Vlastné honosné sídlo alebo prenájom v modernom biznis centre. Každá rastúca spoločnosť bez zdedených nehnuteľností v určitej fáze vývoja príde k bodu, že musí vyriešiť dilemu, či uprednostniť pocit vlastníctva alebo pocit zaplatenej bezstarostnosti. Inak povedané: vrhnúť sa do stavebného kolotoča či budovu kúpiť alebo si prenajať priestory.
Samozrejme, inak sa rozhoduje právnická firma, menšia obchodná spoločnosť alebo veľká banková inštitúcia. No plusy a mínusy, ktoré tieto subjekty kladú na misku váh, sú v základoch tie isté. Rovnako ako ľudia rozmýšľajú, či bývať vo vlastnom byte alebo radšej v podnájme, zvažujú aj šéfovia firiem. Niekedy je to ekonomické rozhodnutie, často súvisí so zameraním a pozíciou firmy na trhu. A môže to byť aj vec imidžu.
Zvážiť priority
K rozhodujúcemu jazýčku na váhach patrí najčastejšie ekonomická situácia firmy. Kúpa nehnuteľnosti je finančne náročná a mnohí podnikatelia na jej obstaranie nemajú dostatok vlastných finančných prostriedkov. Prvá splátka z kúpnej ceny spolu s ďalšími aj nečakanými nákladmi môže dosiahnuť niekoľko miliónov korún. Pri požičaných priestoroch takáto záťaž odpadá, hoci aj tu firma spravidla zaplatí nájom na niekoľko mesiacov dopredu.
Ďalším kritériom môže byť porovnanie fixných a variabilných nákladov. Ak firma kúpi budovu, má pomerne presnú predstavu o každoročných výdavkoch. Najmä pri pevne stanovenom úroku z pôžičky na nehnuteľnosť. Ak podniká v nájme, musí počítať s vrtochmi trhu, čo po ukončení nájomného obdobia môže viesť k úprave ceny. Možno sa jej majiteľ nebude chcieť nájomníka zbaviť, len požadovať vyššie nájomné. Alebo zdvihne servisné poplatky. Nájomné zmluvy tiež často obsahujú klauzulu o každoročnom zvyšovaní nájomného v závislosti od rastu inflácie.
Kúpou nehnuteľnosti sa firma chtiac- -nechtiac dostáva do nového biznisu – realitného investovania. Ak sa budova nachádza na mieste s rastúcou hodnotou nehnuteľností, jej neskorším predajom sa dá zarobiť. Horšie je to so sídlom v lokalite s klesajúcimi cenami. Ďalšie úskalie pre vlastníka nastáva vo fáze, keď má budova viac priestoru, ako je pre jeho podnikateľskú činnosť potrebné. Vtedy sa z vlastníka stáva zároveň v pohybe prenajímateľ ponúkajúci voľné priestory iným subjektom. Aj táto činnosť môže byť zisková, no druhou stranou mince je potreba venovať čas iným ako kľúčovým aktivitám, čo pri nájme odpadá.
Vzájomné porovnávanie výhodnosti vlastného sídla alebo nájmu je niekedy až kalkulačnou alchýmiou. Potvrdzuje to pre TREND aj Miroslav Barnáš zo spoločnosti King Sturge, ktorá zostavuje takzvanú rozhodovaciu maticu. Tá obsahuje množstvo faktorov s väčším či menším významom pre klienta, ktorý si ich sám ohodnotí podľa vlastných priorít. Samozrejme, jedným z najdôležitejších faktorov je cena nájmu, prípadne hodnota nehnuteľnosti. „Pre každú možnosť sa pripraví predpoklad toku hotovosti na celú dobu nájmu, na druhej strane zasa výška počiatočnej investície a jej potenciálna cena v budúcnosti,“ vysvetľuje M. Barnáš.
Aj finančný prenájom
Okrem možnosti kúpy alebo klasického prenájmu administratívnych priestorov existuje aj možnosť finančného prenájmu (lízingu) nehnuteľnosti. Vtedy klient nenadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ale ekonomicky znáša všetky výhody a riziká. Výhodou je podľa Clare Vernon, riaditeľky pre daňové záležitosti v oblasti realít z bratislavskej pobočky PricewaterhouseCoopers (PwC), že na začiatku je oproti kúpe menej finančne náročný. Navyše podnikateľ môže rýchlejšie odpisovať majetok, dvanásť rokov namiesto dvadsiatich. Na druhej strane je zodpovedný za opravy, údržbu či poistenie budovy.
Inou alternatívou, ako zlepšiť riadenie peňažných tokov a daňovo optimalizovať svoju pozíciu, môže byť predaj nehnuteľnosti kombinovaný s jej spätným finančným prenájmom.
Manažér pre daňové a právne služby PwC Radoslav Krátky vidí z finančného, účtovného aj daňového hľadiska v každej z troch spomínaných alternatív výhody aj nevýhody. Ak sa nehnuteľnosť využíva na podnikateľské účely, náklady spojené s jej prenájmom sú daňovo uznateľné. Rovnako tak pri jej vlastnení a finančnom prenájme.
Ako príklad uvádza päťposchodovú modernú kancelársku budovu s prenajímateľnou plochou desaťtisíc štvorcových metrov, ktorá má hodnotu 30 miliónov eur. Ak počítame s výškou prenájmu 14 eur za štvorec a mesiac, ročné náklady pri 20-ročnom odpisovaní vychádzajú pri kúpe na 1,5 milióna eur, kalkuluje R. Krátky. Výška ročného nájomného dosahuje v tomto prípade takmer 1,7 milióna eur. Ak sa klient rozhodne pre finančný nájom s kratšou dobou odpisovania, vyjde ho to pri 12 rokoch na dva a pol milióna eur. K týmto sumám treba pridať ďalšie výdavky v podobe prevádzkových nákladov či úroku z úveru v prípade kúpy.
Nerealitní v nájme
Dôležitým faktorom pri zvažovaní je tiež rast firmy. Kúpiť budovu podľa svojich predstáv, ktorá by bola šitá na mieru spoločnosti, je lákavé. Ale čo ak sa firma a s ňou aj priestorové nároky o pár rokov rozrastú? Pravda, to nemusí ešte znamenať pohromu. Budovu možno prenajať so ziskom (najmä na rastúcom trhu) a nájsť si vyhovujúcejšie, väčšie priestory. Častému sťahovaniu sa dá vyhnúť nájdením väčšieho sídla už pri rozbehu firmy a voľné priestory prenajímať. No je pravda, že dopredu počítať s rastom firmy sa niekedy nedá.
Výhodou nájomného vzťahu k budove sú voľnejšie ruky pri príchode alebo odchode z lokality. Napríklad v prípade, že firma vstupuje na nový trh a nie je isté, či sa tam zdrží dlhšie. Kúpa budovy znamená investovanie kapitálu dopredu, a to najmä takého, ktorý môže byť použitý aj na iné účely. Ak firma kúpi budovu a ukáže sa, že to nie je správna lokalita a je potrebné sa presunúť o pár kilometrov ďalej, ocitne sa v pasci.
Podľa M. Barnáša nemožno jednoznačne povedať, že firmy určitej veľkosti či odvetvia majú na vlastné i prenajímané priestory rovnaké požiadavky. Obchodno- kancelárske priestory nachádzajúce sa na prízemí najmä rezidenčných projektov často vyhľadávajú menšie spoločnosti podnikajúce v oblasti služieb, kde sa veľký dôraz kladie na „priamy kontakt“ s potenciálnym klientom. Ďalším príkladom spoločností preferujúcich vlastné kancelárie sú tie, ktoré majú spomínané priestory ako súčasť areálu. Sem zaraďuje napríklad výrobné a logistické spoločnosti, v ktorých by rozdelenie administratívy a výroby malo negatívny efekt.
Väčšina podnikateľov, ktorí sa nevenujú obchodovaniu s nehnuteľnosťami, ich podľa C. Vernon nekupuje, potrebnú kapacitu kancelárií si prenajíma. Typickým príkladom sú poradenské firmy alebo poskytovatelia outsourcingových služieb. Druhú možnosť, teda nákup budovy, volia podľa nej napríklad niektoré väčšie banky. K takým patrí aj Slovenská sporiteľňa. Budúci rok sa má presťahovať z viacerých objektov najmä v strede Bratislavy do nového sídla na okraji širšieho centra na Tomášikovej ulici. Ako potvrdzuje hovorkyňa banky Miriam Fuňová, roztrúsené budovy komplikujú ich správu, prispievajú k časovým stratám pri presunoch. Náklady na rekonštrukciu starých objektov by boli vyššie než náklady na novú budovu.
Niekedy k vlastnému sídlu pomôže aj pozemok „v rukáve“. V takom prípade môže byť aj pre menšiu firmu ekonomicky výhodné pustiť sa do výstavby. Vysoké ceny pozemkov v niektorých lokalitách, hlavne bratislavských, môžu byť jedným z hlavných faktorom pri rozhodovaní sa.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
