Pri výbere kancelárskych priestorov nejde iba o vybavenie a cenu. Firmy hľadajúce si nové sídlo zvažujú zvyčajne ako prvé kritérium lokalitu. Práve tento faktor môže dlhodobo ovplyvňovať mieru úspechu či neúspechu spoločnosti.
- NEPREHLIADNITE:
- 116904>TREND Špeciál - Reality 2007
Presťahovať sa radšej do drahej budovy v centre mesta alebo lacnejšej v administratívnej zóne? Kde sa nachádzajú naši klienti, potrebujú nás navštevovať často alebo skôr my ich? Je naša kancelária ľahko dostupná pre zamestnancov, takže sa nám podarí pritiahnuť tých najlepších ľudí? To sú hlavné otázky, ktoré si šéfovia firiem musia klásť pri sťahovaní do nových administratívnych priestorov.
Rôzne možnosti
V Bratislave možno nové kancelárske lokality rozdeliť na tieto typy:
1. Centrum – administratívne budovy v srdci mesta. Okrem pár novopostavených ide často o rekonštruované historické objekty. Medzi typických nájomcov patria právnické firmy, poisťovacie a finančné spoločnosti požadujúce prestížne priestory najvyššej kvality. Príkladom sú v Bratislave Park One na Kollárovom námestí, 98396>Pressburg Trade Center na Jesenského či Tatra centrum na Hodžovom námestí, ako aj viacero budov na pešej zóne najmä na Panskej ulici a Hviezdoslavovom námestí.
2. Centrálny biznis dištrikt, čiže administratívna štvrť. Je to najväčšia koncentrácia významných kancelárskych budov. Zvyčajne sa nachádza v širšom centre mesta. Priestory si tu prenajímajú najmä telekomunikačné a IT spoločnosti s vysokými nárokmi na výmeru a prispôsobiteľnosť kancelárskych priestorov, dostatočnými parkovacími kapacitami, dobrou dopravnou polohou a komplexnosťou poskytovaných služieb v areáli. V Bratislave leží takáto štvrť medzi Prievozskou ulicou a Dunajom od Bajkalskej po Karadžičovu ulicu. Okrem tradičných biznis centier sem patria aj budovy SPP, Prvej stavebnej sporiteľne alebo centrála VÚB. Nedávno pribudla zrekonštruovaná Tower 115 alebo trochu bokom od tohto obdĺžnika City Business Center.
3. Biznis zóny – vznikajú mimo centra a centrálneho biznis dištriktu, v blízkosti významných dopravných uzlov či obchodných centier, pri letisku. Budovy sa kvalitou použitých materiálov aj zložením nájomcov vyrovnajú objektom z predchádzajúcich typov, zvyčajne však lákajú nižšími cenami. V Bratislave sú zatiaľ štyri takéto zóny – pri petržalskej Einsteinovej ulici (oproti Auparku), pri Vajnorskej a Tomášikovej ulici (pri Poluse), na Patrónke v západnej časti mesta a v okolí letiska na severovýchode Bratislavy.
Centrum je imidž
V neveľkom historickom centre Bratislavy sa už veľa vhodných lokalít na výstavbu administratívnej budovy nenachádza. Nezastavaných pozemkov vhodných na kancelárske využitie je menej ako šafranu, preto sa developeri v tejto časti mesta orientujú najmä na rekonštrukciu a nadstavbu historických budov. Príkladom sú menšie objekty Passage House a Opera Pallace na Hviezdoslavovom námestí, ktoré boli dokončené pred pár mesiacmi. Takým je aj stále nedokončená prestavba 104086>Astorie Palace na Hodžovom námestí.
Do malej, no postupne rastúcej ponuky nových kancelárskych priestorov v tomto roku pribudli dva objekty v priamom centre – Pressburg Trade Center a Park One. Oba profitovali z načasovania výstavby pred blížiacou sa záplavou novej ponuky v budúcom roku a tiež zo svojho centrálneho umiestnenia prakticky posledných väčších objektov v centre. Obsadenosť v posledných troch spomenutých projektoch sa pohybuje v súčasnosti na úrovni 60 až 80 percent a možno očakávať, že ostávajúce voľné priestory zaberú záujemcovia najneskôr do jari 2008.
Novými dominantami centra, a to nielen v administratívnom segmente, sa o dva roky stanú nábrežné polyfukčné komplexy 104947>River Park a Eurovea. Tie budú lákadlom pre spoločnosti hľadajúce špičkové reprezentatívne priestory v prestížnej lokalite. Budú sa však nachádzať mimo úplného centra, čo ich môže mierne znevýhodňovať, na druhej strane budú lepšie dopravne dostupné. Zatiaľ čo ceny nájmov v Starom Meste sa stabilne pohybujú medzi 14 až 18 eur/m2/mesiac, na nábreží možno očakávať ich zvýšenie aj o 20 percent.
Pracovné prostredie
Výrazné rozširovanie čaká centrálnu biznis zónu. Jej územie sa oproti tomu spred desiatich rokov poriadne rozrástlo. Ako prvý stál na Prievozskej ulici areál Bratislava Business Centrum. Ten chce o ďalšiu fázu s 11-tisíc m2 rozšíriť rakúsky investor CA Immo. V nadväznosti na existujúci objekt Apollo Business Centre (ABC) stavia developer HB Reavis Group druhú časť ABC II. Významný administratívny komplex pozostávajúci z ôsmich samostatných objektov s celkovou prenajímateľnou plochou kancelárií 71 500 m2 by na trh mal prísť počas budúceho roka. Bude to vôbec najväčšia nádielka administratívnych plôch v jednom projekte. Ďalšiu budovu – 115423>Forum Business Center so zhruba polovičnou rozlohou – chystá HB Reavis na rohu Prievozskej a Bajkalskej ulice.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Súčasťou biznis centra Bratislavy sa stane aj administratívny komplex rakúskej stavebnej spoločnosti Strabag. Na Mlynských nivách by budúci rok malo pribudnúť takmer 40-tisíc štvorcových metrov podlahovej plochy nových kancelárskych priestorov. Z toho menej ako polovica bude slúžiť pre vlastné potreby Strabagu, zvyšných takmer 30-tisíc štvorcových metrov ponúkne spoločnosť na trh.
Súčasťou biznis centra budú ďalšie objekty City Business Centra na Karadžičovej ulici, gigantický multifunkčný projekt Twin City, ale i nové polyfunkčné budovy neďaleko Eurovey, napríklad Panorama City, 102485>komplex rodiny Trajterovcov či prestavba obchodného centra 105506>Bottova. No tie neprídu na trh skôr ako o tri, štyri roky.
Vo všetkých objektoch v tejto časti mesta dosahuje nájomné úroveň 9,5 až 12 eur za meter štvorcový na mesiac. Aj keď dopyt firiem ochotných presťahovať sa do kvalitatívne lepších priestorov za porovnateľnú alebo dokonca nižšiu cenu postupne rastie, je otázne, či budúcoročná enormná ponuka nestlačí ceny ešte mierne nadol.
Rýchlo na diaľnicu
Ďalším typom lokality, kde sa začínajú sústreďovať nové administratívne centrá, sú administratívno- obchodné zóny. Prívlastok obchodné si zaslúžia preto, lebo sa usádzajú okolo nákupno- zábavných centier. Tieto areály majú spoločných niekoľko vlastností – dobré dopravné napojenie na najvýznamnejšie cestné komunikácie či existujúce linky MHD, spravidla dostatok rezervných plôch na rozširovanie v budúcnosti, dostatočné parkovacie možnosti, ako aj existujúca ponuka zariadení maloobchodu a služieb. V Bratislave sa dajú identifikovať minimálne tri takéto zóny. Je to začiatok Petržalky v okolí Auparku, okolie jazera Kuchajda pri Poluse a zóna pri letisku nadväzujúca na nákupné centrum Avion.
Po výstavbe nákupného centra Polus na Vajnorskej ulici a nadväzujúcich dvoch kancelárskych veží sa aktivity developerov v tejto časti Bratislavy na čas zastavili. No už na budúci rok chce spoločnosť TriGránit, etablovaná v okolí jazera Kuchajda, prísť na trh s takmer 25-tisíc m2 projektu Lakeside Park. Neskôr má v úmysle pridať ďalšie tri etapy Lakesidu a tretiu vežu Polusu. Rastúci význam celej kancelársko-obchodnej zóny okolo Vajnorskej a Tomášikovej zdôrazňuje aj nové sídlo Slovenskej sporiteľne s 50-tisíc štvorcovými metrami administratívnych priestorov.
V atraktívnej lokalite blízko letiska a diaľničného obchvatu postupne vzniká nový administratívny uzol severovýchodnej časti Bratislavy. Z hľadiska celkovej ponuky administratívnych priestorov treba s touto časťou počítať. Najviac sa o to zaslúži areál Galvani Business Center od nemeckej spoločnosti Lindner už vo vlastníctve rakúskeho Immorentu. Pred tromi rokmi tu vznikla prvá kancelárska budova, ku ktorej sa neskôr pridala ďalšia a rastie tretia. Zo súčasných 24-tisíc štvorcových metrov by sa mal areál rozrásť na celkovo 60-tisíc m2 prenajímateľnej plochy o dva roky. Ponuková výška nájomného sa pohybuje na úrovni 10,5 eura/m2/ mesiac.
Rady moderných kancelárií tam rozšíri aj polyfunkčný dom Aircraft, za ktorým stoja ruskí investori. Šesťpodlažný objekt s 8 800 štvorcovými metrami kancelárskej plochy a konferenčnej sály zhltne do jari 2009 približne 650 miliónov korún. Cena za prenájom dosahuje v súčasnosti 10 eur/m2/mesiac. Pripravujú sa aj projekty Tatra Realu, administratívneho centra Bittner a niekoľko menších projektov pri Ivanskej ceste.
Ďalšie výhodné lokality
Značná ponuka nových kancelárskych priestorov čaká aj doteraz prevažne obytne orientované územie Petržalky. Blízkosť nákupného centra, stredu mesta a výhodné dopravné napojenie láka developerov a firmy aj do okolia Einsteinovej ulice a Auparku. Skupina HB Reavis využíva dostatočne veľký pozemok a okrem rozšírenia nákupného centra tu dokončuje aj priľahlú kancelársku vežu s vyše 30-tisíc štvorcovými metrami. K špičkovým priestorom v tejto zóne prispeje aj druhá fáza Digital Parku, kde chce Penta Investments do konca tohto roka rozostavať ďalších 35-tisíc štvorcových metrov prenajímateľných priestorov. Kancelárie majú byť aj v budovách na Krasovského ulici a komplexe Microtech, uvažuje sa o prestavbe výstaviska Incheba.
Blízkosť železničnej stanice a Panónskej cesty využíva investorská spoločnosť ALK Variant shop na postavenie dvoch administratívnych vežiakov s názvom 92902>Emporia Towers. Do vznikajúcej kancelárskej zóny tejto časti prispeje komplex 22-tisíc štvorcovými metrami prenajímateľnej plochy. Potvrdením kvality administratívnej budovy, jej nájomcov a polohy je aj predaj realitnému investorovi Quinlan Private Golub. Vyše 15-tisíc štvorcov kancelárií má pribudnúť aj v Centroparku pri Bratskej ulici, administratíva má byť tiež súčasťou komplexu Petržalka City pri Chorvátskom ramene.
Ďalšia zóna 106319>Westend pri Lamačskej ceste pri Patrónke sa rozvíja pod palcom finančnej skupiny J&T. K niekoľkým súčasným budovám majú v priebehu niekoľkých rokov pribudnúť tri nadväzujúce projekty so spolu 77-tisíc štvorcovými metrami kancelárií. Táto administratívna štvrť by tak potom mala ponúkať vyše stotisíc štvorcových metrov priestorov. Zárodkom budúcej biznis zóny je projekt Port ďalšej finančnej skupiny Penta, plánovaný pri diaľnici D2 za Lamačom. Začne sa výstavbou obchodných prevádzok, neskôr by však k nim mali pribudnúť popri bytoch aj kancelárske budovy.
Ilustračné foto - Vlado Benko, Maňo Štrauch, Peter Kremský
