Hospodársky rast neprináša nové pracovné príležitosti iba v priemysle. Hlavné mesto cíti najmä rozvoj služieb, obchodu, bankovníctva či podnikania v info-komunikačných technológiách. Vytvára to potrebu ďalších kancelárskych priestorov a dopyt sa zvyšuje.
V polovici tohto roka dosahovala výmera moderných kancelárskych priestorov (A + B kategória) v Bratislave približne 700-tisíc m2. V regionálnych mestách Slovenska sa ponuka priestorov, ktoré by sa mohli považovať za najvyšší A-štandard kancelárií, blíži k nule.
Hoci je v hlavnom meste v súčasnosti veľa projektov vo fáze výstavby (napríklad Lakeside Park, druhá etapa Apollo BC, Aupark Tower či Galvani Business Centrum), veľká časť z nich nebude dokončená skôr ako budúci rok. V prvých šiestich mesiacoch pribudli na trh štyri špičkové kancelárske budovy s celkovou prenajímateľnou rozlohou 70-tisíc m2.
Viac ako tretina tejto plochy je sústredená v prvej budove CBC, o niečo menej a len pre vlastné potreby ich poskytuje sídlo firmy Dell na Fazuľovej ulici. O polovicu menšia výmera kancelárií, avšak v priamom centre mesta, je k dispozícii v Pressburg Trade Center a Park One. Do konca roka pribudne z väčších projektov dlho ohlasovaná Astoria Palace či Trade Center II.
Cunami sa však blíži. Ak sa stavebné projekty príliš neodlíšia od pôvodných plánov developerov a tí nebudú posúvať projekty na neskôr, možno v nasledujúcich dvoch rokoch očakávať ponuku v podobe viac ako 350-tisíc m2 nových kancelárií. Podľa odhadov TRENDreality.sk by malo v roku 2008 prísť v Bratislave na trh približne 200-tisíc m2 nových kancelárskych priestorov.
Z toho takmer polovica pribudne v petržalskej časti Bratislavy. Len tri najväčšie projekty vo vznikajúcej biznis zóne by mali priniesť vyše 80-tisíc m2 špičkových priestorov. Obchodno-kancelársku zónu v okolí Polusu obohatí Lakeside park s takmer 25-tisíc m2, k rozširovaniu administratívy pri letisku prispeje najmä tretia fáza 108394 target=blank>Galvani Business Center. V kancelárskom dištrikte pri Plynárenskej ulici pribudne budúci rok administratívna budova Strabagu s 12-tisíc m2 prenajímateľnej plochy.
Čas prehodnotenia
Dopyt po moderných kancelárskych priestoroch je značný z dôvodu ďalšej expanzie domácich spoločností, nájomcov hľadajúcich kvalitnejšie priestory za porovnateľné alebo nižšie ceny. Cítiť tiež príchod nových medzinárodných spoločností, ktoré sem sťahujú svoje pobočky aj pre nízke celkové náklady na nájom. Navyše, v nadchádzajúcich dvoch rokoch sa skončia päťročné nájomné zmluvy nájomcom v prvých moderných kancelárskych objektoch a mnohé z týchto spoločností budú hľadať výhodnejšie podmienky (napríklad IBM).
Záujem o nové administratívne priestory stále rastie. Kým priemerná výmera prenajatých kancelárií v rokoch 2000 až 2005 predstavovala 50-tisíc m2, minulý rok to bolo už viac ako 80-tisíc m2 a len za tento polrok si spoločnosti prenajali 65-tisíc m2. Najväčšiu časť zabrali firmy z oblasti profesionálnych služieb (takmer štvrtinu), výrobný sektor (21 %), reklama a médiá (13 %), bankovníctvo a poisťovníctvo (11 %) a sektor informačných technológií (11 %).
Tím TRENDreality.sk predpokladá, že dopyt po nových kanceláriách bude pokračovať aspoň doterajším tempom. Už tento rok bude rekordný, čo sa týka výmery prenajatých kancelárií.
Približné číslo sa môže pohybovať okolo 90-tisíc m2. V budúcom roku by mohlo narásť na viac ako 100-tisíc m2 prenajímateľnej novej kancelárskej plochy. Ťažko vypočítať najmä intenzitu dosahu „troch bratislavských turbofaktorov“ – otvorenia diaľnice do Viedne, voľného prechodu hraníc a zavedenia eura – na trh. V každom prípade by mal priniesť výrazné zvýšenie záujmu viedenských firiem o presun do Bratislavy.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Nájomné skôr dole
Množstvo prázdnych kancelárskych miestností v Bratislave postupne od jesene minulého roka klesá. Z vtedajších zhruba desať percent sa na konci prvého polroka 2007 znížilo približne o polovicu. Najviac k tomuto poklesu prispel nízky počet dokončených administratívnych priestorov v tomto roku. Pretože väčšina novej ponuky prišla na trh začiatkom roka, niekoľko projektov developeri ponúknu na jeseň a vlastne nijaké väčšie nepribudnú do konca roka, možno očakávať ďalší posun miery neobsadenosti smerom nadol. No po príchode prvých veľkých projektov na trh v budúcom roku začne ukazovateľ opäť stúpať a časom sa môže vrátiť na hodnotu z roku 2006 a vyššie.
Základná výška nájomného špičkových priestorov v centre mesta sa pohybuje na úrovni 14 až 20 eur za m2 a mesiac. Mimo centra je to 9,5 až 12 eur. Nová ponuka bude v nasledujúcich dvoch rokoch slúžiť ako brzda rastu nájomného, ktoré za ostatný rok v Bratislave stagnovalo, prípadne mierne klesalo. V priebehu budúceho roka sa očakáva masívny nárast nových kancelárskych priestorov v širšom centre, čo by malo mať vplyv na posun výšky nájomného smerom nadol.
Z regionálnych metropol sú najdrahšie kancelárie na prenájom v Trnave. Majitelia najlepších priestorov si pýtajú (údaje z januára 2007, zahrnuté sú kancelárie od 500 do tisíc m2) od 7,5 do 10,5 eura/m2/mesiac. Nasledujú Košice s výškou nájomného 5,75 – 9,0, Banská Bystrica 5,25 – 8,25 a Žilina 5,25 – 7,75 eura.
Rušno bude aj v regiónoch
Vďaka prílevu zahraničných investícií, väčšiemu dostatku pracovnej sily ako v Bratislave a aj nižším nákladom rastie záujem o moderné kvalitné kancelárie aj v regiónoch Slovenska. Svoje pobočky či servisné centrá si tu zriaďujú telekomunikačné, IT, finančné i výrobné spoločnosti. Producent polovodičových výrobkov ON Semiconductor rozbalil svoj hlavný európsky stan v Piešťanoch, softvéroví programátori zo Siemensu majú sídlo aj v Žiline, Piešťanoch a Košiciach a z rovnakých miest obsluhuje svojich klientov aj Slovak Telekom.
Sem a aj do iných a menších miest majú namierené ďalšie domáce i zahraničné firmy.
Zvyšujúci sa záujem o kvalitné kancelárske priestory a ich nedostatok vycítili developeri, a tak svoju ponuku už neorientujú len na byty či obchodné centrá. Nové administratívne objekty chýbajú v podstate vo všetkých väčších mestách, kde sa niečo deje. V Žiline, kde je kancelárií azda najväčší nedostatok, by mohol do konca roka 2009 vyrásť veľký polyfunkčný komplex s takmer 100-tisíc m2 úžitkovej plochy. Nové kancelárske priestory ponúkne 19-poschodová administratívna veža od spoločnosti Istrofinal, projekty chystajú aj SSiM a CISS.
V slovenskom Ríme sa pripravuje historicky prvé biznis centrum pod názvom 103791 target=blank>Business Center Trnava. V rámci komplexu za zhruba pol miliardy korún s úžitkovou plochou takmer 25-tisíc m2 chce investor vytvoriť aj približne štyritisíc m2 kancelárií. Na trh by mohli prísť začiatkom roka 2009.
V podtatranskej metropole Poprad pripravuje polyfunkčný komplex Obchodné centrum Poprad skúsená rakúsko-slovenská developerská skupina BZ Group. Na okraji centra by mali do roku 2010 stáť okrem obchodov, hotela s kongresovou sálou, bytového domu aj administratívne priestory s úžitkovou plochou 10-tisíc m2. Celkové investície majú dosiahnuť zhruba 2,7 miliardy korún.
Značná výmera nových kancelárií pribudne v Košiciach. Spustnutý areál pivovaru Cassovar prestavia developerská spoločnosť Global Group na polyfunkčný komplex s rovnomenným názvom. Územie v priamom centre mesta poskytne bytové, hotelovo-kongresové, relaxačné, obchodné aj kancelárske priestory. Administratívne centrum bude zahŕňať kancelárie s úžitkovou plochou 26-tisíc m2. Ukončenie výstavby za takmer dve miliardy korún plánuje developer stihnúť ešte pred začatím hokejového šampionátu v roku 2011.
Zrejme najskôr zo všetkých regionálnych metropol sa významných nových kancelárskych priestorov dočká Banská Bystrica. Developerská spoločnosť VAV Invest tu chce do marca 2008 dokončiť 22- podlažnú administratívnu vežu za zhruba 400 miliónov korún. Europa Business Center prepojená so susedným nákupným centrom prinesie skoro 10-tisíc m2 administratívnych a kongresových priestorov. V Nitre stojí za zmienku napríklad VBC od Dynamik Holdingu, vďaka ktorému má pribudnúť približne sedemtisíc m2 nových kancelárskych plôch.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Vlado Benko
