Slovensko má niekoľko exportne veľmi úspešných odvetví. Okrem automobiliek a tovární na televízory patria medzi tých, ktorí prinášajú devízy, aj developeri. Hoci ich produkty nikdy neprekročia hranice krajiny, patria v cudzine medzi žiadané. V zahraničí sa byty v slovenských mestách a horách už niekoľko rokov zaraďujú medzi investičné hity.
No tento dopyt sa vlani v prípade Bratislavy zabrzdil. Angličania, Íri, Taliani, Španieli i Rakúšania už nekupujú toľko čo v minulosti, keď podiel „exportovaných bytov“ v niektorých obytných súboroch dosahoval aj vyše tretinu. V projekte Tri veže na Bajkalskej ulici to bolo napríklad podľa marketingovej riaditeľky developera Cresco Petry Veselej v prípade prvej veže 37 percent, v druhej len necelá pätina. „V tretej veži, ktorá sa aktuálne predáva, už kupujú byty skoro iba domáci zákazníci,“ hovorí.
Pridrahý luxus
Hlavným dôvodom sú ceny. V Bratislave, ktorá je zatiaľ jediným skutočným trhom s novým bývaním na Slovensku, treba za nový byt v lepšej lokalite zaplatiť 70- až 80-tisíc Sk/m2. V lukratívnej aj nad stotisíc korún. „Magická hranica pre realitných špekulantov z Britských ostrovov je približne päť miliónov korún za byt,“ hovorí Daniela Danihel Rážová zo spoločnosti Bond Reality. V ponuke sú podľa nej teraz zväčša iba drahé byty, takže trh sa zabrzdil.
Do okrajových štvrtí, kde sa ceny držia nižšie a kde v posledných mesiacoch do ponuky pribudlo niekoľko atraktívnych projektov, to zasa zahraničných klientov neťahá. Byty v Rači, Záhorskej Bystrici či na konci Petržalky totiž nie je také jednoduché prenajať a neskôr pohodlne predať. Na to sú ideálne nehnuteľnosti v širšom centre či pri dopravných tepnách.
Cieľom realitných špekulantov je zarobiť počas niekoľkých rokov na náraste hodnoty bytov a prenajímaním si pokryť náklady na ich prevádzkovanie či splácanie. Preto aj keď malú časť nakúpených bytov noví majitelia ani nezariadili a čakajú na zdraženie pusté, veľká väčšina „írskych bytov“ pristála na bratislavskom trhu prenájmov.
„My s holobytmi skúsenosti nemáme,“ potvrdzuje Filip Žoldák z realitnej agentúry Lexxus. Ak investori niečo kúpia, majú záujem aj o plný servis, pokiaľ ide o zariadenie, starostlivosť o prevádzku a prenajímanie získaných nehnuteľností. Podľa jeho slov sa prenajme skoro všetko, no väčšinou za menšie peniaze ako pred niekoľkými rokmi.
Trh prenájmov sýtejší
Sumy za prenajímanie bytov boli na začiatku výstavby projektov o dosť vyššie, ako sú teraz po dokončení. Prvým významnejším projektom, na ktorý britskí investori udreli, bol obytný súbor Rozadol. Pre developerskú skupinu East West Development ich vtedy v Londýne cez svoj portál Slovakia Investment Property predávala Slovenka Petra Gajdošíková. „Prvý polrok po skolaudovaní Rozadolu bol veľmi slabý,“ pridáva slovenské skúsenosti z predaja šéfka Bondu. „Záujemcov o prenajatie si drahších bytov nebolo, a tak sme oslovili veľké firmy a relokačné agentúry, kde sme tušili záujem.“
Bond Reality dokonca založil špeciálne oddelenie starostlivosti o nehnuteľnosti, podobnú partnerskú spoločnosť má aj Lexxus. Bond má v súčasnosti v starostlivosti zhruba 80 bytov. Okrem hľadania nájomníkov a kontroly úhrad takýto realitný manažér zabezpečuje opravy, upratovanie, jeho zástupcovia chodia na domové schôdze, zastupujú majiteľa pred úradmi. V hľadaní nájomníkov sú úspešní na 97 percent.
Typický zahraničný investor podľa D. Rážovej očakáva ročný nárast ceny bytu o pätinu. Jeho predstavou je, že výnos z nájomného pokryje náklady na prevádzku bytu a niečo ešte ostane na opravy a zdokonalenia. Hlavným investičným zámerom je dobre uložiť svoje peniaze. Ročne majiteľ získa na nájomnom päť až šesť percent z ceny, ktorú za nehnuteľnosť zaplatil. Ak sa ju do pol roka nepodarí prenajať, mnohí ju radšej predajú.
To sa zatiaľ v prípade primeranej ceny až tak často nestáva. Analýza trhu prenájmov od Lexxusu z konca vlaňajška hovorí, že priemerné obdobie neobsadenosti nájomných bytov je dva mesiace. Väčšinou sa prenajímajú na rok s predlžovaním o rovnaký čas. No sezóna istého biznisu sa môže ľahko skončiť. Analýza konštatuje, že ceny s rozšírením ponuky výrazne klesli. Kým pred siedmimi rokmi sa trojizbový zariadený byt v dobrej lokalite prenajímal za 1 500 až 1 700 eur, dnes zaň majiteľ dostane len polovicu, nanajvýš dve tretiny tejto sumy.
„Očakáva sa ďalší pokles cien nájomného, keďže v najbližších troch rokoch sa dokončí oveľa viac nových bytov, ako to bolo doteraz,“ varuje Lexxus realitných špekulantov spoza Lamanšského prielivu. Mierny nárast dosiahli a majú ešte pred sebou ceny starých zrekonštruovaných bytov.
Svoji namiesto cudzích
Úspešnosť špekulatívnych investícií na trhu prenájmov by teda mala byť čoraz nižšia. Viac Britov a Írov bude posudzovať situáciu v slovenskej metropole ako „blízku vrcholu“ a zrelú na vybratie ziskov zo svojej investície, a teda predaj bytu. „Vlna zbavovania sa bytov u zahraničných realitných investorov zatiaľ nenastala,“ hodnotí stav F. Žoldák. Naopak, hoci v prípade individuálnych kupcov nastal útlm, realitné agentúry sa o Slovensko v druhom polroku zasa začali zaujímať.
Takéto spoločnosti kúpia viac bytov naraz a potom ich doma rozpredávajú individuálnym klientom. Príkladom je írska skupina Parker Green, ktorá takto v čase výstavby kúpila 20 bytov v bratislavskom projektoch Koloseo. A päť ďalších v projekte Zlatá noha na Kolibe. Podobne postupovala aj v iných stredoeurópskych mestách. Koncom minulého roka ich začala ponúkať záujemcom v Severnom Írsku. Takto nakupujú apartmány v slovenských horských strediskách poľské agentúry.
No o takýchto klientov slovenské developerské firmy príliš záujem nemajú. Chcú kupovať ešte pred začatím oficiálneho predaja a s výraznými zľavami. A navyše do nových projektov prinášajú riziko fenoménu zvaného domy duchov. Po dokončení totiž takéto byty často slúžia ako „sklady na peniaze“, nie domovy pre ľudí. To projektom nepridáva na dobrej povesti.
Developeri preto uprednostňujú reálnych užívateľov, ktorí chcú v byte aj bývať a vytvoria trvalú susedskú komunitu. Okrem toho, že zaplatia plnú cenu často aj v hotovosti, sú pre developera zdrojom budúcich príjmov: živia kaviarne, obchody a služby, pre ktoré sú vyhradené prízemné podlažia. „Balíkový predaj sme v druhej a tretej veži zastavili, hoci bol záujem z Veľkej Británie, Írska i zo Španielska,“ vysvetľuje P. Veselá. Napokon, dostatočný záujem je aj na Slovensku.
Hranicu najviac pätiny zahraničných majiteľov bytov v projekte zaručujúcu, že dom je živý, spomína aj D. Rážová. Na druhej strane pripomína, že záujem spoza hraníc už trh príliš neovplyvňuje.
Fondy zmeškali vlak
Zahraničné investičné fondy sa zaujímajú aj o periférne oblasti ako Podunajské Biskupice, Rača alebo Lamač, hovorí F. Žoldák. Ich snahou je získať väčšie množstvo bytov do svojho portfólia a profitovať z rastu cien a prenajímania vo veľkom. No fondy vhodnú chvíľu na vstup na trh zjavne premeškali. „Prichádza ich čoraz viac, ale málokto im je ochotný predávať, prišli neskoro,“ konštatuje D. Rážová. Hoci developeri podľa nej nerobia celkom dobre, keď ich odmietajú: nie všetky projekty majú nádej na úspech.
V minulosti chcel napríklad podľa informácií TRENDU nórsky záujemca odkúpiť celú jednu z troch veží na Bajkalskej ulici, iný mal záujem o celý blok v Koloseu. Rakúska spoločnosť Conwert zasa 109669>rozbieha na Slovensku biznis s nájomnými bytmi, takže rokuje o kúpe niekoľkých bytových domov vo viacerých mestách. Španielska investorská skupina 97098>Antea zasa odkúpila od banskobystrickej skupiny Profinex obytný súbor v centre horehronskej metropoly ešte pred začatím stavby, pričom byty začala ponúkať klientom v Španielsku.
O čo však zahraniční špekulanti záujem prekvapivo vôbec nemajú, sú veľmi luxusné byty. V súčasnosti najdrahší bratislavský projekt River Park na brehu Dunaja, kde štvorcový meter vyjde na vyše 150-tisíc korún, zatiaľ obchádzajú. Kým v predchádzajúcom súbore Karloveské rameno bolo medzi novými majiteľmi bytov od skupiny J&T veľa zahraničných špekulantov, River Park je iná pesnička. „Je to pre nich príliš drahé a nevhodné na prenajímanie,“ vysvetľuje hovorca skupiny Maroš Sýkora. Byty si tam podľa neho kupujú ľudia, ktorí tam chcú bývať, prípadne ich chystajú pre deti.
Úspešné exportné odvetvie teda čaká na prísun čerstvého tovaru. Nesmie byť pridrahý, ale ani mimo života veľkomesta. Kým sa v Bratislave neobjavia veľké projekty v širšom centre s cenami do dvetisíc eur za štvorec, špekulanti so Slovenskom pravdepodobne načas skončili. Druhou možnosťou je, že sa posunú do iných miest, kde sú ceny skromnejšie, no rýchlo rastú. Svedčí o tom slušný dopyt po nových projektoch v Žiline, Banskej Bystrici i Košiciach.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
Vizualizácia - Koloseo
