Zahraničné spálne, únik mozgov zo Slovenska, rozpínanie Bratislavy, kolonizácia priľahlých oblastí. Pre sťahovanie obyvateľov slovenskej metropoly do obcí v susedných krajinách možno vymyslieť rôzne emocionálne podfarbené prívlastky. Pritom ide o logický a číslami ľahko podložiteľný trend.
Nehnuteľnosti v Bratislave a okolí sa dostali na hranicu, ktorá vysoko prekračuje ceny blízkych vidieckych regiónov nielen v Maďarsku, ale dokonca aj v doteraz nedosiahnuteľne znejúcom Rakúsku. Domy v Maďarsku bolo možné kupovať už 17 rokov, vysvetľuje realitný maklér Igor Heriban z firmy Coral-Kim Bt. Doteraz to však v Rajke využívali najmä Rakúšania, ktorí dedinu pred druhou svetovou vojnou väčšinovo obývali.
No na kúpu nehnuteľnosti v tejto krajine do vstupu Slovenska do Európskej únie bolo treba osobitné povolenie Maďarskej národnej banky. Realitné nákupy Slovákov v Rakúsku zasa psychologicky brzdila predstava vyšších cien a hraničné kontroly, naplno sa teda rozbehli až po ich zmiznutí vlani v decembri.
Maďarské roviny
V Rajke, vzdialenej približne dvadsať minút autom z centra Bratislavy, začali spočiatku kupovať domy tí, ktorým je maďarčina materinským jazykom. Neskôr sa osmelili aj ďalší neovládajúci tento jazyk. Dnes je Slovákov v trojtisícovej Rajke približne štvrtina. Igor Heriban bol jedným z prvých, býva tam už štyri roky a svoje skúsenosti využíva vo vlastnej, v Maďarsku registrovanej realitke.
V blízkom maďarskom pohraničí podľa jeho slov žije zhruba päťtisíc občanov Slovenska. Začalo sa to ešte pred revolúciou colníkmi a železničiarmi, ktorí sa sem priženili. Viacerí ľudia z Rajky desiatky rokov pracovali v bratislavských fabrikách. Mnohí hovoria po slovensky, v obchodoch berú slovenské koruny, v bare čapujú Velkopopovický kozel zo Šariša.
|
Igor Heriban: Miestni v Rajke sa prílevu Slovákov tešia. |
Novodobí prisťahovalci zo Slovenska prichádzali do Rajky vo vlnách. Najskôr to boli skôr bohatší ľudia. Pred dvoma rokmi sem zamierila stredná vrstva najmä z Petržalky, ktorá tu premenila na vytúžený rodinný dom peniaze utŕžené za predaný panelákový byt. Petržalčanov je aj teraz prevaha. V ostatnom čase pribúdajú mladí ľudia, ktorí riešia svoje prvé bývanie na obdobie päť-šesť rokov.
„Miestni sa prílevu Slovákov tešia, prinášajú totiž prácu,“ vysvetľuje I. Heriban. A navyše, vytlačili ceny nehnuteľností nahor, takže tu mnohí za svoje domy a pozemky dostali „slušné peniaze“. Jeho firma zo slovenskej komunity tiež ťaží, okrem realít a vybavovania financovania sa venuje aj ďalším službám pre prisťahovalcov – montáži internetu, satelitov, antén. Mimoriadnym lákadlom je pevná linka s bratislavskou predvoľbou. Cez internet, pravdaže.
Bez hranice
Ceny najmä v minulom roku vystúpili rapídne, keď si ľudia uvedomili, že administratívna hranica je len psychologickou bariérou, ktorá sa v jeden deň rozplynie. Ešte pred štyrmi rokmi sa dal v Rajke kúpiť starší nezrekonštruovaný 20-ročný dom so štyrmi až piatimi izbami a desaťárovou parcelou za zhruba 1,8 milióna korún. Dnes by sa rýchlo predal za približne dvojnásobok.
Nehnuteľnosti tu rastú približne rovnakým tempom ako v Bratislave. Za minulý rok to bolo 20 percent, teraz stúpajú zhruba o percento mesačne. No podľa I. Heribana budú stále nižšie ako v dedinách na druhom brehu Dunaja. „Pokiaľ v susednom Bezenye nevybudujú zamýšľaný zábavný park na spôsob Las Vegas alebo nepribudnú ďalšie firmy popri diaľnici,“ nazdáva sa maklér. Potvrdzujú to aj ceny bytov v dome, ktorý sa firma na okraji Rajky chystá dostavať do Vianoc. Dvojizbák s 52 štvorcovými metrami za 1,8 milióna korún a trojizbák za dva a pol – na to treba ísť od Bratislavy iným smerom poriadne ďaleko.
Aj keď Rajka už nie je najväčší hit. Veľa priestoru na rozširovanie tu už neexistuje, ani rozdiel v cenách oproti Bratislave neohúri ako kedysi. Obec navyše uvoľňuje nové pozemky len pre tamojších obyvateľov s minimálne šesťročným pobytom. Teraz sa najviac nehnuteľností predáva v Mosonmagyaróváre vzdialenom 30 kilometrov od Bratislavy.
"Slovenská" ulica v Rajke.
Slováci dokonca nepohrdnú ani panelákmi. Dvojizbový byt vyjde najviac 1,2 milióna korún, štvorizbový mezonet dva milióny korún. Na rozdiel od Rajky pritom nejde o dedinu, ale o 30-tisícové mesto s pešou zónou, termálnym kúpaliskom, hotelmi, reštauráciami a hypermarketmi. Milovníkov golfu zo Slovenska zasa priťahuje dedinka Dunakiliti so známym ihriskom. Stavajú si tam vily alebo aspoň víkendové domčeky.
Pravda, konečná bilancia maďarského bývania neukazuje len plusy. Kupujúci sa nevyhne maďarskej dani z prevodu nehnuteľnosti. Ak nie je prvým majiteľom domu či bytu, platí do štyroch miliónov forintov (zhruba 500-tis. Sk) dve percentá, nad túto sumu šesť percent z predajnej ceny. Tak ako na Slovensku sa platí miestna daň z nehnuteľnosti, ktorá vychádza v priemere tisíc korún ročne za dom. Pozemky sú od tejto povinnosti oslobodené. No ak nie je majiteľ v obci prihlásený na pobyt (neznamená to trvalé bydlisko), daň je výrazne vyššia. V Rajke napríklad desaťtisíc korún za dom ročne. Cieľom je zamedziť špekulatívnym nákupom.
Prekvapia administratívne obmedzenia, o ktorých sa na Slovensku zatiaľ iba hovorí. Kúpnu zmluvu pripravuje výhradne notár, ktorý ručí za jej obsah svojím majetkom. Realitky môžu celú transakciu sprostredkovať, no na konci musí podať návrh do katastra len advokát s licenciou.
Náklady na bývanie sú porovnateľné so Slovenskom. Platby za elektrinu aj plyn sú na približne rovnakej úrovni, vyššie sú náklady na odber vody. V prípade rodiny s deťmi možno pri platbe za plyn požiadať o štátnu dotáciu. Slabinou je infraštruktúra. „Železnice nám sem zrušili všetky osobné vlaky, bez auta sme tým dosť odrezaní od sveta,“ sťažuje sa I. Heriban.
Na západ
Oveľa neskôr ako do maďarského pohraničia sa Slováci odvážili do Rakúska. Prvé lastovičky sa začali pred dvoma-troma rokmi usadzovať vo Wolfsthale – obci hneď za hranicou, ktorá má po slovensky hovoriaceho starostu. Skutočný boom sa začal až so zrušením kontrol na hraniciach. Hitom sa stalo starobylé mestečko Hainburg situované zhruba desať kilometrov od Bratislavy s výhľadom na Dunaj či hrad Devín na druhom brehu. A s praktickou vymoženosťou – slovenským mobilným signálom.
„Nemáme žiadny dopyt od Rakúšanov, o byty sa tu zaujímajú iba Slováci,“ priznáva vedúci predaja firmy Lichtl Realitätenvermittlung KG Michael Frank. Tí majú záujem hlavne o dvoj- až trojizbové byty. Výhodou kúpy alebo výstavby bývania v Rakúsku je podpora zo strany spolkovej krajiny. Každý novopostavený byt alebo dom má nárok na výhodný 30- až 40-ročný úver so symbolickým úročením vo výške 0,5 % zvaný Wohnbauförderung. Úver sa viaže na konkrétnu nehnuteľnosť. Ak majiteľ takýto byt či dom po čase predáva, zníži cenu o nesplatenú časť úveru a jeho splácanie prejde na nového majiteľa.
Výstavba bytov v Hainburgu.
M. Frank vysvetľuje, že nedávno predal takýto byt v centre Hainburgu. Dvojizbová jednotka s rozlohou 60 štvorcových metrov vyšla na 69-tisíc eur (zhruba 2,3 mil. Sk). Z toho 33-tisíc tvoril zostatok úveru, o ktorý sa tak znížila cena. Podľa neho sú jeho zákazníkmi najmä mladí Slováci vo veku 20 a 30 rokov, ktorí majú do milióna korún v hotovosti, zvyšok chcú prefinancovať cez banku. Po odpočítaní zostatku úveru tak dajú za byt zväčša jeden a pol až dva milióny korún.
„Pomáhame im vybaviť financovanie v rakúskej banke. Vrátane poplatkov sú úroky niečo vyše šesť percent,“ vysvetľuje maklér. Klienti podľa neho hovoria, že slovenské banky nechcú financovať nehnuteľnosti v zahraničí.
Záujemca o úver musí rakúskej banke, samozrejme, predložiť potvrdenie o príjme, úradne preložené do nemčiny. S jeho výškou podľa neho Slováci problémy nemajú. „Minule tu bol mladý párik, ktorý mal spolu 2 200 eur čistého mesačne (75-tis. Sk),“ spomína M. Frank. Bez problémov dostali úver 40-tisíc eur (1,3 mil. Sk). „To je pekný príjem aj pre Rakúšanov,“ porovnáva realitný maklér.
Dôvodom, prečo si mladí Slováci hľadajú rodinné hniezdočko v rakúskom stredovekom mestečku, je podľa jeho slov v prvom rade nižšia cena oproti Bratislave. Na druhom mieste je často výhodnejšie financovanie a potom aj určitá potreba vytvoriť si imidž „bývania v Rakúsku“.
Byty postavené po roku 1980 sa v Hainburgu predávajú za ceny okolo 1 200 eur/m2 (40-tis. Sk), teda nižšie ako napríklad v Pezinku alebo na okrajových bratislavských sídliskách. Ak celková cena stúpne nad 100-tisíc eur (3,4 mil. Sk), predá sa byt podľa makléra už ťažko. V Hainburgu je na predaj stabilne 15 až 20 bytov. V septembri má mesto začať aj s predajom 50 až 60 pozemkov na individuálnu výstavbu. Vrátane sietí by mali stáť v prepočte okolo 3 500 Sk/m2. Michael Frank si myslí, že to prinesie zníženie nadsadených cien, ktoré sa teraz v meste šplhajú na úroveň o polovicu vyššiu.
Pokiaľ ide o nárast miestnych cien, nie je rakúsky maklér príliš optimista. Neverí, že by v najbližších rokoch mohli rásť aspoň o päť až desať percent ročne. „Ak by ceny v Hainburgu tak ovplyvňovala blízkosť Bratislavy, už by to tu bolo cítiť aj doteraz,“ argumentuje. Ten rozdiel nemôže podľa neho vzniknúť tým, že zmizli hraničné kontroly.
Podľa jeho skúseností nebadať, že by sa Rakúšania invázie Slovákov obávali. „Na magistráte by určite boli radi, ak by tu nehnuteľnosti kupovalo viac Rakúšanov. Lenže nekupujú. Ide však aj o to, aby mesto a jeho infraštruktúra fungovali aj naďalej. A bez Slovákov by sa tu už vôbec nič nedialo,“ konštatuje obchodník s nehnuteľnosťami.
Zvrat v marketingu
Realitné nákupy slovenských občanov za blízkou hranicou by mali pokračovať aj v budúcnosti a zvyšovať sa s rastom bratislavských cien. Postupne sa tomu bude musieť prispôsobiť infraštruktúra. V prípade Hainburgu sa uvažuje o pravidelnej linke bratislavskej mestskej dopravy. V Rajke dúfajú v Dunajbus – pravidelné lodné spojenie medzi Bratislavou a Čunovom.
Pohľady Slovákov budú s rastom cien mieriť podobne ako na Slovensku aj v Maďarsku a Rakúsku stále ďalej od Bratislavy. Zrejme nie je ďaleko chvíľa, keď nižšie ceny pozemkov u susedov pritiahnu do týchto krajín aj väčší developerský projekt zameraný špeciálne na Slovákov.
Jeden sa už chystá, aj keď skôr ide o cnosť z núdze. Rakúska developerská firma Wien-Süd (WS) stavia šesť dvojdomov s výhľadom na Bratislavský hrad v Kittsee a o niečo väčší projekt chce túto jar rozbehnúť vo Wolfsthale. Polovica dvojdomu pri zámku v Kittsee vyjde na 8 až 9 miliónov korún. Na časť z toho možno získať úver od spolkovej krajiny a splácať ho 25 rokov.
Šéf slovenských aktivít WS Alfred Kitzwögerer hovorí, že zatiaľ nemajú ani jediného slovenského zákazníka. „Dôvodom je, že sa projekt zameriaval na Rakúšanov a na Slovensku ho ani nepropagujeme,“ vysvetľuje. „Keď však vidíme, aká je situácia na trhu v Bratislave, budeme to musieť prehodnotiť.“ Firma plánuje výstavbu i priamo v Bratislave a stavia v Opoji pri Trnave. Wolfsthalské domy, ktoré by mali byť o niečo drahšie, chcú aktívnejšie ponúkať aj Slovákom. A. Kitzwögerer prekvapene dodáva, že od tamojšieho starostu sa dozvedeli, že hoci ešte nezačali stavať, o projekt sa už zaujímali mnohí zákazníci spoza hraníc.
Foto - Vlado Benko, Martin Rojko
