Ak chce stavebník stavať dom, výrobnú halu alebo nákupné centrum, musí rešpektovať pravidlá. Znamená to riadiť sa platným územným plánom. Ten určuje, čo na pozemku môže byť a za akých podmienok. Podľa neúspešnej novely stavebného zákona, pre ktorú parlament minulý týždeň pri opakovanom pokuse o schválenie po vrátení prezidentom nenašiel dostatok hlasov, si investor mohol vybrať. Hodí sa mu starý alebo nový územný plán, podľa ktorého mu úrad vydá rozhodnutie?

Návrh poslaneckej novely predpokladal, že stavebník sa rozhodne medzi platným územným plánom a tým, podľa ktorého sa rozhodovalo v čase územného konania jeho stavby. Inými slovami, malo byť len na navrhovateľovi, ktorú verziu pravidiel sa rozhodne rešpektovať.

Za novelu stavebníci...

Hlavným argumentom predkladateľov novely bolo poškodzovanie záujmov investorov. „Navrhovateľ chcel umiestniť stavbu na pozemku, ktorý bol určený na dané funkčné využitie. V priebehu územného konania však došlo k zmene územného plánu. Navrhovateľ už medzitým investoval do pozemku nemalé finančné prostriedky a zmenou plánu je mu znemožnené stavbu umiestniť. Jeho návrh je zamietnutý z dôvodov, ktoré nemohol predvídať a ovplyvniť,“ uvádza sa v materiáli.

Ostrý šach okolo územných plánov

Azda jedinou skupinou vítajúcou novelu zákona boli, samozrejme, developeri. Priniesol by im viac slobody a širší výklad pravidiel územného plánovania. Podľa šéfa developmentu švédskej spoločnosti Skanska na Slovensku Radka Pšeničku sú akékoľvek legislatívne kroky, ktoré územné a stavebné konanie sprehľadňujú a zjednodušujú, jednoznačným prínosom nielen pre developerov, ale pre celú spoločnosť. A dáva aktuálny príklad. Predstavte si, že by sa počas futbalového zápasu zmenili pravidlá. Napríklad tak, že sa na druhý polčas posunie bránka, a preto sa nemôžu uznať góly, ktoré do nej padli v prvom polčase.

Preložené do jazyka developerov – spoločnosť kúpi parcelu, ktorá je jednoznačne stavebná s ďalšími usmerneniami pre výstavbu. A zrazu niekto rozhodne, že pozemok už nie je vhodný na výstavbu. Dôvodov sa zväčša nájde dosť. „Tu nejde len o významné developerské firmy, tu ide o princíp, veď stavebníkom môže byť ktokoľvek. Zápas sa dá zopakovať, ale pozemok, ten už asi pôvodnému majiteľovi nemožno vrátiť a môže sa znehodnotiť,“ dôvodí R. Pšenička.

Problém sa týka nielen veľkých investorov, ale aj menších stavebníkov plánujúcich výstavbu niekoľkých rodinných domov, hlavne v satelitných obciach pri väčších mestách. Ak si s predstaviteľmi samosprávy a ich predstavami nesadnú, môžu sa vrhnúť nie na kladenie tehál, ale na dlhé naťahovačky. Svojvôľu obcí pri rozhodovaní kritizuje aj R. Pšenička: „Je to problém. Z vlastnej skúsenosti môžem povedať, že v súčasnosti platné právne predpisy poskytujú obciam také možnosti zneužitia svojho postavenia, ktoré tvorca zákona pravdepodobne nemohol ani len predpokladať.“ So svojvoľnosťou obcí sa podľa jeho slov firma stretáva nielen pri posudzovaní zámeru, ale aj v povoľovacích konaniach.

… proti samosprávy

No a je tu druhá strana, ktorá novelu jednoznačne odmietala. Primátori a predstavitelia samospráv. Zobrala by im totiž jediný a najsilnejší nástroj, ako vplývať na urbanistickú podobu obce a mesta. Podľa generálneho sekretára Únie miest Slovenska Mariána Minaroviča novela znamenala hrubý zásah do kompetencií územnej samosprávy, je nesystémová a poškodzuje právny poriadok. „Novela vlastne od príslušného orgánu vyžadovala, aby rozhodol na základe neplatného právneho predpisu,“ mieni.

Únia odmieta argument o poškodzovaní investorov. Nie je dosť dobre možné a právne uskutočniteľné vyvodiť záver, že niekomu vznikne škoda, pokiaľ príslušný orgán koná a rozhoduje podľa platných právnych predpisov. Inak povedané, na základe zákonného konania orgánu verejnej správy nemôže niekto objektívne utrpieť škodu.

S novelou nesúhlasilo ani ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja. Aj keď podľa neho mala platiť iba krátke obdobie, dokiaľ nenadobudne platnosť nový stavebný zákon. Ten je zatiaľ v štádiu pripomienkovania, účinnosť sa predpokladá od polovice budúceho roka. Zatiaľ sa samosprávy musia riadiť starým stavebným zákonom z roku 1976. Obce s viac ako dvetisíc obyvateľmi sú zo zákona povinné vypracovávať územné plány. Majitelia nehnuteľností majú naopak záujem zhodnotiť svoj pozemok novou výstavbou a vyťažiť z neho čo najviac.

„Dotknutým osobám, v ktorých záujme sa účelová novela schválila, stačí relatívne krátky čas, aby v rámci územného konania doplnili svoje podanie o vybratie si priaznivejšieho územného plánu,“ tuší sprisahanie primátorský klub. Primátori vyjadrili aj podozrenie, že novelu politici účelovo vyrobili na určité prípady. Najčastejšie sa skloňuje skládka odpadu v Pezinku. Novela poslancov Smeru Renáty Zmajkovičovej a Mariána Kovačócyho, ktorá mala platiť od polovice tohto roka, sa mala totiž vzťahovať aj na prebiehajúce kauzy. Zobrala by pezinskej samospráve jediný nástroj, ktorým môže zabrániť výstavbe nechceného smetiska, vzdialeného pár stoviek metrov od bytových domov a centra mesta. A nominantovi Smeru Jánovi Manovi ml., ktorý skládku z pozície šéfa krajského stavebného úradu odobril, by vložila do rúk nové eso. Jeho rodina projekt rozbehla.

Von z kruhu

Novelu nakoniec prezident Ivan Gašparovič prekvapujúco vrátil do parlamentu. S argumentom, že návrh problémy nerieši. Nevyjasňuje, ako má stavebný úrad pri vydávaní územného rozhodnutia postupovať. Navrhol preto, aby poslanci novelu ako celok neprijali.

Ešte prekvapujúcejšie ako veto prezidenta bol fakt, že parlament jeho návrhu vyhovel. Za schválenie novely hlasovalo iba šestnásť poslancov. Zatiaľ sa neobjavila ani snaha o opakované predloženie novely.

Hoci si každá strana vehementne bráni svoju pravdu, dôvodom nečakaného vývoja môže byť práve nový stavebný zákon. Ten so súčasnou spornou novelou nepočíta. Predkladatelia avizujú zjednodušenie niektorých úkonov pri celom schvaľovacom procese, no s výrazným redukovaním byrokratických povinností stavebníci rátať nemôžu. Návrh zákona opäť presne nešpecifikuje, či bude pre územné rozhodnutie rozhodujúci územný plán platný v čase podania žiadosti alebo v čase vydania povolenia. Zachová sa súčasný stav, keď sa pre vydanie povolenia pokladá za rozhodujúci aktuálne platný územný plán – teda ten, ktorý je živý v deň, keď sa úradník pustí do vybavovania žiadosti.

Ako to robia za morom. Alternatívou rozvoja miest a obcí môžu byť združenia vlastníkov nehnuteľností, teda akési komunity rôznej veľkosti. Od majiteľov jednotlivých budov, cez ulice, štvrte až po celé mesto. Tieto asociácie sú rozšíreným nástrojom regulácie výstavby najmä v Spojených štátoch. Ich členovia sa zaväzujú k dodržiavaniu schválených podmienok pri predaji nehnuteľnosti. Združenia môžu určiť napríklad funkčné využitie pozemku, budovy alebo vylučovať určitú aktivitu v území. Obmedzenia sa líšia podľa združenia, čo sa prejavuje aj na cene nehnuteľností. Budúci kupujúci presne vie, čo môže v danej lokalite postaviť a za akých podmienok. Vlastníci priamo kontrolujú a určujú činnosti vo svojom najbližšom okolí. Existujú aj majitelia, ktorí nie sú súčasťou združenia. No ceny ich nehnuteľností môžu pre riziko dosahovať oveľa menšiu hodnotu.

Ilustračné foto - Profimedia.cz