Slovenským bytovým trhom sa tento rok nesú dve udalosti. Stagnácia dopytu v mnohých mestách a s tým spojený pomalší rast, niekde aj pokles cien. A finančná kríza, ktorej vplyv na krajinu pod Tatrami sa ešte pred niekoľkými mesiacmi nepripúšťal. Potom prišli pády na amerických burzách a problémy matiek aj na Slovensku pôsobiacich bánk. Nálady kupujúcich sa preklopili k mimoriadnej opatrnosti. Uistenia o stabilite domáceho trhu sú síce častejšie než správy o turbulenciách trhov, no prví investori už hlásia problémy.
Pravda, zatiaľ žiadny dobre nastavený projekt nepadol. Kríza postihuje aj veľké plány, no najmä tie, ktoré to s ambíciami prehnali. A ich šanca prežiť bola otázna už aj v časoch, ktoré sa označovali za bláznivý bratislavský Klondike. Sťažené prostredie, v ktorom banky vyžadujú väčší podiel vlastných peňazí, predpredaj a záruky, že sa daný projekt dostavia, nepripravených potápa a trh očisťuje. Slovami analytika, štandardizuje.
Hlavne opatrne
Slovenské banky s obľubou opakujú, že problémy typu nesplatených amerických hypoték im nehrozia. Sú dostatočne opatrné a klienta si dokonale preverujú. No na problémy svojich matiek reagujú. V ich ponuke dnes možno iba výnimočne nájsť hypotéky na 100 a viac percent hodnoty nehnuteľnosti. Kým v minulosti požadovali od developerov približne 15 percent predpredaných bytov, dnes toto číslo rastie na dvojnásobok aj viac. „Projekty, ktoré nespĺňajú sprísnené podmienky, dostávajú červenú hneď v úvode,“ hovorí Zuzana Kanalová, vedúca oddelenia financovania nehnuteľností vo VÚB. A potvrdzuje, že sa zvýšili nároky na vlastný kapitál i zazmluvnenosť v projekte pred čerpaním úveru.
Na zhruba tridsať percent pri predpredaji sa už dostali aj v Českej republike. Práve spoza bývalých spoločných hraníc počuť hlasy o zmenenej situácii priamo z úst developerov. Česká skupina Sekyra hľadá partnera, ktorému ponúka štvrtinový podiel vo firme. Hlavným motívom je kapitál na nové projekty. Spoločnosť doma chystá mnohomiliardové projekty, no aktivity má aj v Bratislave, v podobe 114208>rozostavaného Cubiconu, pripravovaného komplexu na mieste bývalej Cvernovky či výstavbe 101384>vedľa sídla NBS. Projekty s objemom viac než pol miliardy českých korún však majú mať naďalej zelenú. Obmedzenie sa teda netýka aktivít na Slovensku.
Naopak, Bratislavy sa dotkol osud inej firmy pôsobiacej v Česku. Orco Property Group uskutočnilo počas prvého polroka len minimum akvizícií, firme padajú akcie, čím je podľa bankových analytikov potrestaná za rýchlu expanziu. Púšťa sa do predaja viacerých svojich projektov, na predaj je aj 147452>pivovar Stein, ktorý mal priniesť luxusné byty. Developer už v ČR 146746>začal zlacňovať, v jednom zo svojich projektov spustil približne desať percent.
Luxus už neletí
Práve vyšší stredný segment je tým, čoho sú Bratislavčania nasýtení. Projekty nad 70-tisíc Sk/m2 vrátane DPH už nepoznajú ten dopyt ako kedysi. Veľkolepým Slovanom na Račianskej sa nedarí odlepiť od pripravenej parcely, nedoriešené financovanie je jedným z faktorov, ktorý brzdí aj ružinovskú 140561>Residence Tower. Zo 70 bytov projektu Letná Residence je predaná desatina, do segmentu navyše mieri 146527>Centrál z dielne Immocapu na mieste bývalých kúpeľov. Taktiež luxusné 145639>Condominium Renaissance na Dlhých dieloch sa po sľubnom štarte predaja nevie dostať nad 60 percent predaných bytov.
Dopyt v súčasnosti hodnotí ako rozpačitý aj Martin Ilavský, konateľ realitnej kancelárie REB Real. Realitné agentúry boli tradične po lete zvyknuté na zvýšenie hladu klientov. Ten však neprišiel. „Najmä od augusta je záujem omnoho nižší,“ spresňuje M. Ilavský. Hovorí o zákopovej vojne medzi predávajúcimi a kupujúcimi, jedni nechcú spustiť, lebo zažili vyššie ceny, druhí sa tešia na to, že bude lacnejšie. Už sa neboja vyjednávať. Ak mi to nepredáte, počkám, až sami zlacníte, parafrázuje ich prístup. „Teraz sa na nás obracajú len ľudia, ktorí reálne potrebujú bývať,“ dodáva.
Hitmi trhu sa tak stávajú projekty nižšieho štandardu s cenovkami nastavenými okolo 50- až 60-tisíc Sk/m2 s DPH, pokiaľ je reč o Bratislave. Záujem o projekty ľudového bývania rozpoznávajú aj bankári. „Budeme podporovať kvalitné projekty pre stredný segment s cenami maximálne do 5 až 6 miliónov Sk, prípadne malometrážne byty pre mladých,“ potvrdzuje Z. Kanalová. Medzi najlacnejšie projekty ešte len v plánoch patria 136162>osemstobytové Dúbravčice či tisícka jednotiek na Rendeze. Tiež by mali priniesť ceny okolo spomínanej hranice. Ich predpokladaný príchod na trh okolo roku 2010 je však zatiaľ v nedohľadne. A ťažko predpovedať, aká situácia v Bratislave dovtedy nastane.
Po veľkom tresku
Ľudia však majú stále peniaze, čo potvrdzuje ich záujem o rekreačné apartmány. Tovar, ktorý je sčasti investícia a sčasti len rozmar, má naďalej svojich kupujúcich, ako potvrdzuje M. Ilavský. Súhlasí s ním aj Dušan Štric, obchodný riaditeľ liptovskej kancelárie RK Spirit. Aj tu však biznis zažíva zmeny. „Nárast záujmu je menší ako po minulé roky,“ priznáva. Podľa neho sa mierne vyplašili po anglicky hovoriaci klienti, niektorí začali svoje apartmány predávať. O úspechu projektu tak už bude rozhodovať len lokalita a kvalita. O osud rozbehnutých aktivít sa D. Štric nebojí, no predpokladá, že nové nebudú pribúdať tak rýchlo. Výstrely do tmy neskúsených developerov už neuspejú. Druhé bývanie je totiž práve tým miestom, kde v kríze začnú investori najprv šetriť.
Keď sa situácia upokojí, rezidenčný trh by mal byť uprataný. Nepripravených dobrodruhov zastavia v rozlete banky a ich sprísnené podmienky. VÚB pri financovaní nových projektov okrem zvyšovania percent predpredaja nastavuje ďalšie kontroly zazmluvnenosti po určitej výške čerpania úveru. Prednosť majú investori so skúsenosťami či dlhoroční partneri.
„Projekty novozačínajúcich developerov nie sú našou prioritou,“ hovorí Z. Kanalová. Krátky pohľad však hovorí, že do biznisu stále vstupujú ďalší. Šancu prežiť vzhľadom na silné zázemie má akciová spoločnosť 145868>Doprastav Development založená v máji. Stavbári už budujú takmer dve stovky bytov v Nitre, plánujú vycestovať aj do iných krajských miest. Bokom neostáva ani Bratislava, kde investor pripravuje 450 bytov v zatiaľ nespresnenej lokalite.
Chystajú sa však aj menšie projekty, nováčik v biznise, spoločnosť Plaza Capital stavia takmer 146031>70 bytov v Dúbravke, ITB Development chystá 146247>90 apartmánových jednotiek v Tatrách. Či nové projekty neprichádzajú neskoro, nateraz ostáva nezodpovedané. „Mala by prísť cenová korekcia,“ predpovedá M. Ilavský. Bude pokračovať naštartovaná segmentácia projektov, kupujúci sa presne dozvie, čo je a čo už nie je luxus. Developeri o pripravovaných projektoch v Dúbravke či Petržalke otvorene hovoria ako o low-ende a ceny nastavujú čo najbližšie susedným panelákom.
Kríza prináša do rozbehnutého biznisu dlho očakávanú transparentnosť a spolu so spomalením predaja aj úmerné spomalenie rastu cien. Zlacňovanie nových projektov sa zatiaľ vo veľkom nechystá, pre klientov by to bol precedens – ak ešte počkajú, príde aj ďalšie znižovanie cien. Napriek tomu sa však už objavujú prvé lastovičky – B.O.S. Dúbravka či Parkville. Akciových bytov, pri ktorých developeri okrem parkovacieho miesta v cene ponúknu aj auto či cestu okolo sveta, však bude pribúdať. „To, čo sme tu mali minulé roky, sa už nezopakuje,“ dodáva M. Ilavský.
Ilustračné foto - Flickr, Maňo Štrauch
