S rýchlo pribúdajúcimi novostavbami bytových domov prichádzajú aj nové skúsenosti. Trh sa segmentuje podľa cien, lokalít, vybavenia bytov. Predajcovia už neponúkajú len klasické byty, zákazníkov lákajú aj na pohľad honosnejšími apartmánmi. V reklamných textoch zvyknú k ich opisu pridať vety o nadštandardnom vybavení či službách. A klient má pocit, že si kupuje niečo navyše. Ak sa s tým spojí často aspoň deklarovaná nižšia, prípadne rovnaká cena a možnosť odpočtu DPH, úspech je na dosah.
„Ponúkame posledné byty s možnosťou odpočtu DPH,“ kričí výrazný inzerát na stránke realitnej agentúry REB Reality. „Byty sú deklarované ako nebytové priestory, ale ide o štandardné byty s najkrajším výhľadom v lokalite,“ odhaľuje farbu.
Bratislavské bytové projekty sa usilujú pritiahnuť nových zákazníkov aj za cenu fígľov. Jedným z nich je ponuka nižšej kvality v rúchu extratriedy. Zákazník až po čase príde na pointu, že pod honosným názvom apartmán, ateliér a podobne si vlastne kúpil nebytový priestor. Strecha nad hlavou nechýba, teplo domova tiež. No takáto nehnuteľnosť má špecifiká. Je dôležité vedieť o nich dopredu, už pri rozhodovaní o rezervácii takéhoto bytu.
Z núdze cnosť
„V každom rezidenčnom projekte sa nájde niekoľko bytov, ktoré nespĺňajú svetlotechnické normy a musia sa oficiálne evidovať ako nebytové priestory,“ potvrdzuje šéfka realitnej agentúry Bond Daniela Rážová. Dôvodom je ich umiestnenie zväčša v rohoch a na severných stranách budov. Ďalším dôvodom býva, že územný plán mesta v danom území požaduje polyfunkciu, teda určitý pomer bytových a nebytových priestorov.
Predávať byty je lukratívnejšie, ako prenajímať prevádzky na obchod, služby alebo kancelárie. Časť bytov, často práve tie, ktoré nevyhovujú normám o dĺžke slnečného svetla do ich okien, sa preto postaví ako nebytový priestor. Oficiálne určený na prechodné bývanie. Takéto jednotky sa potom v reči predajcov často menia na apartmány, ateliéry či iné cudzokrajne znejúce názvy.
„Ide o byty. Sú však oficiálne vedené ako nebytové priestory, keďže tam slnko svieti o pol hodiny menej, ako vyžadujú normy,“ odpovedá predajkyňa agentúry REB Reality na otázku TRENDU, čo si pod ponúkanými apartmánmi vlastne predstaviť. A vysvetľuje, že si tam nemožno zriadiť trvalý pobyt, iba sídlo firmy. A že pri kúpe na firmu možno ušetriť na DPH.
Ide o apartmány 92992>v obytnom komplexe B.O.S. Reality na Agátovej ulici v Dúbravke, kde má v priebehu niekoľkých rokov vzniknúť 400 bytov. Nejde o priestory na prízemí, ale bežné byty aj na vyšších poschodiach. Predajkyňa tvrdí, že takéto jednotky sú oproti bežným lacnejšie. Aj keď porovnanie cien ukazuje, že cena je rovnaká ako pri predaji bytov v práve dokončovanom bloku – zhruba 70-tisíc Sk/m2 vrátane DPH. Apartmány sú z hľadiska zákonných požiadaviek pre developera bezbolestnou cestou, ako im vyhovieť, a v Bratislave aj osvedčeným postupom. Investorovi totiž niekedy územný plán alebo hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia nakresliť celý projekt ako bytový. Najčastejšie nevychádzajú práve svetlotechnické výpočty, ktoré stavebný zákon pre objekty na trvalé bývanie vyžaduje.
Vtedy príde vhod predurčiť nebytový priestor v projekte na prechodné ubytovanie a nazvať ho apartmán. Toho sa podobne ako hotela týkajú iné, miernejšie limity. Pre developera sa tak zvyšuje ziskovosť celého projektu. Apartmán môže v rozhovoroch s klientmi pri predaji vydávať za klasický byt, ešte zvýhodnený možnosťou odpočítania DPH.
Podľa Kataríny Lindbergh zo spoločnosti Finep Jégého alej, ktorá stavia susediace 101430>komplexy Jégého alej a Greenfields v bratislavskom Ružinove, si dokonca záujemca môže na apartmán zobrať aj klasickú hypotéku. Finep vo svojich bytových domoch tiež ponúka desiatky apartmánov, všetky sa predávajú do osobného vlastníctva. „Od bežného bytu sa vo vybavení ani rozlohe vôbec nelíšia,“ približuje K. Lindbergh. Jediný rozdiel je podľa nej v tom, že v apartmáne si nový majiteľ nemôže prihlásiť trvalý pobyt. „Tieto byty sú aj o niečo lacnejšie, je to však preto, že sa nachádzajú na nižších podlažiach,“ vysvetľuje. Takáto jednotka je ako nebytový priestor zapísaná aj na liste vlastníctva.
Široký priestor poskytla vo svojom 89845>projekte Vienna Gate apartmánom aj holandská developerská skupina MEI. Skladá sa z 23-podlažného apartmánového domu Viedeň a 16-podlažného bytového domu Brána. Dávka vyše 160 apartmánov je najmohutnejšia v bratislavskej ponuke. Všetky sú podľa Alexandry Laubertovej z realitnej agentúry Lexxus na predaj. Podľa jej slov sa predávajú o niečo pomalšie ako byty v druhej veži. Dôvodom má byť ich priemerná rozloha, ktorá je väčšia ako pri bytoch.
A vyššia je teda aj celková cena. „Rýchlosť predaja apartmánov nemá nič spoločné s odlišným vedením na liste vlastníctva,“ tvrdí A. Laubertová. Za štvorcový meter tu klient zaplatí s daňou od 50- do 60-tisíc korún.
Prechodné je trvalé
Územný plán ani stavebný zákon apartmány nepoznajú. Rozlišujú bývanie len na prechodné alebo trvalé. Kategória apartmánov a hotelov patrí medzi to prvé, čím sa radí do občianskej vybavenosti. Prirodzene, žiadny úrad nekontroluje, kto a ako dlho v apartmánoch býva. Podobne ako nemá nič proti tomu, ak si niekto prenajme izbu v hoteli na celý rok.
Riaditeľ realitnej spoločnosti Riešime bývanie Martin Čapo vysvetľuje, že o apartmány je medzi zákazníkmi „slušný záujem“. Kupujú si ich na firmu a používajú ako benefit pre zamestnancov či ako investíciu, ktorú môžu ďalej prenajímať. Jednotlivci dokonca financujú takéto apartmány aj pomocou hypotekárneho úveru. Aj keď na ne nemôžu dostať štátny príspevok. Často sa podľa neho stáva aj to, že si developerská firma takéto byty nechá a prenajíma ich. „V každom prípade ide o zaujímavý priestor na investíciu firiem a podnikateľov, ktorí si takýto byt môžu dať do nákladov a odpisovať ho. V prípade, že ide o platcu DPH, dokonca aj s jej odpočtom,“ myslí si M. Čapo.
Pre záujemcu o bývanie nie je prakticky až také podstatné, či bude bývať v byte alebo apartmáne či inak povedané ateliéri. Hlavnou nevýhodou je nemožnosť prihlásiť sa v apartmáne na trvalý pobyt. Hoci podľa niektorých výkladov zákona sa to dá a M. Čapo hovorí o prípadoch, keď sa to podarilo. Ďalším hendikepom sú slabšie svetelné podmienky. V prípade, že klient takýto byt kupuje z investičných dôvodov či ako nástroj ďalšieho podnikania, príliš ho to netrápi. Ani v prípade, že sa domov chodí iba vyspať a dni trávi v práci.
Úplne nepodstatné je to pre zahraničných realitných špekulantov, ktorí do svojho bytu v strednej Európe často nikdy neprídu.
Problém je, že väčšina predajcov o nevýhodách a odlišnostiach apartmánov v porovnaní s bytmi informuje veľmi neochotne, prípadne zdôrazňuje len ich daňové výhody. Internetová stránka REB Reality je skôr výnimka. Až keď sa klient začne veľmi konkrétne pýtať na rozdiely, vyjde pravda na povrch.
Ani nehovoriac o fakte, že ak si firma takýto apartmán kúpi a potom v ňom bezplatne býva jej majiteľ, nejde o využitie majetku na dosiahnutie zisku. Firma si podľa zákona náklady na takúto nehnuteľnosť nesmie uplatňovať na zníženie daňového základu. Inak môže ísť o neoprávnené náklady, a teda daňový podvod.
- Čo hovorí zákon
Podľa zákona o hlásení pohybu občanov a registri obyvateľov č. 500/2004 Z.z. v platnom znení „trvalý pobyt má občan v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu“. Vlastník rezidenčného apartmánu sa teda v ňom môže prihlásiť na trvalý pobyt za predpokladu, že splní ostatné podmienky stanovené zákonom. Čo sa týka zriadenia sídla firmy, na jej zápis do obchodného alebo živnostenského registra je potrebné preukázať vlastníctvo k danej nehnuteľnosti alebo existenciu nájomného vzťahu na základe platnej nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o odpočet DPH, právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá je platiteľ DPH, má možnosť odpočítať si ju za predpokladu, že preukáže, že rezidenčný apartmán slúži na jej podnikateľské aktivity.
Ilustračné foto - Vlado Benko
