Investori sú opatrní, nezlomili ich ani doterajšie úspechy priemyselných nehnuteľností

Rekordne nízka neobsadenosť a s tým súvisiace vysoké nájmy. Aj takto by sa dal v skratke zhrnúť rok 2022 v sektore priemyselných nehnuteľností. Narastajúci záujem potvrdila analýza spoločnosti CBRE, ktorá poukázala takmer na 720-tisíc štvorcových metrov prenajatej plochy.

Oproti roku 2021 si tak subjekty v oblasti logistiky a priemyslu prenajali o 31 percent viac priestoru. Najväčší záujem, až 26 percent, prejavil sektor 3PL, teda sektor logistiky tretej strany, zvyšok patril automobilovému, maloobchodnému či výrobnému sektoru.

Na rozdiel od minulých rokov, ktoré sa niesli v znamení stabilnej či len mierne rastúcej úrovne nájomného, si však nájomcovia za priestory minulý rok priplatili. V roku 2022 zaznamenala spoločnosť CBRE 17-percentný medziročný nárast priemerného nájomného. V blízkom okolí Bratislavy išlo dokonca až o 26 percent.

„Hlavnými dôvodmi rastu cien v minulom roku boli najmä aspekty ako zvýšená cena stavebných materiálov, silný dopyt zo strany nájomcov a nízka miera neobsadenosti,“ vysvetľuje riaditeľ prenájmu logistických a priemyselných nehnuteľností v CBRE Slovensko Michal Cerulík. Tá sa v treťom kvartáli pohybovala na úrovni len 3,25 percenta a spôsobila, že prenajímatelia si mohli spomedzi nájomcov vyberať a presadili tak spomínané vyššie nájomné.

Vysoký záujem nestačí

Ani to však podľa odborníkov nestačí na to, aby sa developeri vo väčšej miere púšťali do nových projektov. Nízka miera neobsadenosti totiž sama osebe nie je dostačujúcim motivačným faktorom pre takzvaný špekulatívny development, teda pre development bez konkrétneho nájomcu.

„Developeri nie sú ochotní prevziať riziko spojené s rastúcimi nákladmi na financovanie, ako aj s neistým vývojom yieldov, teda výnosov investorov z komerčných nehnuteľností,“ myslí si M. Cerulík. Rok 2023 totiž prináša nové faktory, medzi ktoré patrí aj indexácia nájomného, ktorá v zvýšení tohtoročného nájomného zohľadnila infláciu roku 2022.

Jej efekt môže mať na svedomí nárast priemerného nájomného pri existujúcich kontraktoch približne o šesť až osem percent. Zvyšovanie nájmov je však podmienené najmä aktuálnou situáciou na finančných trhoch. Vplyvom zvyšovania základnej úrokovej miery v ekonomike sa vytvára tlak na zvyšovanie požadovaného yieldu. Jeho výška následne vplýva na hodnotu danej nehnuteľnosti a s jeho rastom, naopak, hodnota nehnuteľnosti klesá. Jediný spôsob, ako môžu prenajímatelia podľa M. Cerulíka hodnotu svojich aktív zachovať, je preto zvýšenie nájomného za predmetnú nehnuteľnosť.