch korún.
Čaro boomu
Pri vyjadreniach zástupcov realitných kancelárií badať medzi riadkami neochotu vzdať sa pohodlia Bratislavy. Obrovský stavebný rozmach sprostredkovateľom predaja dlhé roky prinášal na jednej strane desiatky developerských projektov, na strane druhej tisíce klientov, ktorí chceli bývať či zarobiť na raste ceny. „Objavovanie nových trhov je aj o odvahe,“ pripúšťa P. Danihel. Mnohí investori v krajských mestách si pre neprítomnosť veľkých realitiek svoje projekty predávajú sami. Iní sa tak rozhodli po nedobrých skúsenostiach s miestnymi sprostredkovateľmi.
Opačný prípad ukazuje izraelská SL Group. V Bratislave sa podieľa 134250>na tisícbytovom projekte, predaj zverila práve Bondu. A zároveň stavia vyše 95840>tri stovky bytov v Seredi, ktoré naopak predáva vo vlastnej réžii. Podľa zástupkyne spoločnosti Tatiany Lulkovičovej im realitná kancelária v projekte nechýba. „Máme priamy kontakt s klientmi a odpadávajú náklady na provízie,“ dôvodí. Objem bol rozdelený na etapy, v predaji je tak vždy len niekoľko desiatok bytov. A to sa dá kapacitne zvládnuť.
Práve nízky objem bytov je to, za čím sa sprostredkovatelia nehrnú. Máme dosť práce v Bratislave, dôvodí M. Kožányi. Klienti sú čoraz náročnejší a realitné kancelárie narážajú na nedostatok kvalitných ľudí. „Zatiaľ sme regióny ani dostatočne neskúmali,“ pripúšťa riaditeľ Iurisu. O ceste z Bratislavy nateraz neuvažuje ani Lexxus, ktorý sa podľa F. Žoldáka aj v materskej Českej republike sústredí len na Prahu. Ak kancelária predsa len opustí zabehnuté bratislavské vody, tak výlučne s developerským projektom. Zvažovali sme Košice aj Banskú Bystricu, naznačuje zástupca spoločnosti. P. Danihel na začiatok tiež hovorí len o blízkom okolí Bratislavy. Do budúcnosti počíta so Žilinou i metropolou východu.
Do rozhodovania realitných kancelárií o zotrvaní v metropole vstúpila aj finančná kríza, pod ktorej tlakom sa mení realitný trh na Slovensku. A sprostredkovateľom prináša dva mlynské kamene. Podľa jedného by mali v dnešnej situácii hrať na istotu a nepúšťať sa do neprebádaných regiónov. Na strane druhej dopyt sa v atraktívnej Bratislave už niekoľko mesiacov oslabuje, čo dokumentuje len 2,6-percentný medzištvrťročný rast cien. Vyslobodením zo spomalenia môže byť práve cesta naprieč Slovenskom, najmä keď developeri už na výpravu vyrazili. Ich optimizmus si napokon budú musieť osvojiť aj poslednými rokmi rozmaznané veľké realitné kancelárie.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
