Tempo pribúdania nových administratívnych budov v Bratislave začína naberať vysoké otáčky. Hoci sa niektoré projekty s pôvodne plánovaným dokončením v tomto roku posúvajú na neskôr, stále možno hovoriť o záplave. Navyše, pridáva sa čoraz viac miest mimo metropoly Slovenska, ktoré sa môžu pochváliť modernými kancelárskymi priestormi. Firmy si s ponukou zatiaľ vedia poradiť, dopyt ťahá najmä IT sektor a telekomunikačný biznis.
Zvyšovanie hladiny
Už minulý rok bol na nové projekty v Bratislave podstatne bohatší ako kedykoľvek v minulosti. O najkvalitnejších nájomníkov zabojovali CBC I, Tower 115, Park One, 98396>Pressburg Trade Center, 104086>Astoria Palace či Trade Center II. Celková prenajímateľná plocha v týchto objektoch sa blíži k 90-tisíc štvorcovým metrom. Pritom suma priestorov, ktoré vlani zabrali sťahujúce sa firmy, prevýšila 100-tisícovú hranicu. Celý minulý rok preskočil úroveň roka 2006 o viac ako pätinu. Celková výmera nových kancelárií v Bratislave sa ku koncu vlaňajška prehupla cez hranicu 700-tisíc štvorcových metrov. V medziročnom 41-percentnom raste prenajatých priestorov je Bratislava dokonca na čele všetkých miest zo strednej a z východnej Európy.
Dvojnásobne vyššia má byť tohtoročná prívalová vlna, ktorá so sebou prinesie najväčší kancelársky komplex Apollo Business Center II s vyše 72-tisíc m2 kancelárií v biznis zóne na Prievozskej ulici. Priestory boli podľa informácií developera zo strany budúcich nájomníkov spolovice zarezervované už pred pár mesiacmi. Menšia nedávno otvorená budova Aupark Tower s 29-tisíc m2 na dohľad od centra má už plno. Svoje nové sídlo si tu zriadili telekomunikačné giganty AT&T a Telefónica O2, mBank či soft- vérová firma Eset.
O špičkových nájomníkov sa uchádza aj finišujúca prvá fáza 136152>Lakeside Parku pri Kuchajde, v rámci ktorej pribudne takmer 25-tisíc štvorcov. Raz toľko nových kancelárií, no len pre vlastnú potrebu, si neďaleko na Tomášikovej ulici stavia Slovenská sporiteľňa. K vyššiemu zahusteniu centrálnej biznis zóny prispeje aj nové sídlo stavebného koncernu Strabag. Ten nebude celú budovu využívať len pre seba, časť uvoľní na kancelársky trh.
Najvýznamnejšou prichádzajúcou budovou v rozrastajúcej sa biznis zóne pri letisku je Galvaniho Business Center III so 16 500 m2. Okrem toho sa rozbiehajú ďalšie menšie projekty. J&T už začala s rozširovaním svojej Westend štvrte na Patrónke. Druhá fáza petržalského Digital Parku so 40-tisíc m2 sa tiež naplno rozbehla, štartovať má aj časovo posunutá Emporia s 22-tisíc m2. K administratívnym budovám, ktoré sa nachádzajú ešte len v štádiu prípravy, patrí aj kancelársky vežiak v petržalskom areáli Matadoru. Investor s portugalskými koreňmi tu chce do konca roka rozostavať 21-podlažný objekt Kreal so zhruba 16-tisíc m2 kancelárií. Tie by mali slúžiť najmä pre firmy sídliace v asanovaných objektoch areálu.
Kancelársky potenciál Petržalky potvrdzuje aj pripravované administratívne centrum 130488>Central 5 pri Panónskej ceste, za ktorým stojí firma patriaca vydavateľstvu Axela Springera. Od budúceho roku tu chce ponúknuť vyše osemtisíc štvorcových metrov na prenájom v tzv. ekologickej budove, ktorá využíva obnoviteľné zdroje energie. Tieto vlastnosti nových budov začínajú postupne vyžadovať európske smernice, ale bez ohľadu na ne i nájomníci, ktorí si vedia zrátať ušetrené prevádzkové náklady.
Na východ od raja
K prvým moderným kancelárskym budovám mimo Bratislavy patrí nitrianske biznis centrum VBC s takmer päťtisíc m2, ktoré firma Dynamik Holding dokončila vlani. V prakticky zaplnenej budove našli svoje sídlo pobočky domácich aj zahraničných firiem. Zámer priniesť do mesta pod Zoborom nové kancelárie spolu s kongresovým centrom a so športovo-relaxačnými priestormi má developer LL Real Invest. Projekt Mikado Office House situovaný v širšom centre by mal priniesť vyše dvetisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Kancelárske budovy sa pripravujú aj ako súčasť nákupného centra Mlyny v centre mesta a neskôr aj rekonštrukcie bývalého pivovaru Corgoň na komplex 125440>Nová Nitra.
Kliknutím tabuľku zväčšíte.
Hlad žilinských firiem po nových priestoroch by mal čiastočne zahnať administratívny vežiak s najmenej 10-tisíc m2 prenajímateľnej plochy od firmy Istrofinal či 111602>Europark s 12-tisíc m2 od developerskej skupiny SSiM. Pripravujú sa však aj podstatne väčšie projekty, napríklad 120704>CISS Tower. Prvých kancelárií modernej triedy sa dočkali aj v Košiciach. Spoločnosť Intrade v zrekonštruovanej budove Trade Center pri Triede SNP ponúka takmer osemtisíc štvorcových metrov na prenájom. Rozbehla sa aj prestavba areálu Cassovar neďaleko centra, kde by malo vďaka Global Groupu pribudnúť vyše 20-tisíc m2 kancelárií. Medzičasom sa v metropole východu objavil ďalší zámer pre nové kancelárie. Celkovo 16-tisíc m2 by mal priniesť komplex River Business Center, ktorého prvá časť by sa mala začať stavať už tento rok.
Prvou modernou kancelárskou budovou v Banskej Bystrici sa môže pochváliť tamojší developer VAV Invest. Na jar tohto roka 135228>otvorí priestory so zhruba päťtisíc m2 v Europa Business Centre. Najvýznamnejším nájomcom je Telefónica O2, ktorá tu otvorila call centrum pre celé Slovensko. Finišuje výstavba polyfunkčného objektu Masaryčky v Trenčíne, kde budú mať firmy k dispozícií zhruba šesťtisíc m2, do konca roka by sa mala rozbehnúť výstavba 112692>vežiaka Noma. Zrejme prvou modernou kancelárskou budovou v Trnave bude Business Centrum Trnava od SIRS s prenajímateľnou plochou päťtisíc m2.
Strašiak krízy
Dopyt po kancelárskych nehnuteľnostiach je na rozdiel napríklad od bytov viac závislý od celkovej ekonomickej situácie na trhu. Nielen toho domáceho, ale i globálneho. Rast priestorových nárokov firiem je priamoúmerný výhodným podmienkam na podnikanie. Súčasné spomaľovanie sa rastu svetovej ekonomiky v dôsledku krízy na hypotekárnych trhoch môže zasiahnuť aj kancelársky biznis.
Ako prvé budú na rane svetové finančné centrá, kde sa sústreďuje väčšina bankových domov. To sa týka najmä USA a Veľkej Británie. Niektoré spoločnosti tam už začali prepúšťať zamestnancov po tisícoch. V prípade zníženého dopytu bánk a ďalších firiem z tohto sektora nie je podľa spoločnosti DTZ v bezpečí ani stredná Európa. Potenciálne nebezpečenstvo skrývajú budovy, ktoré majú vysoké zastúpenie práve takýchto nájomníkov.
Druhým dôsledkom finančnej krízy na kancelársky trh, ktorý sa už prejavuje aj na Slovensku, je nižšia ochota veriteľov požičiavať peniaze. Od developerov to vyžaduje, aby vložili väčší podiel vlastných prostriedkov pri financovaní výstavby. Banky poskytnú úver, no bude ich viac zaujímať kvalita projektu. Ťažšie časy čakajú aj realitných investorov, ktorí akvizície doteraz financovali najmä prostredníctvom cudzích pôžičiek. Pre majiteľov kancelárskych budov hľadajúcich solventných kupujúcich to znamená menší záujem, a teda aj nižšiu cenu.
Pred rokom TREND predpovedal, že najväčšie výmery kancelárií budú zapĺňať firmy z info-komunikačnej brandže, ktoré budú v Bratislave zriaďovať globálne zákaznícke centrá. Už dávnejšie sa Lenovo nasťahovalo do prvej časti Digital Parku, servisné centrum Slovak Telekomu našlo vhodné priestory v CBC. Dell si postavil vlastné sídlo v širšom centre. V nedávno otvorenom vežiaku Auparku si zriadil centrálu na viac ako päťtisíc štvorcoch telekomunikačný gigant AT&T, takmer päťtisíc štvorcových metrov obsadil mobilný operátor Telefónica O2. A to je ich susedom ešte softvérová firma Eset, tiež zaberajúca niekoľko tisíc štvorcov. Okrem bratislavského sídla Telefónica zriadila aj svoje call centrum v novootvorenom Europa Business Centre v Banskej Bystrici.
Tento rok je obdobím, v ktorom sa mnohým veľkým IT, poradenským, účtovným či telekomunikačným spoločnostiam skončia doterajšie päťročné nájomné zmluvy a môžu si hľadať nové sídlo. Takou je aj IBM, ktorá sa čiastočne sťahuje z Millennium Toweru pri Poluse k Dunaju do Toweru 115. Nové priestory najvyššej kvality bude potrebovať expandujúci Accenture, sťahovať sa bude možno aj Deloitte. A takýchto firiem hľadajúcich tisícky štvorcov priestorov je niekoľko.
K optimistickej nálade developerov môžu prispievať aj zámery viacerých západoeurópskych firiem presťahovať svoje sídla do metropol strednej a východnej Európy s relatívnym dostatkom lacnej pracovnej sily a nižšími nákladmi na prenájom priestorov. A práve nižšie nájomné môže byť komparatívnou výhodou Bratislavy, ktorá sa hrdí aj dobrou polohou a lepším dopravným napojením v porovnaní s okolitými metropolami.
Napriek značnému sťahovaciemu ruchu spoločností možno na prakticky plnú obsadenosť administratívnych budov zabudnúť. Veľké množstvo nových priestorov prichádzajúcich na trh sa musí prejaviť nárastom voľných kancelárií. Ich podiel môže o rok vzrásť aj na viac ako dvojciferné číslo. Na druhej strane, ani značná výmera nových projektov ešte nemusí znamenať ladom ležiace kancelárie. Potvrdzuje to aj stav trhu v Prahe, kde novú ponuku sprevádzala zvýšená aktivita pri prenajímaní a neobsadenosť vzrástla len mierne.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
