Za najzraniteľnejšiu časť európskych akciových trhov sa v súčasnosti považujú akcie realitného trhu. Analytici spoločnosti JPMorgan Chase po obdobnom stanovisku Citigroup varovali pred rastúcimi nákladmi s tým, že hodnota sektora by sa mohla znížiť na polovicu. A to už v posledných mesiacoch utrpel veľké straty, píše Bloomberg.
Index Stoxx 600 Real Estate Index, ktorý sleduje približne 30 akcií, zaznamenal za posledný rok pokles o viac ako 40 percent, čím vymazal trhovú hodnotu viac ako 100 miliárd eur. Akcie európskych nehnuteľností sa obchodujú na úrovniach, ktoré boli naposledy zaznamenané počas globálnej finančnej krízy.
Odvetvie je zadlžené najmä v dôsledku závislosti od hypoték, čo znamená, že rozhodnutie centrálnych bánk zvýšiť úrokové sadzby s cieľom bojovať proti inflácii, zvýšilo náklady na obsluhu a podnietilo obavy o financovanie. Globálne sa takmer 175 miliárd dolárov z úverov na nehnuteľnosti už považuje za „problémové“, uviedla agentúra Bloomberg začiatkom tohto roka.
„V Európe investori nevnímajú nehnuteľnosti ako ochranu pred infláciou a sústredili sa na spoločnosti, ktoré sú najviac zadlžené,“ povedala Lilia Peytavinová, strategička pre európske portfólio Goldman Sachs Group. „Pozornosť trhu sa sústredí na riziko vyšších kapitálových nákladov spoločností s citlivými súvahami.“
Tento sektor je podľa marcového prieskumu správcov fondov Bank of America v Európe „najneobľúbenejší“. Približne 45 percent respondentov prieskumu sa vyjadrilo negatívne, čo je viac ako dvojnásobok úrovne vo februári.
Komerčný stres
Uprostred rastúceho rizika recesie a sprísňovania úverových trhov analytici očakávajú okamžitý zásah do rastu ziskov, pričom za hlavný problém sa považujú komerčné nehnuteľnosti. Komerčné indexy kryté hypotékami, najmä tie menej kvalitné, vykazujú prudký pokles.
Analytici Goldman Sachs Vinay Viswanathan a Lotfi Karoui uvádzajú: „Sektor naďalej čelí zhluku postpandemických protivetrov vrátane klesajúcej miery obsadenosti, klesajúcich hodnôt a v poslednom čase rastúcich nesplácaných úverov,“ napísali. „Spolu s vyššími nákladmi na financovanie, zvýšenými potrebami financovania a prísnejšími úverovými štandardmi to znamená náročné základné pozadie v nadchádzajúcich mesiacoch.“
Nemecká realitná firma Aroundtown, ktorá investuje do komerčných aj rezidenčných nehnuteľností, je už tento rok najhoršou akciovou spoločnosťou v Európe po Credit Suisse, keď od polovice januára stratila viac ako polovicu svojej hodnoty. Realitné firmy tiež čelia poklesu dopytu, keďže stúpajúce úrokové sadzby obmedzujú žiadosti o hypotéky, a tým aj hodnoty aktív.
Klesajúca špirála nehnuteľností sa začala po tom, čo Federálny rezervný systém pred rokom spustil cyklus zvyšovania sadzieb. Odvtedy členovia sektorového indexu minuli približne 25 percent svojich prevádzkových peňažných tokov na úroky z dlhu, odhadol Peter Garnry, vedúci stratégie akcií Saxo Bank.
Najprv Švédsko, teraz ostatní
Prudký pokles švédskych realitných akcií začiatkom minulého roka bol v mnohých ohľadoch začiatkom tejto hlbokej krízy. Švédsky sektor komerčných nehnuteľností je už dlho považovaný za hlavný indikátor potenciálnych problémov, keďže spoločnosti v poslednom desaťročí nazhromaždili dlhy s pohyblivou úrokovou sadzbou v hodnote miliárd eur.
Nemecké akcie sú teraz novými hrozbami. Prepad Aroundtownu o 75 percent za posledný rok prekonal straty, ktorým čelila SBB – stala sa výkladnou skriňou švédskej realitnej krízy.
Napriek tomu niektorí pozorovatelia trhu ako Stephane Deo, hlavný stratég v Ostrum Asset Management, tvrdia, že súčasné úrovne dlhu a rozvíjajúca sa kríza nie sú také alarmujúce ako globálna finančná kríza v roku 2008. „O sektor ako celok sa príliš neobávam,“ povedal s tým, že „sme v oku búrky, kde sa nájomné ešte nezvýšilo, ale úrokové sadzby áno“. Je presvedčený, že s rastúcimi úrokovými sadzbami budú ceny nevyhnutne klesať.
Zatiaľ čo rastúce náklady na financovanie a inflácia spomalili trh s nehnuteľnosťami v Nemecku, ceny nehnuteľností celkovo vlani podľa údajov poskytnutých Asociáciou nemeckých bánk Pfandbrief vzrástli o viac ako päť percent.
„Dokonca aj spoločnosti s vysokým zadlžením majú ešte niekoľko rokov na to, aby prispôsobili svoje obchodné modely a znížili dlh, ak úrokové sadzby počas roka neočakávane ďalej nerastú,“ povedal Thomas Neuhold, vedúci prieskumu nehnuteľností pre Kepler Cheuvreux a dodal, že nemecké firmy majú jedny z najvyšších pomerov dlhu v sektore.
Ďalšie dôležité správy
