Vraví sa, že trh s nehnuteľnosťami v Bratislave zaostáva za pražským o dva až tri roky. Na začiatku tohto roka zaznamenali v Prahe pokles dopytu po kanceláriách zhruba o jednu tretinu. Podobný pretlak ponuky existoval vo Varšave pred dvoma rokmi. Aj bez posúdenia toho, či je často skloňované konštatovanie pravdivé alebo nie, je zjavné, že situácia na slovenskom trhu bude o dva roky viac ako zaujímavá.
Čo a kto príde
Na trh príde na bratislavské pomery obrovský balík nových kancelárskych kapacít. Developeri tvrdia, že sú pripravení. A nájomcovia sa tešia. Kto by mal približne 700-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií obsadiť? Podľa riaditeľa odboru nehnuteľností Penty Investments Juraja Šaštinského to budú firmy migrujúce do stále rastúceho hlavného mesta. Značnú časť budú tvoriť klienti sídliaci v súčasnosti v kanceláriách kategórie B, ktoré sú však vďaka poklesu nájmov často drahšie ako nové priestory.
No budú to aj spoločnosti, ktorým v tom čase vypršia prvé päťročné zmluvy v nedávno postavených budovách a budú sa obzerať po výhodnejších podmienkach. Marketingový riaditeľ HB Reavis Group Miro Sedlák má podobný názor a dodáva, že významným klientom na trhu by mohli byť aj štátne inštitúcie: „To si však vyžaduje uvoľňovanie ich priestorov a outsourcovanie spravovania budov.”
Tento trend, charakteristický napríklad pre verejnú správu vo Veľkej Británii, tunajších úradníkov zatiaľ príliš nezaujíma. Predaj nepotrebných nehnuteľností vo vlastníctve štátu je veľmi zriedkavý. A ak sa aj objaví zaujímavá budova na predaj, spravidla skončí v rukách inej verejnej inštitúcie.
Od Polusu...
Ak by niekto pred desiatimi rokmi tvrdil, že o ďalšiu dekádu bude v hlavnom meste Slovenska stáť niekoľko nových obchodných centier a ešte viac kancelárskych vežiakov, považovali by ho za blázna. Pri moci bol Vladimír Mečiar, štátom vlastnené bankové domy nie vždy zaujímala návratnosť prostriedkov, hovorilo sa o preferovaní „domácej kapitálotvornej vrstvy“. Zahraniční investori sa po Slovensku obzerali len veľmi opatrne.
Realitný trh vtedy prakticky neexistoval. A práve v tomto čase dobe rozšírila na Slovensko aktivity maďarsko-kanadská developerská skupina TriGránit. Jej Polus City Centre bol v tom čase historickým počinom. Ako na májovej konferencii TRENDU Reality a development 2007 zaspomínal šéf predstavenstva slovenského TriGránitu Gábor Zászlós, nikto nechcel veriť, že Polus postavia.
Premena nevyužívaného záchytného parkoviska a cvičiska autoškoly na špičkové obchodno- kancelárske centrum bola revolučným komerčným projektom. Postupom času a vďaka zlepšovaniu ekonomických podmienok na konci 90. rokov nasledovali ďalšie maloobchodné a kancelárskeprojekty. Pribudol Aupark, Avion, Shopping Palace a s nimi aj veľké obchodné značky. Reťazce neskôr využili rastúcu kúpnu silu ľudí a chrámy komercie začali pribúdať nielen v hlavnom meste, rozšírili sa aj do menších okresných miest.
Lepšie podnikateľské prostredie a príležitosti pritiahli na Slovensko (a najmä do Bratislavy) veľké medzinárodné spoločnosti. Tie potrebovali sídliť v kvalitnejších administratívnych budovách s kompletnými službami. To bola príležitosť, na ktorú administratívni developeri čakali. Na Plynárenskej ulici sa budovami Bratislava Business Centra začal tvoriť tzv. biznis dištrikt.
Spozorneli aj veľkí zahraniční investori a postupne lovili všetko, čo sa na trhu objavilo. Samozrejme, začiatkom tohto milénia dosahovali finančné parametre kancelárskych budov približne dvojnásobné hodnoty ako teraz. Nájomné v najlepších priestoroch atakovalo hranicu 20 eur/m2/mesiac, výnosy sa blížili k dvanástim percentám. Podľa obchodného riaditeľa J&T Real Estate Miroslava Fülöpa boli v krátkej histórii Slovenska investície do administratívnych budov jednou z najvýnosnejších foriem investovania.
Čo rozhodne
To, čo platilo pri obsadzovaní administratívnych budov doteraz, sa rýchlo zmení. Kancelárie boli plné ešte pred ich kolaudáciou. Ak budú chcieť developeri zaujať potenciálnych klientov v čase prebytku ponuky, musia ponúknuť niečo výnimočné. J. Šaštinský si myslí, že rozhodovať bude rôznorodá ponuka služieb priamo v komplexe, pozoruhodné architektonické vlastnosti a vysoký štandard realizácie.
Tieto kritériá by chcel spĺňať aj Digital Park od Penty. Blízkosť Auparku, centra, výhľad na Bratislavský hrad, flexibilita navzájom prepojených objektov, otvorenosť areálu k okoliu, nízka miera zastavanosti priestoru – to sú silné zbrane, ktorými bude developer súperiť s konkurenciou. Podľa J. Šaštinského ponúknu pohodlné parkovanie aj za cenu menších výnosov.
Rozhodovať bude lokalita a cena. Dôležitý je tiež koncept, celková synergia projektu a aj architektonické stvárnenie. A tiež všetko, čo developer ponúkne navyše, myslí si M. Sedlák. Veľkí klienti chcú často celú budovu len pre seba. A to nie všetci developeri vedia ponúknuť. Súperiť sa bude aj prostredníctvom cenových ponúk. Či už formou tzv. rent-free period (počiatočného odpustenia nájomného) alebo výškou nájmu.
Tu sa developeri rozchádzajú v názoroch a prognózach. J. Šaštinský tvrdí, že Bratislava už dosiahla dno v cenách nájmov a nie je priestor ani na ďalšie znižovanie výnosov. Podobný názor zastáva aj M. Fülöp z J&T. Naopak, M. Sedlák z HB Reavisu ešte vidí priestor na pokles.
Ceny nájmov pri najväčších klientoch v prvotriednych budovách sa momentálne pohybujú pod úrovňou deväť eur za štvorcový meter a mesiac, o rok-dva sa cena môže dostať pod osem eur. A to už je hranica, pri ktorej niektorých začne tlačiť v topánke. Vo výhode sú developeri, ktorí dokážu stavať s nízkymi nákladmi. Pri svojich projektoch ušetria napríklad na cene pozemku či stavebných prácach. Napríklad HB Reavis má vlastnú spoločnosť, ktorá nahrádza úlohu generálnych dodávateľov.
Šanca pre agentov?
Pri zvyšujúcej sa ponuke administratívnych priestorov by sa mala otvárať šanca aj pre realitné kancelárie. Najmä pobočky veľkých medzinárodných poradenských firiem, ktoré disponujú potrebným know-how. K nim možno priradiť aj najskúsenejšie domáce šťuky, ktoré vyrástli na menších projektoch. No zdá sa, že až taká svetlá budúcnosť sprostredkovateľov špičkového kancelárskeho biznisu nečaká.
Vysvetlenie je jednoduché. Zahraničné spoločnosti prišli na Slovensko len nedávno. Nemajú zatiaľ tímy tvorené skúsenými obchodníkmi, ktorí sa môžu pochváliť veľkými číslami. Najväčšie developerské spoločnosti si počas svojej existencie vytvorili vlastné tímy realitných agentov.
Tí sú aj vďaka viacerým realizovaným projektom, referenciám a získanému renomé veľkým realitkám minimálne vyrovnaným súperom. „Spolupráca s realitkami existuje, pri priamom zastupovaní je cesta otvorená. Treba presvedčiť developera,“ objasňuje M. Sedlák postoj lídra kancelárskeho biznisu. Podľa J. Šaštinského chcú developeri komplexné služby. Od konzultácií cez nájdenie klienta až po právne služby.
Developerskí hráči, ktorí na Slovensku nemajú vlastné obchodné tímy, sú na služby realitných sprostredkovateľských spoločností odkázané. Tam môžu nazbierať väčšie skúsenosti. Napríklad Colliers či IURIS pri prenajímaní Pressburg Trade Centra či CB Richard Ellis pri Lakeside parku a pri Park One.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Peter Kremský
