O koľko sa zvýšila cena vášho domu? Obľúbená téma, ktorou sa začína väčšina konverzácií vo Veľkej Británii, je ohrozená. Začínajúci sa a už dlhodobo avizovaný pokles cien obytných nehnuteľností na ostrovoch plní titulky novín. Popritom akosi bez povšimnutia zažíva podobné, ak nie ešte väčšie problémy trh s komerčnými nehnuteľnosťami.
Je to pochopiteľné, ľudia potrebujú niekde bývať, no vlastníctvo priestorov na podnikanie nie je pre každého. Aj keď v časoch vrcholiaceho realitného boomu viacerí investovali prostredníctvom realitných fondov aspoň do časti kancelárskej budovy alebo skladového centra. Tie až donedávna ponúkali najvýhodnejšie zhodnotenie vložených prostriedkov.
No od polovice minulého roka ceny kancelárskych budov, obchodných centier či distribučných areálov vo Veľkej Británii padajú. Britský trh predstavuje štvrtinový podiel na európskom realitnom investičnom trhu. Podľa Petra Hobbsa, vedúceho výskumu fondu RREEF Real Estate patriaceho Deutsche Bank, sa rozpadáva. „Existuje riziko, že tento cyklický pokles sa zvrtne na niečo horšie,“ cituje ho agentúra Bloomberg. Podľa neho bude komerčný trh na ostrovoch v tomto roku menej výkonný ako vo zvyšku Európy, v Spojených štátoch alebo Ázii. Poradenská spoločnosť Jones Lang LaSalle odhaduje, že objem transakcií klesol v poslednom kvartáli 2007 o 60 percent.
Z býka poriadny medveď
Správa spoločnosti Legal & General Investment Management upozorňuje, že ceny nehnuteľností môžu v nasledujúcich mesiacoch klesnúť o ďalších 15 percent, teda o približne rovnakú úroveň, akú stratili za posledného pol roka. Rob Martin, vedúci realitného výskumu tejto spoločnosti, sa nazdáva, že rýchlosť pádu cien je bezprecedentná a ešte zďaleka sa neskončil. „Po štrnástich rokoch pozitívnych výnosov nastal na britskom komerčnom trhu ostrý zvrat,“ cituje agentúra Bloomberg. Celkový zisk z investície do komerčných realít sa v rokoch 2004 až 2006 pohyboval okolo 18 percent p.a., no v súčasnosti je záporný z dôvodu ostrého poklesu kapitálovej hodnoty.
O vážnosti situácie svedčí aj fakt, že veľké poisťovacie domy neumožňujú investorom v komerčných realitných fondoch vyberať peniaze. Spoločnosti Axa, Friends Provident, Scottish Equitable a Scottish Widows oznámili, že neumožnia sto tisíckam menších klientov vyberať peniaze z fondov, ktorých hodnota dosahovala zhruba osem miliárd libier. Pritom cena niektorých už klesla aj na polovicu. Stotisíce menších investorov naliali podľa denníka The Guardian do fondov komerčných nehnuteľností v ostatných piatich rokoch aspoň 20 miliárd libier, veľká časť z nich až v roku 2006 a začiatkom roku 2007. Tí, čo prišli neskôr, si teraz môžu trhať vlasy, pretože ich investícia stratila 20 percent a v niektorých prípadoch aj viac ako polovicu.
Aj optimistické očakávania
No investiční manažéri, samozrejme, nevidia situáciu až tak pesimisticky. Podľa R. Martina by sa ceny mohli odraziť od dna už koncom tohto roka. Dodáva však, že tento predpoklad závisí od celkového stavu ekonomiky a bankového sektora. Pozitívom súčasného vývoja je aj to, že hodnota komerčných nehnuteľností sa už takmer vrátila na reálnu úroveň. Zároveň sa zvýšili výnosy, ktorých hodnota začína prevyšovať výnosy z vládnych dlhopisov, čo pomôže prilákať záujemcov späť.
Nepokoj na finančných trhoch sa prejavuje aj pri výstavbe nových projektov, a to až závratnou rýchlosťou. Jeden z kľúčových veriteľov navrhovaného londýnskeho mrakodrapu Shard of Glass odstúpil z projektu, hoci ázijské fondy sľubujú nové zdroje. Len pred rokom vyhlásil už bývalý starosta Ken Livingstone, že Shard bude pre Londýn znamenať to isté, čo Empire State Building pre New York. No teraz viacerí ľudia z realitnej brandže pochybujú, či tento a tucet ďalších vežiakov nachádzajúcich sa zatiaľ na rysovacích tabuliach panorámu britských miest vôbec niekedy obohatia.
Tvrdý zásah
Zdá sa, že niektorí najväčší hráči aspoň z časti s takouto situáciou rátali. Najväčšia komerčná realitná firma Land Securities vraj predpovedala tvrdý dosah na toto odvetvie a výrazne zredukovala výmeru kancelárskych priestorov, ktoré chcela postaviť na prenájom v nasledujúcich dvoch rokoch. Záplava viac ako 700-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií by mala zasiahnuť londýnsky trh v tomto roku a 600-tisíc m2 do roku 2010. Podľa konzultačnej spoločnosti AtisReal už tento rok poklesne nájomné vo štvrti City o 5 percent.
Najtvrdší dosah očakáva organizácia autorizovaných odhadcov RICS práve v City a West Ende. Problém predstavuje najmä klesajúci dopyt, a to práve v čase dokončovania značne veľkej porcie ponuky. Nedávny prieskum spoločnosti Jones Lang LaSalle ukázal, že výmera prenajatých priestorov v centrálnom Londýne za ostatných šesť mesiacov (do konca marca 2008) klesla o 30 percent.
Podmienky v City sa vlani zhoršili rýchlejšie ako na akomkoľvek európskom trhu. Navyše hrozí, že banky a finančné spoločnosti môžu znížiť počet pracovných miest v Londýne v nastávajúcom období o 40-tisíc. Podľa ratingovej spoločnosti Moody's to môže nastať aj inde v Európe, ak bude úverová kríza pokračovať a nová ponuka sa bude zvyšovať.
Podľa niektorých investorov je tento pokles v Británii odlišný v porovnaní s posledným zo začiatku 90. rokov, keď ekonomická recesia, stúpajúce úroky a prebytočná ponuka z predchádzajúceho boomu trh ťažko sužovali. Rozdiel je podľa Cliffa Hawkinsa z UBS v dopyte nových nájomníkov, ktorý je stále veľký a vyhliadky na rast nájomného sú pozitívne. Na druhej strane sa Mike Pre z Lehman Brothers nazdáva, že „súčasný pád je kratší, ostrejší a šokujúcejší, ako sme očakávali“.
Viacerí ekonómovia sa zhodujú v tom, že pokles sa nemusí skončiť tento rok. Väčšina z nich vidí príčinu v úverovej kríze, ktorá zvýšila náklady na úvery, ako aj v nadšených investoroch omámených zázračnými výnosmi na býčom trhu najmä v posledných troch rokoch. To všetko spôsobilo nárast cien nehnuteľností do dvojnásobnej výšky v porovnaní s New Yorkom.
No nie všetci hráči sú poklesom cien vystrašení. Viacerí využívajú nižšie ceny na výhodný nákup. Takým je aj realitný investor Raymond Mould, ktorý zozbieral 248 miliónov libier určených práve na akvizície klesajúcich aktív. Svoj „Global Opportunities Fund“ zakladá aj najväčší správca realít na svete ING REIM, ktorý sa bude obzerať po príležitostiach aj vo Veľkej Británii, kam by ešte pred pár mesiacmi ani omylom nezablúdil. „Sentiment zohráva pri oceňovaní aktív čoraz väčšiu úlohu. Hrozí, že zatieni aj sedliacky rozum,“ hodnotí situáciu Robert Houston, riaditeľ britskej pobočky ING REIM. K víťaznej strane pri otrasoch komerčného trhu chcú patriť spoločnosti, ktoré financujú rast cien komerčných nehnuteľností petrodolármi z Arabského polostrova či čínskeho prebytku obchodnej bilancie. Pravda, úspech týchto dobrodruhov je podmienený skorým dosiahnutím dna a ďalším rastom.
Ilustračné foto - Ľuboš Mistrík
