Slovenský realitný trh sa v roku 2024 vyrovnával s vysokými úrokovými sadzbami a neistotou investorov, čo viedlo k medziročnému poklesu investícií o 19 percent. Niektoré sektory však ukázali odolnosť – maloobchodný sektor a rezidenčné nehnuteľnosti zaznamenali rast. Rok 2025 by mal priniesť oživenie investičnej aktivity, najmä vďaka klesajúcim úrokovým sadzbám a rastúcemu záujmu o väčšie transakcie.
Investície ožijú, objemy porastú
Vysoké úrokové sadzby v prvej polovici roka 2024 spomalili investičnú aktivitu. Celkový objem investícií na Slovensku dosiahol 537 miliónov eur, čo znamenalo pokles o 19 percent oproti roku 2023. „V roku 2024 sme zaznamenali u nás investície vo výške viac ako 537 miliónov eur v 24 transakciách, pričom šesť prípadov zahŕňalo portfóliové predaje. V porovnaní s predchádzajúcim rokom to predstavuje pokles investičného objemu o 19 percent,“ vysvetľuje obchodný riaditeľ CBRE Slovensko Ľubor Procházka.
Najvýraznejšie sa darilo priemyselným a logistickým nehnuteľnostiam, ktoré tvorili polovicu celkových investícií. Maloobchodný sektor si pripísal 23 percent, zatiaľ čo kancelárske nehnuteľnosti klesli na 18 percent. Zvyšných 9 percent bolo rozdelených medzi rezidenčné, zdravotnícke a zmiešané projekty.
Analytici ale očakávajú, že v tomto roku investičná aktivita vzrastie. „Na základe rozbehnutých transakcií predpokladáme, že by sa investičný objem v roku 2025 mohol dostať na úroveň 750 miliónov eur,“ dodáva Ľ. Procházka.
Kancelárie s rekordným rastom nájmov
Dopyt po kancelárskych priestoroch vzrástol druhý rok po sebe, pričom nová výstavba zostala na historicky nízkej úrovni. V roku 2024 pribudlo len sedemtisíc štvorcových metrov novej prenajímateľnej plochy, čo je výrazne menej v porovnaní s rokom 2023.
„Obmedzená nová ponuka a relatívne vysoký dopyt prispeli k výraznému poklesu miery voľných priestorov, ktorá na konci roka 2024 klesla na 12,57 percenta z 14,20 percenta na konci roka 2023. Ide tak o jeden z najvýraznejších medziročných poklesov vôbec,“ uviedol riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností v CBRE Slovensko Oliver Galata.
Výška prémiového nájomného vzrástla o osem percent na rekordných 19,5 eura za štvorcový meter mesačne. Očakáva sa, že rast bude pokračovať aj v roku 2025, aj keď miernejším tempom. V roku 2026 by trh mohol zažiť zmiernenie tlaku na nájmy, keďže pribudne 40-tisíc štvorcových metrov novej kancelárskej plochy. Priemerný ročný prírastok do roku 2029 by mal byť okolo 35-tisíc štvorcových metrov.
Hoci kancelársky trh čelil stagnácii, investori stále prejavovali záujem o prémiové kancelárske budovy, ktoré si udržiavali stabilnú hodnotu. „Toto tvrdenie je pravdivé najmä čo sa týka objemu transakcií a záujmu investorov o daný segment. Avšak čo sa týka porovnania takzvaného Prime yield, očakávaná výnosnosť budovy v danom segmente v top lokalite, v top stave a s top nájomcami, je porovnanie kancelárskych budov a industriálnych nehnuteľností veľmi podobné,“ vysvetľuje manažér realitných transakcií spoločnosti 365.invest Tomáš Cár.
Logistický sektor sa stabilizuje
Hoci logistika dominovala investíciám, dopyt po priestoroch v tomto sektore medziročne klesol o 41 percent. Neobsadenosť industriálnych a logistických priestorov prvýkrát od roku 2021 prekročila päť percent.
„Moderná priemyselná a logistická ponuka na Slovensku sa rozšírila na 4,5 milióna štvorcových metrov, čo predstavuje medziročný nárast o 13 percent. Subtrh západného Slovenska viedol novú ponuku s dodaním takmer 104-tisíc štvorcových metrov,“ hovorí riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností v CBRE Slovensko Michal Cerulík.
Očakáva, že v roku 2025 sa dopyt stabilizuje, pričom nájomné ostane na súčasných úrovniach. V oblastiach s vysokým dopytom však môže pokračovať mierny rast cien prenájmov.
Sektor čelil aj výzvam
Dôležitým faktorom pre oblasť logistických parkov bol rast slovenskej ekonomiky, ktorá je naviazaná na automobilový priemysel a export do Nemecka. Prognózy však naznačovali oslabenie dopytu zo strany dodávateľov v tomto segmente. „Keďže ekonomika Slovenska je veľmi otvorená a naviazaná najmä na automobilový priemysel a export do Nemecka, je dôležité sledovať trendy v automotive, ako aj kondíciu nemeckej ekonomiky,“ zdôrazňuje T. Cár.
Slovensko však ťaží zo strategickej polohy v rámci Európy, čo zvyšuje jeho atraktivitu pre sektor 3PL, e-commerce, potravinárstvo či odevný priemysel. Diverzifikácia nájomcov sa preto stáva nevyhnutnou stratégiou pre investorov.
V roku 2024 sa mierne zvýšila neobsadenosť priemyselných a logistických nehnuteľností, čo prinieslo väčší priestor na vyjednávanie nájomných podmienok. Koncom roka dosiahla úroveň päť celých osemnásť stotín percenta, pričom v roku 2023 bola na rekordne nízkych dve celé šesťdesiatštyri stotín percenta. „Treba povedať, že predošlé rekordné úrovne reflektovali prehriaty trh, kde dopyt nových nájomcov nestačil byť pokrytý novými priestormi, čo logicky viedlo k silnému rastu nájomného.“
T. Cár predpokladá, že mierne zvýšenie neobsadenosti bude pokračovať aj v roku 2025, najmä v dôsledku výstavby nových hál, ktoré ešte nemajú plne zazmluvnených nájomcov. Tento trend je však výrazne regionálny – niektoré lokality, ako Trenčín, Bernolákovo či východné Slovensko, sa stále stretávajú s akútnym nedostatkom skladových priestorov.
Očakáva sa, že sektor priemyselných a logistických nehnuteľností zostane v centre pozornosti investorov aj v roku 2025. Zvlášť zaujímavý bude podľa T. Cára vývoj na východnom Slovensku, kde sa v dôsledku príchodu automobilky Volvo predpokladá rast dopytu po skladových a výrobných priestoroch.
Maloobchodné centrá v raste
Maloobchodný sektor naďalej rástol, pričom obraty aj návštevnosť nákupných centier medziročne vzrástli o štyri percentá. Maloobchodný sektor na Slovensku zaznamenal v roku 2024 mierny rast, pričom návštevnosť aj obrat medziročne vzrástli približne o štyri percentá.
Medzi najvýznamnejšie projekty patrilo rozšírenie Auparku v Bratislave o 10-tisíc štvorcových metrov a expanzia nákupného centra Aquario v Nových Zámkoch o 3 500 štvorcových metrov.
V roku 2025 sa očakáva ďalší nárast maloobchodných plôch, najmä v podobe retail parkov. Miera voľných priestorov v nákupných centrách dosiahla 5,09 percenta, čo je najnižšia úroveň za posledných päť rokov. Tento trend naznačuje silný dopyt zo strany maloobchodníkov a stabilitu trhu.
Ďalšie dôležité správy
