Začiatkom 90. rokov bol spolumajiteľom významnej architektonickej kancelárie Huma 90, neskôr sa podieľal na projektoch golfového areálu Bernolákovo, Zámocká alebo Digital Park. Projektoval viacero golfových ihrísk v Českej republike, spolu s partnermi vlastní developerskú firmu Global Group.
Jej najvýznamnejším počinom je Cassovar – prestavba ruiny bývalého košického pivovaru na polyfunkčný projekt s reštaurovanou historickou budovou Bauerneblov dom. Miroslav Marynčák je známy náročnosťou a odvážnymi názormi, ale aj poctivou prácou, či ochotou bojovať za svoj názor.
Na Slovensku sa práca architektov a developerov zvyčajne neprekrýva, skôr architekti pracujú pre developerov a napĺňajú ich predstavy. Ako toto spojenie funguje pri vás?
Naša politika práce je trochu iná. V prvom rade nie sme veľká spoločnosť. Od toho sa odvíja aj spôsob našej tvorby. Napríklad pri našom poslednom polyfunkčnom projekte Cassovar v Košiciach sme robili viacero vecí. Nielen že sme tento projekt vymysleli, naprojektovali, riadili celú výstavbu, ale v súčasnosti ho aj prevádzkujeme.
Čo to vlastne znamená?
Človek musí byť pripravený na viacero vecí. Pri každom projekte som ten, kto má v ruke ceruzku, na nohách čižmy. Ale keď treba rokovať s úradmi, bankou, tak som pripravený dať si kravatu. Tú mám stále vo vrecku. Je to taká multifunkčnosť. Čo sa týka projektu Cassovar, našou stratégiou nebolo len postaviť projekt a hneď odísť. Bolo v tom čosi viac. V tom projekte sme boli stále prítomní. Napríklad tým, že sme v ňom vytvorili aj showroom a mali tu ateliér, niektorí naši manažéri tu majú byty. Ku koncu sme sa prakticky denne stretávali s klientmi na stavbe. Ja pri procese stavby s projektom totiž musím žiť a existovať.
Niečo v štýle čo si sám navaríš, to si aj zješ?
Presne tak. Je to totiž dôkazom toho, že to čo staviame, je naozaj dobré. V tejto súvislosti sa mi páčilo, keď napríklad jednu z cien CE.ZA.AR získal tento rok prešovský architekt za rodinný dom, ktorý sám vymyslel, naprojektoval, zainvestoval a nakoniec v ňom aj býval. Tu je tá prítomnosť v projekte viditeľná od začiatku až do konca.
Vráťme sa však k spôsobu vašej práce. Okrem práce architekta musíte zvládať aj ďalšie, napríklad zabezpečiť financovanie projektu...
Ja pri tvorbe projektu určite nie som napríklad podrobný finančník, ale manažér, ktorý dáva postupu prác stratégiu. Takto som sa správal pri projekte v Košiciach. Rezidenciu Cassovar som vymyslel, projektoval a v menšej miere aj spolufinancoval. To je môj pohľad na prítomnosť ľudí pri práci na projekte.
Cesta k takému pohľadu však asi nebola priama. Aké boli vaše začiatky?
To, že chcem niečo robiť po svojom som vedel už dávno. Už 18. novembra 1989, teda deň po revolúcii, keď sme ani nevedeli, že v Prahe sa niečo deje, sme sa ako štvorica architektov, ktorí pracovali v Urbione dohodli, že budeme mať súkromný ateliér. Samozrejme, že sme nemali predstavu o tom, ako začať. Ale cítili sme, že veci musíme robiť inak. Chceli sme iný prístup ku klientom, projektom. No keď sa o našich plánoch dozvedeli vyššie štruktúry, prvá reakcia bolo vyhodenie zo všetkých architektonických zväzov. Prvým problémom však bolo založenie spoločnosti. Jediné čo sme mali bol stôl, ceruzky a hlavy s nápadmi.
Nakoniec sa však zrejme firmu založiť podarilo?
O rok neskôr sme štyria architekti založili spoločnosť Huma 90 a začali ponúkať svoje služby. Využili sme čas, keď nikto nevedel, ako budú ateliéry fungovať po novom. Veľa ľudí chcelo investovať, stavať, ale nevedeli ako. Mnoho z nich zistilo, že ponúkame niečo nové. Tak sa na nás začali obracať. Dostávali sme zrazu veľa zákaziek. Začiatkom 90-tych rokov podnikatelia neboli až takí sofistikovaní a nevedeli presne čo chcú. My sme im pomáhali optimalizovať ich ciele.
Na akú oblasť ste sa sústredili?
Skúsenosti prichádzali postupne. Napríklad tým, že sme robili množstvo územných plánov. Postupne sa k nám dostávali projekty pre Petržalku, Piešťany, Bernolákovo, Ivanku pri Dunaji, Senec, či Pezinok. Práve cez ne sme sa dostávali k informáciám, podľa ktorých sme vedeli, čo všetko vzniká, kde a ako. Jednou z našich prvých väčších výziev bolo práve Bernolákovo. Keď sme videli opustený kaštieľ a park, ponúkli sme obci, že sa pokúsime niečo s tým urobiť. Tým nemám na mysli len územný plán. Práve tento projekt preto považujem za našu developerskú prvotinu.
Ako ste sa s ňou vysporiadali?
Od mesta sme si prenajali kaštieľ a park. Spočiatku sme sa zamerali na budovu, z ktorej sme chceli urobiť hotel. Horšie to bolo s nádherným parkom. Jednému z našich partnerov preto napadla myšlienka urobiť tam golfové ihrisko, keďže len čistá renovácia parku bez zámeru by nás vyšla draho. Takto vznikla prvá myšlienka golfu v Bernolákove.
Keďže som mal práve vtedy na stole najmenej práce spomedzi partnerov, dostal som za úlohu naučiť sa všetko o golfe a niečo v tejto oblasti vymyslieť. Prvé, čo som urobil bolo naštudovať si literatúru a odísť na skusy do Karlštejna a Karlových Varov. Ešte teraz si pamätám na robotníkov, ako v parku kosili trávu a na starý buldozér značky Bielorus, ktorým sme upravovali terén. Postupne sme urobili projekty na celý tento areál.
Takže ste sa odpichli od tohto projektu?
Áno, to bol náš odrazový mostík. Hlavne pre projekty v Bratislave. V hlavnom meste sa objavilo veľa možností, náš významný počin bol kúpa pozemkov na Einsteinovej ulici na mieste, kde dnes stojí Digital Park. Ďalej kúpa pozemkov v Devíne. Dnes tam myslím ide Skanska stavať svoje viladomy. Ďalšou našou lokalitou bola Zámocká ulica. Začiatkom 90. rokov sme vlastnili viacero pozemkov a pripravovali ich na realizáciu projektov.
Kedy ste začali stavať?
Bolo to v tej dobe. Problém boli úvery, úroky boli vtedy veľmi vysoké, až na hranici 27 percent. Ani banky nevedeli, čo vlastne development je. Pamätám si, aké boli nervózne, že sa niečo nezaplatí naspäť. Pre výšku úrokov sme niekedy ani my nestíhali splácať, a preto sme sa rozhodli polovicu našich investícií predať.
Neskôr sa k tomu pridal aj interný problém - medziľudské vzťahy. Po čase sme sa totiž traja architekti dostali do konfliktu s naším šéfom. Dlho sme medzi sebou bojovali, až sa to dostalo na súdy. Bolo to obdobie rokov 1997 až 1999, keď sme pre nezhody profesijne úplne zaspali a konkurencia šla ďalej.
Jednoducho všetky naše projekty stáli. Bola to pre nás veľká strata, nevedeli sme sa ľudsky vôbec nájsť. No po čase sme sa pozviechali a začali opäť tvoriť. Ostalo nám Bernolákovo a projekt na Einsteinovej ulici.
Tie sa napokon ukázali ako dobrá investícia, nie?
Keď sme ich kúpili, často sme počuli názory, že je to stratená investícia. Vtedy tam naozaj nič nebolo, len jedna železnica. Ale ako vidíte, dnes je to miesto už úplne o niečom inom. Einsteinova ulica bola svojho času náš nosný projekt.
Bola najlepšie pripravená. Robili sme tam projekt, inžiniering a dostali sme sa s výstavbou do prvého poschodia. Až dovtedy sme si vedeli projekty urobiť svojpomocne. Na jeho dotiahnutie sme sa ale museli s niekým spojiť. Naším partnerom sa stala česká stavebná spoločnosť Syner z Liberca.
Potom však chcela do tohto segmentu investovať finančná skupina Penta, projekt ich lákal. A keďže ponúkli aj zaujímavú sumu, predali sme. Prvú etapu ešte realizovali podľa nášho projektu. Po čase projekt zmenili, ale v princípe vychádzal z nášho. Penta napokon odkúpila aj podiel Syneru a projekt dotiahla výborne.
Čo prišlo po predaji Einsteinovej?
Každý zo partnerov sme šli vlastnou cestou. Niekto sa chcel venovať viac architektúre, ďalší chcel pracovať iba v Bratislave. Ja som dostal chuť pokračovať vo väčších veciach. Viete, kto raz skúsi „mrakodrap“, stavba rodinného domu už pre neho nie je taká výzva. Zároveň som sa začal rozhliadať po možnostiach mimo Bratislavy. Hlavné mesto obsadili silní hráči ako Penta, J&T, či HB Reavis. Vtedy mi ako mesto, kde sa dá začať prišli na um Košice. Metropola východu sa mi zdala od chúťok bratislavských developerov príliš vzdialená. Mestá ako Nitra či Trenčín stále patria do ich spádovej oblasti.
Ako sa Vám tam podarilo uchytiť?
Na východ som začal chodiť od roku 2005. Mal som vtedy aj trochu šťastia, pretože v tom období bol hlavným architektom mesta môj bývalý spolužiak z vysokej školy Peter Murko. Práve od neho som získaval informácie o košických lokalitách. Pamätám si, ako som si kúpil mapu mesta a vyznačil na nej 36 perspektívnych lokalít.
Medzi tie zvlášť zaujímavé patrili už vtedy starý pivovar Cassovar, Malinovského, Kukorelliho a Jarošove kasárne. Hlavne okolie Cassovaru v centre mesta malo pre mňa genius loci. Dokonca som hneď aj vedel, čo tam chcem. Cestou domov som si vo vlaku robil už prvé nákresy. Vedel som, že tam chcem rezidenciu, administratívu, hotel a retail. Týždeň mi trvalo, kým som partnerov presvedčil, aby sme do toho šli.
Takže ste rýchlo kupovali pozemky a vybavovali povolenia?
Chceli sme, ale keď som zavolal majiteľom, prvé čo mi povedali bolo, že to už včera predali nejakým Izraelčanom na bytové domy. Po tejto správe som ostal ako obarený. No nedalo mi a stále som ich presviedčal, ovplyvňoval ich lokálpatriotizmus a predstavil našu koncepciu polyfunkčného projektu. Nakoniec sme to v marci 2006 kúpili. O týždeň sme už návrh predstavovali primátorovi.
Ako prijalo váš návrh mesto?
Najväčším problémom bola práve samospráva. Pozerali na nás s nedôverou. Deväť mesiacov trvalo len vysporiadanie pozemkov. Často sa správali ako žena, ktorá nevie čo chce, ale nedá pokoj, kým to nedosiahne. Od vedenia mesta sa neobjavil počas celej výstavby záujem, že by sa prišli aktívne pozrieť, ako sa projektu darí, otvoriť ho, skolaudovať...
Napriek tomu Cassovar rástol...
Po tom, čo nás banka oslovila s úverom, sme začali rýchlo stavať. Pôvodne som chcel niektoré služby aj outsourcovať, ale v meste ešte vtedy firmy so skúsenosťami s takýmto projektom neexistovali. Preto som si vytvoril vlastný tím, ktorý som si musel za pochodu počas prvej jeden a polročnej etapy sám vychovať.
Robili by ste teraz v projekte Cassovar niečo ináč?
Ak si v hlave prejdem celý proces od začiatku až po dnešný stav, práca to bola ťažká. Medzi sebou sme si cenzurovali niektoré myšlienky ako investori a architekti. Niektoré veci som presadzoval z úlohy architekta a iné ako stavebník alebo finančník, ale stálo to za to.
Projekt je podľa mňa na košické, ale aj slovenské pomery nadčasový. Má svoje inovatívne prvky. Nehovorím, že architektúrou, ale napríklad, technológiou, procesmi realizácie, či dispozíciou. Tá bola totiž účelová. V prípade Cassovaru vznikli obavy, ako bude vyzerať spojenie administratívy, obchodov a bývania. My sme okolie presviedčali, že to bude v poriadku. Architektúra je navonok aktívna a do vnútra intímna.
Bol to jeden z prvých takýchto projektov v Košiciach, nebol to kultúrny či finančný šok?
Často som počul, že cena našich bytov na úrovni od 1 500 eur/m2 je vysoká, pretože na vzdialenejších sídliskách sa predával štvorec za 900 – 1 200 eur. To áno, ale ľudia si neuvedomujú, že tam ide zväčša o holobyt bez parkovania, tu sme v centre mesta a hlavne pri vysokom štandarde. Ale aj tento názor sa po čase zmenil. Spokojnosť vyjadrili aj zástupcovia nemeckej spoločnosti T-Systems, ktorá má priestory v administratívnej budove. Čo sa týka retailu, ten je v mnohom nadštandardný. Použili sme tu okrem iného rôzne exotické drevá. Ešte teraz ma máta, koľko to stálo.
Takže vo vnútornom súboji medzi architektom a investorom bol silnejší architekt?
Možno, ale tento boj projektu často pomáha. Oplatilo sa to aj pri golfových projektoch, ktoré stále robím. Ja totiž často vidím, ako investor zle rozmýšľa. Často má pocit, že architekt mu do vecí nemá čo hovoriť. Práve preto mi vyhovuje pozícia, kde si obidve úlohy zastávam sám ale som schopný vysporiadať sa s touto schizofréniou. Dôkazom fungovania tohto režimu je práve Cassovar. Som presvedčený, že investor sa má na projekte oveľa viac zúčastňovať. Nie len zabezpečiť financie. Musí s projektom viacej žiť. Je to ako keby si povedal, že splodí syna a nejako sa to samé vychová. Je výborné pre naštartovanie projektu dokázať si urobiť nákresy a hneď to hodiť do kalkulačky, či to aj ekonomicky vychádza.
V akom stave je Cassovar teraz? Stačí dokončiť druhú administratívnu budovu a je to hotové? Čo plánujete ďalej?
Výstavba ďalšej etapy sa už začala, jama sa už kope. Do septembra 2012 by mala byť dokončená. Stavebne je to možné, len sú stále dohady s bankami. Preto v úvode trochu meškáme s harmonogramom, ale projekt dokončíme. A ďalšie plány? Máme v príprave účasť na projekte revitalizácie kasární v centre mesta. Bude to dvoj- až trojnásobne väčší projekt ako je Cassovar. Tu nás na spoluprácu oslovil významný rakúsky partner.
Ja by som chcel pokračovať aj v Bernolákove. Oproti kaštieľu totiž stojí strojárska fabrika, ktorú by sme chceli prerobiť na dom pre aktívnych seniorov so sprievodnými aktivitami a začleniť ho aj do golfového areálu. Problém je, že majiteľovi golfového ihriska sa biznis dostatočne nerozbieha. Miesto toho, aby dokončil ten kaštieľ a okolie, orientuje sa prevažne na golf. Musíme počkať, ako to bude pokračovať.
V Prahe zasa s mojím „golfovým“ partnerom vedieme jeden projekt pre anglickú spoločnosť, ktorá tam chce vytvoriť komplexný areál. A projekt vzniku nového mestečka pri Mariánskych Lázňach ma ako urbanistu veľmi láka. Chceme totiž vytvoriť ideálne mesto, kde sa všetko dá stihnúť za sedem minút.
Okrem toho vám pribudla ďalšia profesia – pred pár týždňami ste vyhrali voľby starostu obce Chorvátsky Grob.
Uhovorili ma na to nespokojní susedia. Mám takú povahu, že ma rušia veci, ktoré nefungujú, stalo sa to pre mňa impulzom niečo zmeniť. V Chorvátskom Grobe – časti Čierna Voda bývam tri roky v rodinnom dome pri lese.
Keď som však videl ten rozvoj tejto lokality, dovolím si tvrdiť, že asi najväčší v Európe pokiaľ ide o podielový prírastok obyvateľov, bolo to zvláštne. Veď len prednedávnom mala obec zhruba 1 600 obyvateľov, dnes má pomaly 8-tisíc, rozostavaných ďalších 1600 bytov a domov a plány na 40-50-tisíc obyvateľov.
Keď som videl, ako sa to všetko nekoordinovane rozrastalo a s benevolentným prístupom obce k developerom, rozhodol som sa do toho vstúpiť. Dokonca si myslím, že vedenie obce muselo byť v niektorých prípadoch aj zainteresované, aby mal developer čo najväčší zisk.
Obec mala dosť možností skôr tlačiť na to, aby developer nielen opravil po sebe cesty, ktoré poškodil používaním ťažkých mechanizmov, ale aj vybudoval chodniky, občiansku vybavenosť. Takto dnes obec zaplatí za opravy sama, hľadá prostriedky na škôlku...
Na Čiernej Vode a v Chorvátskom Grobe ešte veľa chýba, budete mať čo robiť...
Áno, absencia tohto prístupu sa ukázala, chýbajú upravené chodníky medzi vedľajšími zónami, či detské ihriská, kde by sa mohli stretávať mamičky. Chýba tu jednoducho socializácia ľudí.
Pôvodne som kandidovať nechcel, ale keď som sa zúčastnil zastupiteľstva a videl, aká garnitúra to riadi, rozhodol som sa. Podporila ma obrovská skupina obyvateľov z novej časti obce, ktorá odo mňa očakáva nápravu doterajšieho stavu, ale hlavne odborné a profesionálne riadenie rozvoja obce, ktorému rozumiem. Na riadenie úradu si verím nájdem kompetentných zástupcov.
Myslíte si, že Čierna Voda sa dá ešte zachrániť?
Nemyslím si, že niektoré časti sa dajú zachrániť. Iba ak za obrovské investície a čas. Ľudia si napríklad pre nový chodník a kanalizáciu nebudú dať chcieť odrezať či rozkopať pozemok. Mám predstavu o mnohých veciach, ktoré sa tam dajú napraviť a chcel by som do toho zapojiť aj nových developerov. Preto neodpisujem žiadny koncepčný projekt, ani projekt Triblavina ako celok. V každom prípade, a to platí aj pre mňa, by developer mal stavať tak, aby miesto, kde stavia nezískalo zlú povesť a mohol i chcel tam bývať aj sám.
Foto - Maňo Štrauch, Global Group
Sériu rozhovorov s ďalšími developermi zverejníme každú stredu počas sviatkov.
