Investiční nadšenci môžu zarobiť, ak urobia dobrý ťah. Realitná bublina už pomaly praská

Tento rok očakávajú odborníci na realitný trh nástup korekčných procesov. Ceny nehnuteľností pred časom nabrali tempo rastu, ktoré nie je zdravé, na čo dlhodobo upozorňovala aj Národná banka Slovenska (NBS). Minimálne niektorým záujemcom to zavrelo cestu k bývaniu, nemohli si ho totiž dovoliť.

V súčasnosti sa rast úrokov po rokoch konečne pohol smerom k zdravým hodnotám, napriek tomu je dostupné bývanie pre mnohých Slovákov už minulosťou.

Na druhej strane táto situácia prináša príležitosti pre investorov, ktorých láka forma dlhodobého investovania pomocou realít. No netreba mať príliš ružové okuliare, skôr je žiaduce zachovať si aj v tomto prípade zdravý nadhľad. Stačí sa pozrieť na konkrétne dáta, ktoré sa objavujú na trhu.

V roku 2022 v porovnaní s rokom 2021 realitný trh zaznamenal dvojnásobný nárast nových bytov a, naopak, ponuka prenájmov klesla o 50 percent. Ceny nových bytov sú o dvanásť percent vyššie ako predminulý rok, pričom ceny prenájmov sa zvýšili až o 35 percent, ukázala nedávna analýza realitnej kancelárie Herrys.

Zlomovým okamihom na trhu s nehnuteľnosťami vlani nebola ani vojna na Ukrajine, ani energetická kríza, ale zvýšenie úrokových sadzieb komerčných bánk. Bývanie v podnájme je tak v konečnom dôsledku dostupnejšie ako splácanie hypotéky.

Viedli dvojizbové byty

Odborníci skonštatovali, že vo štvrtom kvartáli roku 2022 bolo v ponuke 2 693 bytových jednotiek v novostavbách celkovo v 88 developerských projektoch. Najžiadanejšie boli dvojizbové byty, ktoré tvorili až 45 percent z celkovej ponuky. Štatistiky realitnej kancelárie Herrys ukázali, že v roku 2022 sa predalo 1 992 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 40 percent.

Čo sa týka budúceho vývoja, odborníci nehovoria o prudkom zdražovaní, ale ani o prudkom zlacňovaní. „Pri nových bytoch vývoj cien závisí od toho, ako budú rásť úrokové sadzby a ako sa to premietne do celkovej dostupnosti úverov i potrebnej výšky vlastných financií,“ približuje partner v realitnej kancelárii Herrys Filip Žoldák.

Z pohľadu developerov predpokladá, že ak budú títo chcieť zvýšiť tempo predaja, budú musieť svoju ponuku zatraktívniť v podobe nejakého balíka či bonusu alebo ojedinele ponúkať aj zvýhodnenú cenu. Na druhej strane to nahráva niektorým investorom, ktorí budú chcieť danú investíciu výhodne prenajať, keďže dopyt po podnájmoch bude v ďalšom období rásť.

Výhodný prenájom bytov

Realitným investorom, ktorí nehnuteľnosť kupovali na hypotéku, blikala kontrolka už počas pandémie. Mnohé ceny nájmov vtedy klesli alebo boli viac mesiacov prázdne pre rôzne pandemické opatrenia. Viacerí realitní odborníci už vtedy upozorňovali, že splácať hypotéku prenájmom nie je najlepší ťah na bránku, navyše z dôvodu viacerých rizík na trhu je pravdepodobne dlhodobo neudržateľný. V roku 2022 sa navyše ukázalo, že ceny nehnuteľností nebudú rásť donekonečna, a trh zaznamenával prvé cenové korekcie.

No obava, že si hodnotu neudržia, je zbytočná – mierne cenové výkyvy sú na realitnom trhu prirodzené. Aktuálny vývoj na trhu v roku 2023 ide realitným investorom naproti. Predajné ceny bytov a domov naďalej mierne klesajú, pričom nájmy rastú.

„Slováci, keďže sú zvyknutí nehnuteľnosti vlastniť, tradične obľubujú realitné investície. Byty a domy budú tento rok v ich zornom poli investovania o to viac, že zaznamenávame pokles cien,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Pri nulových či minimálnych úrokoch na vkladových bankových účtoch totiž konzervatívny investor sotva nájde iné vhodné alternatívy. Priority investorov môžu byť v súčasnosti rôzne.