Najviditeľnejšie dedičstvo socializmu v našich mestách sa mení veľmi pomaly. Pozostatky JRD v podobe prázdnych poľnohospodárskych objektov, opustené výrobné a skladové areály. Pustnúce bývalé kasárenské budovy, ale i niektoré panelákové bytovky. To všetko možno označiť slovom brownfield.
Ich poloha, samozrejme, predstavuje pre developerov najväčšie lákadlo. Na rozdiel od takzvaných zelených lúk, prázdnych pozemkov najčastejšie situovaných na okraji a mimo miest, ponúkajú možnosť výnosnejšieho zhodnotenia pozemku. A predstavujú tiež poslednú možnosť, ako získať veľký kus zeme v lukratívnej lokalite. Potvrdzuje to aj 122091>nedávny predaj štvorhektárového pozemku BAT, o ktorý sa pobili 123892>najväčší domáci hráči.
Lákavé výhody
Pred vyše dvadsiatimi rokmi prakticky neexistoval trh s nehnuteľnosťami, štátom vlastnené spoločnosti nezaujímala cena pozemkov, na ktorých budovali obrovské výrobné areály. Produkcia v nich bola stanovovaná nepružnými plánmi a kvótami, ponuka aj dopyt boli dopredu jasné. Ekologické kritériá boli španielskou dedinou. Podniky s prakticky nulovou zodpovednosťou za lokalizáciu a výstavbu budovali často oveľa väčšie areály ako obdobné spoločnosti na Západe. Výsledkom je, že v týchto mestách zaberajú minulé aj súčasné priemyselné plochy dvojnásobne väčšiu výmeru ako v ekonomicky rozvinutých krajinách. A často v lukratívnej polohe blízko centra.
Okrem polohy je plusovým faktorom tiež existujúca technická infraštruktúra v podobe prípojok plynu, elektriny, vodovodu, kanalizácie či napojenosť na dopravné komunikácie. To všetko šetrí finančné náklady. Na druhej strane nutnosť zmeny územného plánu môže v niektorých prípadoch znamenať aj niekoľkoročné zdržanie. No Martijn Kanters, riaditeľ pre poradenstvo a výskum v pražskej pobočke DTZ a špecialista na brownfield projekty, to nepovažuje za horšie než v prípade zelených lúk: „Využitie brownfieldov je prevažne priemyselné a umožňuje mnohé komerčné funkcie. Zmeniť využitie nových greenfieldových častí, ktoré sú čoraz viac evidované ako poľnohospodárska pôda, je zvyčajne oveľa náročnejšie.“
Medzi výhody zaraďuje M. Kanters aj možnosť okamžitého vytvárania príjmu prenajatím časti existujúceho priestoru. Zároveň môže developer začať výstavbu nových budov na druhom konci areálu. Za príklad dáva bratislavský areál Istrochemu. Po koncentrovaní výroby do niekoľkých hál v jednej časti areálu sa uvoľnila značná výmera pozemkov. Na nich už vyrástli viaceré komerčné budovy pri Vajnorskej ulici či nákupné centrum R1. Pripravuje sa tu aj výstavba obytného súboru so 400 bytmi za takmer miliardu korún.
Bývalý priemyselný areál má spravidla jedného majiteľa. A to je pri získavaní pozemku nezanedbateľná výhoda. „Pozemky s poľami pod logistickým centrom v Senci vlastnilo niekoľko ľudí a bolo treba väčšie úsilie na ich odkúpenie ako pri starej fabrike s jedným majiteľom. Nebolo to drahšie, ale časovo oveľa náročnejšie,“ opisuje opačný prípad šéf HB Reavis Group Ivan Valent.
Odhaliť riziká
Projekty revitalizácie opustených areálov skrývajú aj druhú, riskantnejšiu tvár. Tou sú vyššie náklady na premenu. Spravidla totiž nastupuje demolácia či prípadné odstraňovanie ekologických záťaží. „A tie sa dopredu nedajú úplne presne odhadnúť,“ vysvetľuje marketingový manažér spoločnosti Sekyra Group Radek Polák.
Ani lukratívnym pozemkom v Bratislave sa kontaminované územie nevyhýba. Znečistená pôda v dôsledku zbombardovania rafinérie Apollo sa podľa štúdie zóny Chalupkova nachádza v jej južnej časti. Svoje polyfunkčné projekty práve v tejto oblasti chystajú spoločnosti Hrivis a Pressburg Finance Group. Odstránenie záťaže môže podstatne pridať k celkovej sume nákladov na výstavbu.
Takýmto problémom sa slovenská developerská jednotka snaží vyhnúť. „Hoci sme v Bratislave stavali všetky kancelárske budovy na mieste bývalých fabrík a pri našich projektoch nebol nikdy úplne čistý pozemok, nekupovali sme taký, kde bola predtým chemická výroba,“ objasňuje I. Valent.
Rozdrobené vlastníctvo môže byť ďalšou prekážkou krížiacou plány developerov. Nie vždy má nevyužívaný areál jedného majiteľa. V priebehu privatizácie mnohí noví „kvázi“ vlastníci, prípadne následní konkurzní správcovia rozdrobili majetok na menšie časti. Vlastnícke vzťahy môžu komplikovať aj rôzne vecné bremená. Development manažér spoločnosti Orco Property Group Jiří Prášil pripomína ďalší háčik: „Nevýhodou sú často problémy majetkovoprávne – napríklad časť areálu patrí niekoľkým súkromným osobám, ktoré ich získali v reštitúcii. Dohoda o celkovom odkúpení môže byť zložitá.“
Mohlo by sa zdať, že brownfieldy sú v porovnaní s greenfieldmi drahšie. No nie je to celkom tak. Podľa M. Kantersa sa to môže skončiť úplne opačne. Platí to hlavne v prípadoch, keď sú na čistom pozemku zachovalé siete a nie je príliš zastavaný vysokými budovami. Náklady na asanáciu ovplyvňuje najmä spôsob predchádzajúceho využitia (pri starom sklade budú podstatne nižšie ako pri chemickej továrni), hydrogeologické podmienky a budúca funkcia územia. R. Polák odhaduje, že prestavba existujúcich neznečistených areálov môže byť nákladnejšia o desatinu až pätinu.
Podľa J. Prášila tieto náklady môžu zhltnúť aj tridsať percent, ale skutočnosť je zložitejšia. Často je totiž pôvodná kúpna cena brownfieldu pomerne nízka a na niektoré náklady na vyčistenie možno získať dotáciu: „V takom prípade môže byť hnedý projekt dokonca lacnejší ako výstavba na zelenej lúke.“
Prestavať či zbúrať
Otázka prestavať alebo zbúrať vždy vzbudzuje vášne časti obyvateľov. Takže na základe čoho sa developer rozhoduje, či budovu zachová a prestavia alebo ju za pozornosti zvedavcov podmínuje a zrovná so zemou? J. Prášil sa nazdáva, že všetko sa odvíja od určenia nového využitia areálu, stupňa ochrany a celkových nákladov. Na odľahčenie uvádza, že sa stretol už aj so zámerom zmeniť bývalý bitúnok na výrobňu zmrzliny.
M. Kanters považuje za hlavné kritériá takisto normy o pamiatkovej ochrane budov a využiteľnosť existujúcich objektov. To znamená mieru, do akej môžu byť budovy relatívne ľahko zrekonštruované, aby získali nové využitie.
I. Valent súhlasí: „Pokiaľ sa na pozemku nachádza pár nízkopodlažných budov a územný plán umožňuje hustejšie zastavanie so sedem- alebo osempodlažnými objektmi, určite ich developer nebude zachovávať. Samozrejme, iná situácia je, keď sú niektoré budovy pamiatkovo chránené.“
Takto za pozornosti bratislavskej verejnosti zmizla predminulý týždeň budova Feiglerovej kotolne v areáli Kablo. HB Reavis Group tam pripravuje polyfunkčný projekt Twin City. Developer argumentoval tým, že objekt bol v zlom technickom stave a nebol pamiatkovo chránený. Takými neboli napríklad ani 79715>objekty nitrianskych mlynov, ktoré spoločnosť Mlyny, a.s., nahradí obchodno-zábavným centrom s rovnakým názvom.
Ale nie všetky historické objekty miznú. Írsky Ballymore rekonštruuje chránený Sklad číslo 7 na dunajskom nábreží. Rakúsky Immoeast zachová budovu pradiarne v areáli novej cvernovky, ktorú prispôsobí na bývanie v 90 loftových bytoch. Česká Sekyra zatiaľ nemá úplne jasnú predstavu o prestavaní areálu BCT, no podľa R. Poláka prichádza do úvahy možnosť rekonštrukcie niektorých nechránených administratívnych budov a premeny časti výrobných hál na lofty.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Martin Rojko, Peter Kremský
