Počas dlhého boomu, ktorý nasledoval po globálnej finančnej kríze v rokoch 2007 až 2009 sa zdalo, že ceny nehnuteľností nikdy neprestanú rásť. Kokteil ultranízkych úrokových sadzieb a nedostatok ponuky posilnil konkurenciu medzi záujemcami o nehnuteľnosti. Dnes je situácia úplne iná. Téme sa venuje The Economist.
V krajinách bohatého sveta - od Ameriky po Nový Zéland - sa predaje za posledný rok znížili, keďže centrálne banky začali s najprudším cyklom sprísňovania menovej politiky za posledné štyri desaťročia. Takmer na všetkých hlavných trhoch sa ceny uberajú nesprávnym smerom, aspoň z pohľadu majiteľov domov.
Mnohí v odvetví nehnuteľností sa začínajú pýtať, či sa to najhoršie už čoskoro skončí. Americká centrálna banka a Bank of England v marci zvýšili referenčné sadzby len o štvrť percentuálneho bodu. Svetová ekonomika sa zatiaľ ukázala ako odolná voči vplyvom prísnejšej politiky, aj keď hŕstka komerčných bánk padla. To dáva investorom a mnohým majiteľom domov nádej, že ceny môžu čoskoro dosiahnuť dno. Možno sa dlho obávaná bytová kríza ukáže byť menej hrozivá, než sa očakávalo. Takýto optimizmus je však podľa Economistu neopodstatnený. Tak, ako dlho trvalo, kým zvýšenie sadzieb zasiahlo trhy s nehnuteľnosťami, príde aj každá úľava s oneskorením.
Vyčerpali svoje rezervy
Hoci hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, ktoré chránia držiteľov pred zvýšenými nákladmi na pôžičky, sú bežnejšie mimo Ameriky ako kedysi, väčšina z nich je fixovaná na relatívne krátke obdobia. Napríklad v Británii je takmer polovica úverov s pevnou úrokovou sadzbou fixovaná na nie dlhšie ako dva roky – viac ako dve pätiny držiteľov hypoték prejdú tento rok na nové podmienky. Medzitým už ale hŕby prebytočných úspor nahromadených počas pandémie neposkytujú takú ochranu, keďže sa v priebehu rokov vyčerpali. Prieskumy naznačujú, že domácnosti s nižšími príjmami v eurozóne do značnej miery minuli svoje rezervy.
Pri posudzovaní toho, ako ďaleko ceny nehnuteľností klesali, možno bohatý svet rozdeliť na tri tábory. Do prvého patrí Austrália, Kanada, Nový Zéland a Švédsko. V mnohých z týchto krajín centrálni bankári reagovali na infláciu pohotovo. Počas pandémie videli ceny nehnuteľností stúpať, keď kupujúci hltali lacné úvery a brali si hypotéky väčšinou s variabilnou sadzbou. Ceny vo Švédsku a na Novom Zélande klesli od svojho vrcholu o 14 percent, v Austrálii o deväť.
Centrálna banka krajiny zvýšila sadzby až v máji, ale domácnosti vstúpili do obdobia s množstvom dlhov, ktoré v roku 2021 dosahovali v priemere viac ako 200 percent čistého disponibilného príjmu, čím boli viac vystavené vyšším úrokovým nákladom.
Tábor izolovaných
Najvýraznejším členom druhého tábora je Amerika, kde sú majitelia domov do značnej miery izolovaní od agresívneho sprísňovania hypoték. Majú pevnú úrokovú sadzbu, ktorá často platí dve alebo tri desaťročia. Po kríze rizikových pôžičiek, ktorá sa začala v roku 2007, regulačné orgány tlačili dlžníkov smerom k takýmto úverom. Krajina už zaznamenala polovicu svojho predpokladaného poklesu od vrcholu k najnižšej hodnote iba o päť percent.
Medzitým sa predpokladá, že Francúzsko, kde sa ceny v roku 2022 držali vyššie, zažije ešte mizernejší pokles o štyri percentá. Krajina ťaží z nízkeho dlhu domácností, ktorý v roku 2021 predstavoval v priemere len 124 percent čistého disponibilného príjmu.
Neujde nik
Potom sú tu krajiny, ktorí ešte nie sú silno zasiahnuté, ale je nepravdepodobné, že by tomu ušli. Hoci ceny nehnuteľností v Británii už klesli o päť percent, ešte horšie môže prísť: konzultačná spoločnosť Capital Economics predpovedá 12-percentný pokles od vrcholu k najnižšej hodnote. Stavitelia domov v krajine bijú na poplach. Mnohí odkladajú výstavbu nových domovov; iní sa spoliehajú na hotovosť, aby motivovali kupujúcich. Persimmon, druhý najväčší staviteľ v Británii, dokonca ponúkol, že bude platiť hypotéky až desať mesiacov, v snahe podporiť dopyt. Podobná situácia je aj v iných častiach Európy. Nemecká majetková federácia predpovedá, že tento rok bude v Nemecku dokončených len 245-tisíc bytov, čo výrazne zaostáva za vládnym cieľom 400-tisíc.
Keďže klesajúce ceny v bohatom svete spôsobili z veľkej časti vyššie úrokové sadzby, je nepravdepodobné, že by sa vďaka nim stalo bývanie dostupnejším. V Kanade podľa Royal Bank of Canada priemerný kupec musí minúť takmer 70 percent svojho príjmu domácnosti pred zdanením na splátky hypotéky, dane z nehnuteľností a účty za energie, čo je nárast zo 46 percent na začiatku roka 2020. Klesajúce ceny vždy spôsobia, že majitelia domov budú nespokojní. Ani prípadní kupujúci ich veľmi nerozveselia.
Ďalšie dôležité správy
