Dobiehanie celého stredoeurópskeho regiónu za Západom je vari najviac viditeľné na explózii nových nákupných centier. Medzinárodní investori zaujímajúci sa o investovanie do maloobchodných nehnuteľností v strednej a východnej Európe Slovensko dlho obchádzali. Hoci sa tunajší trh veľkosťou nemôže porovnávať s Poľskom, Rumunskom, Ruskom či Tureckom, radí sa k trhom s veľkým potenciálom.
Štatistická lotéria
Čísla o nasýtenosti Slovenska, regiónov a Bratislavy obchodnými priestormi sa rôznia. Podľa údajov viedenskej spoločnosti RegioPlan Consulting dosahuje súčasná plocha nákupných centier na Slovensku 560-tisíc štvorcových metrov. Na obyvateľa tak pripadá 0,1 štvorcového metra obchodnej plochy.
To je hustota porovnateľná s Maďarskom, takmer s Českom (0,16), viac zaostávame za Slovinskom (0,29). V zásobníku budúcich projektov pre Slovensko je podľa týchto údajov približne 800-tisíc štvorcových metrov. Ich realizáciou by sa tunajší trh nákupných centier posunul v tomto rebríčku s 0,27 štvorca tesne za Slovinsko.
„Ak zoberieme do úvahy existujúce maloobchodné priestory, stále zaostávame v ukazovateľoch za susednými krajinami a priemerom Európskej únie. Takmer štyridsať percent moderných retailových priestorov sa koncentruje v Bratislave, kde je veľa projektov aj v štádiu prípravy,“ hodnotí situáciu na trhu Iveta Gschvandtner, senior konzultantka spoločnosti CB Richard Ellis počas nedávneho okrúhleho stola časopisu CiJ Journal, ktorý k tejto téme usporiadal. Podľa I. Gschvandtner je veľmi ťažké povedať, aká bude situácia o niekoľko rokov. Naplánovaných je veľa projektov, ale niektoré z nich sa posúvajú už teraz o rok, dva. „Ak však developeri zrealizujú projekty, ktoré sa zdajú pravdepodobné, retailová výmera v hlavnom meste by sa mala v priebehu piatich až siedmich rokov zdvojnásobiť,“ myslí si.
Prognózovať konkrétne čísla o budúcnosti trhu je tak trochu lotéria. Ešte viac to platí pre retailový realitný biznis, ktorý ovplyvňuje rad faktorov – a nie vždy očakávaných. Od celkových makroekonomických podmienok, kondície lokálneho trhu, cez meniace sa chute kupujúcich a nájomcov až po regulačný rámec úradov.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Zdvojnásobeniu maloobchodných plôch v Bratislave v uvedenom horizonte veľmi neverí Jeremy Cordery z developerskej spoločnosti Sonoma, ktorá stojí za menšími nákupnými centrami v niektorých slovenských mestách: „Neviem, či sa to uskutoční alebo nie. Treba si uvedomiť, že sa zrealizujú dva veľké projekty – Eurovea a prestavba hlavnej stanice.“ Tá sa zatiaľ nezačala, rozbehli sa však práce na Twin City na Mlynských nivách. J. Cordery pripomína, že Bratislava je malé kompaktné mesto, takže návratnosť je otázka kvality projektu. „Ťažko hovoriť o súvislej ponuke. Po spomenutých projektoch nemožno očakávať v takýchto významných lokalitách ďalšie veľké centrá.“
Regióny – prvý melie
Isté je, že hlavné mesto začína byť alebo zakrátko bude solídne saturované a developeri sa presunú do sekundárnych miest. To sa vlastne deje už v súčasnosti. Pre menšie nákupné centrá typu BigBox, City Center alebo Family Center môžu byť zaujímavé všetky mestá nad 20-tisíc obyvateľov so solídnou spádovou oblasťou. Na tieto sídla sa koncentruje aj Sonoma, ktorej najnovší prírastok z generácie Arkadie po Trnave a Prešove vyrastie v Prievidzi. Nie je prekvapením, že 113984>sú už v rukách rakúskeho realitného žraloka Immoeast.
Ten kúpil aj popradský BigBox a plánov má viac. Koncept menších nákupných mól so zhruba ôsmimi predajňami vedľa existujúceho super-, hypermarketu či diskontu chce zopakovať aj v českých mestách s aspoň 15-tisíc obyvateľmi a v kúpeľných a turistických oblastiach aj v desaťtisícových sídlach. Priestor majú aj hypermarkety s menšími obchodnými galériami. Veď obyvatelia vo viac ako tretine okresov Slovenska ešte stále takéto možnosti nakupovania nepoznajú.
Z pohľadu investorov, samozrejme, nemožno očakávať, že mamutie realitné fondy budú hromadne skupúvať obchodné centrá v každom väčšom meste. Takmer určite na Slovensko nezavíta napríklad austrálsky fond Macquarie CountryWide, ktorý pred pár mesiacmi získal do svojho rozširujúceho sa európskeho portfólia päť regionálnych nákupných centier na juhu Poľska.
Pre hráčov tohto kalibru je dôležitá minimálna veľkosť trhu, na ktorom sa im oplatí rozprestierať svoje siete. V porovnaní so Slovenskom sú okolité krajiny, napríklad Česká republika a najmä Poľsko, pre retailových investorov zaujímavejšie, pretože v tzv. mestách druhého sledu žije spotrebiteľská základňa rátajúca niekoľko stotisíc obyvateľov. Pod Tatrami majú viac ako stotisíc ľudí len Košice.
Aj mestá pod touto hranicou však majú svojich developerských priaznivcov. Pochopiteľne, ich kritériá sú trocha iné ako u susedov. Predovšetkým sa držia príslovečného – kto prv príde, ten prv melie. Ťažia zo skutočnosti, že do týchto končín prichádzajú ako prví a prinášajú so sebou väčšie moderné obchodné príležitosti. A tým získavajú výhodu oproti neskôr prichádzajúcej konkurencii.
Prím hrá poloha
Odhryznúť z retailového koláča si chce čoraz viac záujemcov. Bude sa teda častejšie stávať, že niekomu sa nemusí ujsť. Pravda, postaviť v Nitre, Prešove, Košiciach či Žiline tretie alebo štvrté väčšie nákupné centrum (s výmerou zhruba tridsaťtisíc a viac prenajímateľných štvorcových metrov) sa ešte nemusí ukázať ako neúnosné. No ďalšie v poradí už môže naraziť na mantinel dopytu. Preto budú podľa I. Gschvandtner developeri a investori pri týchto projektoch čoraz viac zohľadňovať aj iné kritériá, než sú kvalitatívny štandard obchodného centra a zloženie jeho nájomcov. Tým kritickým faktorom sa stáva lokalita.
Zvyšujúci sa tlak zo strany investorov a obchodníkov pociťuje aj J. Cordery: „Obchodníci potrebujú priestor a investori chcú minúť peniaze. Je tu značný nápor na produkty objavujúce sa na trhu. Niektoré sú priemernej kvality, niektoré nižšej.“ Dôležitosť lokality potvrdzuje aj Peter Nitschneider, konzultant spoločnosti King Sturge: „Mnohí investori vedia o budúcich projektoch v mestách a obávajú sa, že plány sú už značne rozsiahle. Takže to, čo ich najviac zaujíma, je umiestnenie stavby.“
Maloobchodnému odvetviu realitného biznisu v strede Európy verí aj jeden z najvýznamnejších hráčov ING Real Estate. Osem (medzi nimi aj banskobystrické nákupné centrum Europa) z celkovo štrnástich investícií vo fonde pre strednú a východnú Európu má retailový základ. Výkonný riaditeľ ING REIM Martin Sabelko pre časopis PropertyEU potvrdzuje tlak v odvetví pre jeho boom: „Kvalita nákupných centier je čoraz viac a viac dôležitá. V Prahe už je toľko centier, že nie všetky budú v strednodobom horizonte ziskové. Zo zvyšujúcich sa príjmov a kúpyschopnosti obyvateľov budú benefitovať len tie najlepšie. Zlé budú mať problémy s prežitím.“
Podľa neho najmä z pohľadu retailu rastie význam menších miest. Investori, ktorí sa ešte pred pár rokmi zameriavali na aglomerácie s vyše miliónom obyvateľov, majú teraz v zozname 30-tisícové sídla. Roger Dunlop, riaditeľ Quinlan Private Golub pre strednú a východnú Európu, nevidí veľa príležitostí pre nové, veľké obchodné komplexy v meste, ako je napríklad Varšava. Dodáva však, že táto nasýtenosť môže byť dočasná. S rozširovaním mesta a preferovaním života v satelitoch možnosti pribudnú. No to si vyžaduje dobrú dopravnú dostupnosť mesta. R. Dunlop pripomína, že jeho investično-developerská spoločnosť neostane len vo Varšave.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
Vizualizácia - Benoy
