Odchod z paneláka do zeleného satelitu na okraji veľkomesta je pre mnohých splnením sna. „Prvé dni, čo sme sa pred dvoma rokmi z bytovky na Vajnorskej ulici presťahovali do nového domu pri Pezinku, som sa cítila zvláštne. Ako na chate,“ spomína lekárka, matka dvoch malých detí. Stále sa tak cíti. Do Bratislavy by sa nevrátila napriek horšej infraštruktúre, chýbajúcim susedom i tomu, že takmer všade musí chodiť autom.
Dom za cenu bytu. Heslo, ktoré dokáže poblázniť tisíce Bratislavčanov. Prepracovaných živiteľov rodín, vystresovaných mladých žien oscilujúcich medzi nezbednými potomkami a pracovnými povinnosťami. Ale i úspešných ľudí v strednom veku, ktorí uvažujú o pokojnejšej jeseni života.
Hlavné mesto sa vyľudňuje. Nehovorí to len skúsenosť pri každodennom cestovaní, ale i údaje Štatistického úradu SR. Petržalke napríklad v rokoch 2001 – 2005 ubudlo zhruba 2 500 obyvateľov. Obce okolo metropoly pritom rastú o sto i viac ľudí ročne.
- NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY:
- Cesta z mesta nachádza fanúšikov
- Veľká Bratislava žije (Komentár)
Martin Capo zo spoločnosti Riešime bývanie potvrdzuje, že skupina klientov opúšťajúca Bratislavu je relevantná. Jeho firma predáva domy a pozemky v areáli Panónsky háj na Čiernej Vode, byty v Senci, obci Opoj pri Trnave aj vo viacerých bratislavských projektoch. Podľa neho rozhodnutie vyplýva z porovnania cien bytu a domu s pozemkom. Čoraz častejšie ide o podobnú sumu.
Štvorcový meter v lepšej bratislavskej lokalite stojí zhruba 50-tisíc korún. Nový štvorizbový byt s rozlohou 150 štvorcov tak vyjde na 7,5 milióna korún. Dom s rovnakou rozlohou v Panónskom háji postavia za 5,1 milióna korún, pozemok stojí 2,4 milióna korún. Jednoduchá matematika.
Štvrte na dedine
Ceny pozemkov okolo Bratislavy sa rôznia podľa polohy, vzdialenosti, vybavenosti i módy. Regulujú ich možnosti dopravy, vybavenosť obchodmi a službami či charakter krajiny. V Rači stojí štvorcový meter šesť-, sedemtisíc, na Čiernej Vode či v Pezinku tri- až štyritisíc korún. Smerom na Senec sú ceny nižšie, na Šamorín klesajú ešte viac.
Pre každodenné zápchy na vjazde do Bratislavy bolo donedávna zaznávané Záhorie. Ale otvorenie tunela Sitina ceny zvýši. V Lozorne, ktoré je od metropoly necelých dvadsať kilometrov, stojí štvorcový meter s inžinierskymi sieťami 2,2 tisíca korún.
V mestskej časti Bratislavy Rusovce s dedinským charakterom stáli podobnú sumu pozemky začiatkom storočia, teraz je ich cena vyššia o dvetisíc korún a viac. V Ivanke pri Dunaji, ktorú oddeľuje od centra Bratislavy desať kilometrov, sa pohybuje približne od dvoch do štyroch tisíc za štvorcový meter. Okolo 2 200 korún stojí štvorcový meter v obci Biely Kostol pri Trnave.
Prvým veľkorozmerným satelitom Bratislavy sa od začiatku tohto desaťročia stala časť Chorvátskeho Grobu Čierna Voda. Leží za mestskou časťou Vajnory. Na rozdiel od iných lokalít tam chodí autobus mestskej dopravy.
Výhodou bolo, že išlo o pozemky grófa Pálffyho, ktoré zabral štát a v 90. rokoch nimi uspokojoval reštitučné nároky najmä rímskokatolíckej cirkvi. Keďže išlo o scelené pozemky s veľkými rozlohami, cirkev sa rýchlo pustila do ich delenia na stavebné parcely, vybudovala inžinierske siete a začala s predajom. V súčasnosti sa ich cena pohybuje na úrovni štyri- až päťtisíc korún za štvorák. Sú pre ňu typické malé pozemky a hustá zástavba.
Vyrástli tu stovky rodinných domov. Plány slovenských, amerických, ruských a izraelských firiem hovoria o tisícoch nových domov v projektoch Monarská alej, Šúr, Triangel, Hájiček a ďalších. Staršie areály sa rozširujú, túto lokalitu si pre manažérov stredoeurópskej centrály vybral kórejský koncern Hyundai – Kia. Obytný súbor by mali dokončiť tento rok.
Problémom Čiernej Vody je vysoká spodná voda, komáre z blízkeho lužného lesa Jurský šúr, ale najmä doprava do Bratislavy. Ranné zápchy pri prejazde Vajnormi chce starosta Ján Mrva riešiť diaľničným privádzačom od Čiernej Vody, hovorí sa o predĺžení električkovej trate zo Zlatých pieskov či napojení na budúci nultý diaľničný okruh.
Ide o kroky v horizonte aspoň tri až päť rokov. Bude to zhruba obdobie, keď sa na Čiernu Vodu budú sťahovať obyvatelia pripravovaných obrovských obytných súborov.
Podhorské obce
Ďalšími satelitmi Bratislavy sú nové areály so stovkami obytných domov pri obciach Rovinka, Dunajská Lužná, Ivanka, Bernolákovo, Malý Biel, Nová Dedinka, Tomášov, Svätý Jur a Pezinok, Stupava či Lozorno. Za satelity možno označiť veľké zóny v Rusovciach, Čunove, Záhorskej Bystrici alebo Vajnoroch. Menšie zóny rastú do okruhu 50 kilometrov od Bratislavy.
Špeciálna kategória sú podhorské obce, ktoré patria k najatraktívnejším cieľom exitu Bratislavčanov. V 90. rokoch bol známy najmä Limbach, kde vyrástol rozsiahly obytný súbor Limba Invest.
Neskôr Borinka, Marianka a mestská časť Záhorská Bystrica s prominentnou štvrťou Strmé vŕšky. Podľa informácií realitných maklérov toto bratislavské Beverly Hills postupne stráca popularitu najmä preto, že chýba zóna obchodov a služieb. Po všetko treba cestovať do mesta. Na druhej strane okolo Limbachu vznikajú obytné areály aj vďaka blízkosti Pezinka a jeho vybavenosti.
Jeden z najvýraznejších faktorov, ktoré odlev obyvateľstva z Bratislavy na vidiek regulujú, je doprava. Zápchy predlžujú príchod do Bratislavy najmä od Dunajskej Lužnej, Mostu, Senca či príjazd k diaľničnému obchvatu od Vajnôr a Pezinka. Takmer každý deň je upchaná diaľnica Trnava – Bratislava.
Bezproblémové je naopak spojenie od Rusoviec a po otvorení tunela Sitina zo Záhoria. Dopravné riešenia nebudú rýchle. Napríklad rýchlocesta smerom na Šamorín, ktorá by odťažila najzúfalejšie upchaný príjazd do metropoly, sa má podľa zámerov Národnej diaľničnej spoločnosti začať stavať v roku 2013.
Kto ste, prisťahovalci?
Ako vysvetľuje konateľ pezinskej firmy D.I.S.I. Viliam Frič, v prípade tamojšej zóny Dubový vŕšok sú novými majiteľmi pozemkov väčšinou mladé rodiny s vekom okolo 30 rokov. Len desatina z nich sú Bratislavčania. Prichádzajú z celého Slovenska. „Pracujú v Bratislave, ale pochádzajú z iných regiónov, a keď si za sebou pritiahnu rodiny, usadzujú sa v blízkosti Bratislavy,“ hovorí.
Trend záujmu prisťahovalcov za prácou skôr o blízke regióny ako priamo o bývanie v Bratislave potvrdzujú realitné kancelárie a developeri. Konateľ Kombi Programu Vladimír Jurík tvrdí, že zloženie novousadlíkov je aj otázka marketingu. Jeho firma buduje súbor so stovkou domov pri Malom Bieli neďaleko diaľničného výjazdu Senec. „Máme ľudí aj z Bratislavy, aj z okolia Senca, aj z iných slovenských regiónov, je to štandardný mix. Tak sme nasmerovali marketing,“ tvrdí.
M. Capo hovorí, že ľudia, ktorí „odchádzajú z metropoly“, sa delia do dvoch segmentov: v prvom sú mladí profesionáli od 28 do 40 rokov, ktorí dosiahli strednú pozíciu v manažmente, prípadne sa v podnikaní prehupli za prelomový bod. Kupujú si prvé, vo výnimočných prípadoch druhé bývanie. Väčšinou ide o mladé páry, rodiny s jedným dieťaťom.
Druhý segment tvoria zrelé rodiny vo veku 45 – 55 rokov so staršími deťmi, ktoré dosiahli profesijný vrchol a vlastnia nehnuteľnosti, ktorých predajom môžu financovať nové bývanie.
Starší utekajú z panelákov do rodinného domu, o ktorom celý život snívali. U mladších je to stresový životný štýl, ktorý sa snažia vyvážiť pokojom bývania v rodinnom dome.
Potvrdzuje to marketingová manažérka developera Vara Beáta Solčianska. Jej firma začína výstavbu Monarskej aleje na Čiernej Vode. Pozemky si kúpili väčšinou ľudia z bratislavských panelákov v Petržalke, Dúbravke a Karlovej Vsi.
Aj Košice
Podobná situácia sa tvorí v metropole východu. Konateľ košickej realitnej kancelárie Atomia Štefan Petrunčík hovorí, že trend sťahovania z mesta na vidiek začínajú cítiť. Dopyt je po pozemkoch i starších domoch v okruhu do pätnásť kilometrov. Ľudia uprednostnia dom pred bytom v meste, aj keď je trochu drahší.
Podľa neho ide o vekovú skupinu medzi 30 a 40 rokmi a veľká časť takýchto nákupov sa financuje hypotékami. Najväčší záujem je o mestské štvrte, kam ešte premáva mestská doprava, ako je Krásna, Kavečany alebo Pereš.
Vznikajú prvé veľké projekty polí plných rodinných domov. Ide o dediny za mestom, na ktorých okraji rastie nová „mestská štvrť na dedine“. Príkladom sú 97967 target=blank>Beniakovce, kde miestna firma Bobek plánuje zhruba 50 domov. Cena pozemku 1 130 korún za štvorcový meter vrátane sietí a chodníkov je podľa developera „na košické pomery atraktívna“. Š. Petrunčík to potvrdzuje, ceny na okraji krajského mesta sa pohybujú okolo dvojtisícovej hranice.
Po vyčerpaní voľných pozemkov v najbližšom okolí Košíc sa dopyt bude pravdepodobne rozširovať najmä smerom k Prešovu, k rastúcej priemyselnej zóne v Kechneci, ale aj k turistickému centru Jahodná.
Stredoslováci v mestách
V stredoslovenských metropolách Žilina a Banská Bystrica takýto trend necítia. Konateľ žilinskej realitnej kancelárie Custom. real Petr Růžička vysvetľuje, že do príchodu automobilky Kia sa v považskej metropole veľa nestavalo, a tak vznikol hlad po kvalitnom mestskom bývaní. V Žiline sa stavajú bytové areály, mnohé z nich rátajú byty na stovky. Napríklad Arboreum alebo Amfiteater, ktorý vybudujú izraelskí investori zo skupiny Menorah. Mário Bačík z firmy Licitor, ktorá má predaj bytov v Amfiteatri na starosti, je presvedčený, že prílev ľudí do Žiliny za prácou bude pokračovať.
Ľudia podľa neho ostávajú aj v dedinách. Obce poskytujú obyvateľom pozemky na nové domy za symbolickú sumu. Z mesta na vidiek odchádzajú skôr bohatí ľudia. „Chudobnejší zasa idú do mesta za robotou,“ tvrdí M. Bačík.
P. Růžička si myslí, že vznikajúca stredná trieda má záujem skôr o spojenie domu a bytu ako o odchod na dedinu. „Ľudia chcú bývať skôr v meste, ale mať aj trochu záhradky, usilujeme sa teda ponúknuť viladomy,“ hovorí.
Jeho realitka predáva najväčší projekt rodinných domov v Žiline – radovú zástavbu Bieliská skupiny Juraja Širokého v Tepličke. Záujem je zatiaľ slabší, podľa internetovej stránky projektu sa z vyše 70 domov predalo šesť. Mali byť hotové pred rokom, najnovší termín kolaudácie je jeseň. Hoci cena za dom so 175 štvorcovými metrami na trojárovom pozemku niekoľko minút autom od mesta sa pohybuje na úrovni 4,5 milióna korún, pre Žilinčanov to je drahé bývanie. „Kupujú to skôr vyťažení ľudia s vyššími príjmami,“ hovorí konateľ Custom realu.
Aj v Banskej Bystrici trvá móda kúpiť si byt v meste. Trend sa posilnil po dostavaní nákupného centra Europa – prvého takýchto rozmerov v širokom okolí.
V jeho blízkosti vyrastajú bytové domy, pripravujú sa ďalšie. Príkladom je Antea City so 400 jednotkami, ktoré má pod palcom španielsky developer. „Po novostavbách je dopyt, aj ceny starých bytov sú vysoké, nezodpovedá to však ich štandardu,“ myslí si Bronislav Medňanský, PR manažér firmy Profinex Holding, ktorá Anteu pripravila a po predaji Španielom zabezpečuje predaj.
Trojizbový panelákový byt stojí podľa neho v Banskej Bystrici 1,5 až dva milióny korún. Dom slušnej kvality za mestom vyjde na dvojnásobok, zhruba 20 kilometrov od Bystrice možno kúpiť pekný dom aj za takúto sumu.
Z mesta podľa B. Medňanského odchádzajú skôr bohatší ľudia. „Hitom je Badín či Kremnička, kam premáva mestská doprava a autom ste odtiaľ v Bystrici za päť minút,“ hovorí. Takzvané milionárske štvrte rastú vo viacerých dedinkách. Neobľúbený je smer na Horehronie, ktoré sa pokladá za hladovú dolinu.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, vizualizácie - Monarská alej, Čierna Voda Triangel, Panónsky háj
