Stále silný dopyt po bývaní a rýchly rast cien starších sídliskových bytov. To je palivo v rakete zvanej bratislavský rezidenčný trh. V posledných mesiacoch sa v Bratislave aj okolo nej objavilo niekoľko desiatok menších i väčších projektov, ktoré sľubujú poriadne pritvrdenie konkurencie.
Významnou udalosťou vo vývoji na trhu je nepochybne to, že sa ponuka začína výrazne segmentovať. Donedávna nosnú ponuku luxusných bytov dopĺňajú lacnejšie projekty na okraji mesta, ale aj za jeho hranicami. Množstvo ľudí, 127742>schopných zaplatiť za bývanie 100-tisíc Sk/m2 a viac, je obmedzené a developerov tak viac priťahuje stredná vrstva. Tá pokladá za rozumnú hranicu 50 – 60-tisíc Sk/m2, viac iba v prípade pridanej hodnoty v podobe výbornej lokality, nadštandardného vybavenia alebo mimoriadne zaujímavého projektu.
Na západ od raja
Už dávnejšie ohlasované z bratislavského pohľadu mamutie projekty by sa mali rozbiehať práve tento rok. V niektorých sa udiali vážne zmeny, iné postupujú dopredu istým krokom. 132959>Príkladom zmien je Bergamon – 1 200-bytový súbor medzi Mlynskými nivami a diaľničným obchvatom. Projekt je od tohto roka v rukách portugalskej stavebnej skupiny Mota Engil, ktorá ho odkúpila od izraelskej firmy B.S.R. a slovenského Ditecu.
Mota Engil plánuje znížiť počet bytov a zmeniť projekt skôr na polyfunkčný. Výstavba sa nezačne skôr ako o dva roky.
South City na južnom okraji hlavného mesta má byť v plánoch developerskej firmy Cresco lepším pokračovaním Petržalky. Ceny chce preto nastaviť tesne nad trhovými cenami bytov v panelákoch. Celkovo sa v troch etapách v spolupráci s írskou skupinou Quinlan Private pripravuje desaťtisíc bytov, finančné náklady na polyfunkčnú zónu majú vyliezť na 1,5 mld. eur. 121113>Už túto jeseň by sa pri sútoku Dolnozemskej a Panónskej cesty mali bagre zahryznúť do zeme pri výstavbe inžinierskych sietí.
Na záhorskej severozápadnej strane Bratislavy ohlásili veľké projekty viacerí investori. Najbližšie k realizácii je izraelská SL Group spolu so slovenskou Operou v Záhorskej Bystrici. 134250>Projekt Pod vŕškami s vyše 1 100 bytovými jednotkami má stáť takmer 200 miliónov eur. Viactisícové projekty sa plánujú medzi diaľnicou D2 a Devínskou Novou Vsou – jeden z nich chystá Penta v rámci polyfunkčnej zóny Port, druhý Opera ako Centrop Valley.
To je však ešte ďaleká budúcnosť. Tento rok majú stavať Rezidenciu Arcos amerického investora v Lamači, podobne ako takmer 300-bytovú Rezidenciu Záhorská islandského KGS o kúsok ďalej v Záhorskej Bystrici. Do konca tohto roka sa má v tejto mestskej časti rozbehnúť aj stobytový projekt rakúskeho Conwertu a luxusnejší projekt Vlkovka slovenskej Opery. V Záhorskej Bystrici sa chystá stavať aj Penta.
Viacero projektov sa chystá aj v Devínskej Novej Vsi, Dúbravke, stavia sa v Stupave a Marianke, developerský boom sa preniesol aj do Malaciek, Rohožníka alebo Borského Mikuláša.
Významnou lokalitou na výstavbu nových bytov sú aj lokality bližšie k centru, ako Staré grunty, Kramáre, Dlhé diely alebo Karlova Ves. Tu patria k najvýznamnejším projektom Cubicon, Rezidencia Grunty či Nové bratislavské centrum. Celej severozápadnej strane Bratislavy významne pomohlo vlaňajšie sprevádzkovanie tunela Sitina, ktoré z notoricky upchanej zóny urobilo jednu z najlepšie prejazdných oblastí.
Intenzívna aktivita
Ďalšou lokalitou s prudkým rastom developmentu je podkarpatská časť od Račianskeho mýta cez Raču až po Svätý Jur, Čiernu Vodu a Pezinok. Aj tu sa plánujú obrovské projekty. Tisíce bytov majú vyrásť aj na bývalom športovom letisku pri Vajnoroch, na poliach medzi diaľničným obchvatom a Letiskom M. R. Štefánika a v ďalších lokalitách. Z projektov, ktoré sa už fyzicky rozbiehajú alebo sú v plnom prúde výstavby, treba spomenúť 108787>Vinohradis, Račany Bianco, Slanec či Obydick v Bratislave, Jurský park, Monarskú aleju alebo Dubový vŕšok za mestom.
Usilovne sa pracuje aj na staveniskách viacerých, niekoľko stobytových domov, do ktorých sa obyvatelia majú nasťahovať ešte v tomto alebo začiatkom budúceho roku, ako napríklad Tri veže, Vienna Gate, Jégého aleja, Eden park, komplex Hrachová, Trnavská, vežiak Krasovského či Tatra City. Byty sú až na výnimky vypredané – do predaja sa dostali často ešte za ceny okolo 50-tisíc Sk/m2 a toľko v súčasnosti stoja staršie byty v pôvodnom stave v priemerných bratislavských lokalitách.
Množstvo nových lacnejších bytov zatiaľ v hlavnom meste len začína byť titulková téma. Bratislava žije luxusom a vlaňajšok bol prvým rokom, keď sa na trh dostal väčší počet bytov so šesťcifernými cenami. Do polovice minulého roka boli najdrahšie kolibské projekty Parkville a Brečtanka s cenou tesne pod stotisícovou hranicou. Potom ich predstihol nábrežný River Park od J&T na úrovni 155-tisíc Sk/m2. 128744>Začiatkom tohto roka Ballymore predstavil bývanie v projekte Eurovea a cenami nad 200-tisícovou hranicou.
Paradoxom nového rekordu je, že podporuje predaj o niečo lacnejších projektov. Predaj si však pochvaľuje aj Ballymore, nesťažujú sa ani J&T, Orco, Grunt či Hrivis so svojím projektom Inner City Residence na Dunajskej ulici (120- až 140-tisíc Sk/m2) alebo Tatra Residence, ktorá najdrahšie byty v petržalských vežiach predáva tiež nad stotisícovou hranicou. Developeri preto stavili na známu poučku, že najstabilnejšie sú pri cenových otrasoch práve luxusné nehnuteľnosti.
Bratislavský rezidenčný trh očakáva ešte veľa zmien, isté však je, že sa konkurencia výrazne pritvrdzuje. Developerom to prinesie viac práce a premýšľania a nižšie zisky. Zákazníkom stabilitu cien a lepšiu ponuku v rovnakom štandarde. A určite aj viac reklamy a agresívneho marketingu zo strany tých, ktorým sa predávať nebude dariť. Blízko sú časy, keď klient pri kúpe parkovacieho miesta k bytu dostane za to ako pozornosť nové auto. Dôležité je nenechať si pomútiť hlavu. Bývanie je dôležité každý deň a zmeniť ho nie je jednoduchý krok. Viac ako inde tu platí dvakrát merať a raz rezať.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
Ilustračné vizualizácie - Pod Záhradami, Panoráma
