Slovensko zažíva stavebný boom, ktorý tak skoro neustane. A úradnícky aparát – opierajúci sa o tridsaťročný stavebný zákon – nestíha držať krok. Stavebníci s tým rátajú alebo situáciu zneužívajú a zavádzajú. Začínajú stavať predčasne, pri žiadosti o povolenie úmyselne uvádzajú nižší počet podlaží, než aký chcú skutočne postaviť. Prípadné pokuty za predčasný začiatok stavby alebo „prestrelenie“ výšky budovy sú súčasťou rozpočtu stavby.

Dodatočne

Nad rámec pokuty iné reálne riziko nehrozí. Zákon síce pozná inštitút odstránenia stavby, ale to by bolo treba dokázať, že stavba je „v rozpore s verejným záujmom“. Ministerstvo výstavby pre TREND nedokázalo nájsť príklad likvidácie čiernej stavby z úradnej moci. Stavebné úrady mestských častí Bratislavy za ostatné dva roky také rozhodnutia našli.

Mal sa napríklad odstrániť oporný múr či kvetinársky stánok. Väčšie úlovky sa sieti vyhli. Mediálne známy pokus urobilo Staré Mesto pred piatimi rokmi. „Stavbu Dodokovej vily sme chceli dvakrát odstrániť, ale krajský úrad ju zlegalizoval,“ spomína súčasný starosta Starého Mesta Andrej Petrek na čiernu stavbu pod Slavínom. Stavebník obviňoval stavebný úrad z obštrukcií, ten trval na tom, že stavba je nelegálna.

Dodatočné stavebné povoľovanie je bežný a – podľa rastúcej výšky pokút by sa dalo povedať – čoraz častejší jav. Napríklad stavebný úrad bratislavského Starého Mesta za rok 2005 od fyzických osôb vyzbieral vyše dvestotisíc korún, o rok nato viac ako dvojnásobok. V podobných sumách sa pohybujú pokuty vybraté od právnických osôb. Okrem trojmiliónovej výnimky z roku 2006, keď úrad bezprecedentne vysokou sumou „ocenil“ priskoré práce na stavbe na Fazuľovej ulici. Po zákonom stanovenom strope päť miliónov žiadna mestská časť ešte nesiahla.

Ako sa bielia čierne stavby

Silnejšie základy...

Vežiak na Šancovej ulici v Bratislave. Verejnosť sa niekoľko rokov pýtala, koľko poschodí nakoniec bude mať. 107956 target=blank>Posledná informácia od investora, že dvadsaťdva, pôsobí vierohodne. Serveru TRENDreality.sk ju dal Jiří Pecháček, generálny riaditeľ Finepu, ktorý vlastní polovičný podiel v spoločnosti Stelo. Tá koncom roka 2006 kúpila jeden z najznámejších nedostavaných projektov v Bratislave. Pôvodný majiteľ stavby Istroreal dostal pred vyše šiestimi rokmi povolenie na postavenie stavby s ôsmimi nadzemnými podlažiami. „Boli sme aj proti ôsmim poschodiam. Hneď na susednom pozemku je škôlka, aj toľko poschodí by ju úplne zatienilo,“ opisuje začiatky dlhého boja občiansky aktivista Ondrej Dostál, člen petičného výboru proti výstavbe mrakodrapu na Šancovej, známy tiež ako riaditeľ Konzervatívneho inštitútu M. R. Štefánika.

Stavebný úrad po roku Istrorealu potvrdil výšku výstavby. No to zjavne nestačilo. O dva roky neskôr investor požiadal o zmenu stavebného povolenia na 34 poschodí. Pamiatkari túto žiadosť zamietli. Začal sa kolotoč žalôb, rušení a menení rozhodnutí. Z Krajského pamiatkového úradu sa vec po odvolaniach dostala na ministerstvo kultúry, ktoré v júni 2005 potvrdilo rozhodnutie Pamiatkového úradu SR. Istroreal rozhodnutie ministerstva zažaloval.

Na ministerstve zrazu nastal po dvoch mesiacoch od zamietavého stanoviska výrazný posun – zmenili sa hranice pamiatkovej zóny Bratislavy. Územie v okolí Šancovej prestalo byť jej súčasťou. Opäť nasledovali ďalšie odvolania a konania. V skratke, koncom októbra 2005 stavebný úrad schválil 22 poschodí. A opäť sa roztočila mašinéria súdov a behaní po úradoch. Definitívne rozhodnutia zatiaľ nepadli. A aktivisti Peter Hodál a O. Dostál medzitým skonštatovali, že vyčerpali možnosti odvolaní.

Keď nedostavaný projekt koncom minulého roka kúpilo Stelo, opätovne sa hovorilo o zvýšení na 34 podlaží. Základy na to budova od začiatku mala. Podľa platného stavebného povolenia z roku 2002 mala spoločnosť povolenia na základovú dosku v celom objekte v hrúbke 70 cm, inšpekcia zistila, že základová doska v časti, kde má stať mrakodrap, je hrubá 1,5 m.

„To je presne tá hrúbka, na ktorú spoločnosť Istroreal žiadala nové stavebné povolenie od Starého Mesta. Stavba mala hlbšie základy. Namiesto povolených 9,15 metra sú základy v časti, kde má stáť mrakodrap, v hĺbke 10,87 metra,“ uvádzajú aktivisti v stanovisku, ktoré uverejnili na serveri changenet.sk po tom, ako sa v lete 2004 na stavbe uskutočnila kontrola Slovenskej stavebnej inšpekcie.

Ako sa bielia čierne stavby

Inšpekcia skonštatovala, že „kontrolou zistené nedostatky naplnili skutkovú podstatu porušenia stavebného zákona“. Kontrolu na stavbe uskutočnila v roku 2004 aj mestská časť Staré Mesto prostredníctvom svojho stavebného úradu. Významnejšie porušenie súčasného stavebného povolenia nezistila. „Zistili sme len drobnejšie porušenia, ako je preloženie jedného výťahu, navýšenie jedného z podzemných podlaží a spevnenie základovej dosky. Stavebníci budú musieť zaplatiť pokutu, ale stavbu zatiaľ zatvárať nebudeme,“ povedal v tom čase pre denník Sme vtedajší staromestský vicestarosta a súčasný starosta architekt A. Petrek.

…i skorší termín

78359 target=blank>Dvanásťposchodová budova na Fazuľovej ulici je ďalšia zo „známych“ bratislavských stavieb. Známa využitím rovnakého triku s nadštandardnými základmi, ale aj predčasným štartom. Spoločnosť Sasanka začala stavať skôr, ako mala v rukách stavebné povolenie. Dostala ho neskôr. Najprv na tri nadzemné podlažia, hoci základy budovy boli stavané na vyššie záťaže. Napokon sa to skončilo tak, že necelý rok od nelegálneho začatia stavby mal investor v ruke povolenie na dvanásťposchodovú budovu. Podľa stavebného úradu Starého Mesta spoločnosť Sasanka predloženou dokumentáciou preukázala, že stavba nie je v rozpore s verejným záujmom. Stavebný úrad preto nemohol nariadiť odstránenie stavby.

„Podľa stavebného zákona nie je možné odmietnuť vydanie dodatočného povolenia, ak stavebník predloží všetky potrebné doklady, ktoré potvrdzujú, že stavba nie je v rozpore s verejným záujmom,“ dôvodil vtedy úrad. Stavebný úrad podľa zákona môže udeliť pokutu.

Spoločnosť Sasanka za spôsob, akým zrealizovala stavbu, zinkasovala údajne najvyšší peňažný trest v dejinách stavebných úradov. Štyristotisíc korún za neohlásenie výkopových prác a ďalšie tri milióny za začatie bez povolení. Stavebník sa proti pokute odvolal, neskôr zaplatil. No tak či tak ušetril. Stavať začal v decembri 2005, začiatkom minulého roka dostal dodatočné stavebné povolenie. Tým, že začal o pol roka skôr, ušetril z celkových nákladov niekoľkonásobok pokuty – odhaduje mimo diktafónu urbanista a zástupca stavebnej spoločnosti.

Ako sa bielia čierne stavby

Nový zákon

Prešpekulovaní investori sú však len časť problému. Tá druhá a väčšia je dôvod, prečo viacerí obchádzajú predpisy – komplikovanosť a dlhý čas na získanie povolenia. V roku 2003 sa samosprávy stali stavebnými úradmi, preniesol sa na ne výkon štátnej správy. Zložitá úloha. Analýza ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja z roku 2005 vyhodnotila viac ako päťdesiat percent stavebných konaní ako zmätočných a chybných.

Novela stavebného zákona z roku 2005 čiastočne vyriešila niektoré problémy. Znížil sa počet správnych konaní, ktoré predchádzali územnému či stavebnému konaniu. Stavebníkovi odpadla časť časového stresu vyplývajúceho zo zháňania potrebných odobrení. Niektoré v minulosti nemali ani stanovené lehoty na vydanie.

Výsledok? Žiadna sláva. V celosvetovom rebríčku, ktorý vypracovala Svetová banka, Slovensko vlani uzatváralo štvrtú pätinu krajín podľa rýchlosti získania stavebného povolenia. V modelovom príklade, ktorý Svetová banka používa, trvá získanie povolenia na stavbu skladu na Slovensku 272 dní. Takmer päťkrát dlhšie ako napríklad vo Fínsku.

Hovorca ministerstva výstavby Miroslav Bátovský za príčinu celoslovenských problémov s čiernymi stavbami označuje platný stavebný zákon. Ďalší účastníci anarchie zoznam dopĺňajú o zlú komunikáciu s úradmi. Či chýbajúcim alebo neaktuálnym územným plánom – prehrešok, ktorého sa donedávna dopúšťala aj Bratislava v plnom stavebnom boome. Zákon vznikol v roku 1976. Novelizácie sa pokúšali prispôsobiť socialistickú normu novým pomerom a potrebám. No už niekoľko rokov sa čaká na nový zákon. Minulý rok sa počítalo s novou normou od roku 2008. Ani tento vtedy pesimistický termín už neplatí.

Na prelome rokov 2005 a 2006 bolo prvé pripomienkové konanie. Návrh dostal 1 650 pripomienok, z toho 170 zásadných. Na rokovanie vlády v navrhovanom termíne – marec 2006 – sa nedostal pre rozpory i predčasné voľby. V súčasnosti ministerstvo zapracováva pripomienky z druhého pripomienkového konania, ktoré bolo tento rok na jar. Kedy ho rezort predloží na rokovanie vlády, známe nie je. Ale podľa plánov by mal nový stavebný zákon platiť od začiatku roku 2009. Prečo to toľko trvá? „Pán minister zástava názor, že radšej budeme zákon pripravovať o nejaký ten mesiac dlhšie, ale bude kvalitný a nebudú k nemu potrebné také časté novelizácie,“ hovorí M. Bátovský.

Podľa rezortu výstavby by nový zákon mal byt prehľadný a reagovať na dobu. Konanie uľahčovať a spriehľadňovať, „nie ho komplikovať, ako to je v doteraz platnom zákone“. A tak sa počíta s dobrými nápadmi v oblasti povoľovania menších stavebných počinov. Nová kategorizácia rozšíri okruh stavieb, na ktoré stavebné povolenie nebude treba alebo bude stačiť stavbu oznámiť.

Tým by sa mala uvoľniť kapacita úradov na riešenie zložitejších povolení. No pri plánovaní sa ráta aj s väčším bičom do rúk úradníkov. Ministerstvo chce sprísniť postih pri realizácii nelegálnych stavieb, chce zrušiť taxatívne stanovovanie pokút, „ktoré si investori zapracovávajú do rozpočtu stavby“. Mali by sa stanovovať percentuálne podľa ceny stavby. Stavebné úrady by mali dostať väčšie právomoci. Napríklad aby mohli zastaviť práce, ak nebudú v súlade so stavebným zákonom.

    Územné plány

    Na to, aby stavebník dostal stavebné povolenie, potrebuje najprv územné rozhodnutie. Určuje veľkosť a umiestnenie stavby, postup a podmienky na napojenie na inžinierske siete a iné podmienky vyplývajúce zo stanovísk orgánov štátnej správy a účastníkov konania. Stavbu je potrebné prispôsobiť platnej územnoplánovacej dokumentácií. Obce musia mať zo zákona schválený územný plán.

    Ministerstvo výstavby na jar tohto roka identifikovalo osemnásť miest a obcí, ktoré územný plán podľa súčasne platného zákona schválený nemali. Mesto či obec je povinná ho mať, ak má viac ako dvetisíc obyvateľov. Ministerstvo uvažuje, že v novom stavebnom zákone zníži túto hranicu na tisíc obyvateľov. Motiváciou pre obce mať územný plán je aj fakt, že bez neho nemôžu čerpať dotácie zo štrukturálnych fondov EÚ.

    Bratislavským poslancom sa podarilo koncom mája schváliť nový územný plán mesta po takmer desiatich rokoch prípravy. Po vlaňajšom neúspešnom pokuse bol tento rok prijatý v takmer rovnakom znení, v akom ho minulý rok zamietli. V pláne absentujúce zmeny, ktoré medzi časom život Bratislave priniesol, sa tento rok zmenili na poriadok zrelý na aktualizáciu. Platný predchodca územného plánu bol z roku 1976, posledná väčšia aktualizácia bola z roku 1993. Prijatý územný plán začína platiť od septembra.

    Už keď ho poslanci prijímali, hovorilo sa o tom, že je to otvorený dokument, ktorý sa bude aktualizovať. Magistrát chce do konca roka pripraviť zoznam lokalít, ktorých by sa aktualizácia mala dotýkať. Prerokovanie zmien a doplnkov trvá zhruba dva roky. Kritické hlasy upozorňujú na to, že v územnom pláne chýba regulácia výškových budov a určenie plôch zelene, ktoré sa nesmú zastavať. Magistrát deklaruje, že územný plán obsahuje to čo mu zo zákona vyplýva. Na rozšírení výškovej regulácie, ktorá je v územnom pláne jasne daná iba v historickom jadre mesta, podľa informácií z magistrátu sa pracuje, ešte nevedno dokedy.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch a Peter Kremský