Slovenské regióny stavajú. Ekonomická prosperita, rozširovanie pracovných príležitostí, rast príjmov a ochoty míňať priniesli so sebou najrozsiahlejšiu stavebnú aktivitu od roku 1989. Motorom sú hlavne nehnuteľnosti na bývanie, ale i obchodné a zábavné centrá, logistika, turistické objekty, administratíva.
Stavebný ruch v niektorých slovenských mestách už možno smelo prirovnať k Bratislave. Platí to najmä pre Žilinu s významnými investíciami do automobilovej výroby, ktoré región doslova rozpumpovali, a tento trend sa ešte zďaleka neskončil. Veľa sa stavia aj v Nitre, kam prišlo alebo mieri viacero zahraničných investorov. Podobne developeri vyhľadávajú Košice, ktoré reálne začínajú napĺňať slogan „metropola východu“, pričom to nemožno obmedzovať len na východ Slovenska.
Významné investície pribúdajú aj v iných mestách so silným ekonomickým rozvojom – Leviciach, Liptovskom Mikuláši, Skalici, Prešove, Poprade i vo Zvolene. Prekvapením je Banská Bystrica – mesto bez výraznejších priemyselných investícií, zato s rozsiahlou bytovou výstavbou. Na druhej strane sú mestá ako Trnava a Trenčín, dlhé roky ekonomicky silné, kam však investori prichádzajú skôr váhavo.
Prepálený rozbeh?
Najviac viditeľné sú investície do realít na trhu s bývaním. V Bratislave tento boom novej výstavby trvá už vyše päť rokov, rozhodujúcim momentom pre jeho spustenie bolo, keď sa ceny starých bytov na dosah priblížili k cenám za novú výstavbu. Podobná situácia sa po príchode kórejskej automobilky Kia vyskytla aj v Žiline.
Rast príjmov dodal mnohým odvahu zabezpečiť si vlastné bývanie a bytov je zrazu málo. Dopyt po bytoch a domoch je dokonca taký vysoký, že česká realitná agentúra M&M Reality ponúka v Žiline dvetisíc korún za tip na byt na predaj, dvojnásobok za tip na dom.
V Žiline preto pribudlo bagrov, žeriavov a ohradených pozemkov, stavia sa azda v každom kúte mesta. Od sídliska Hájik, rozostavaného ešte za socializmu, ktoré sa rozširuje o nové bytovky, cez novú nákupnú zónu – okolie Ulice vysokoškolákov až po Tepličku nad Váhom s novou radovou zástavbou od skupiny Juraja Širokého. Niektoré projekty sú sporné, iné otázne. Ak sa však vybuduje čo len tretina z ohlásených, Žiline pribudne takmer tisíc bytov.
Príkladmi sú areály Europalace a Arboreum na sídlisku Vlčince, ktoré spolu prinesú zhruba tristo bytov. Ďalších dvesto pribudne vo vežiaku Amfiteater, ktorého stavba sa na jar rozbehla vo vilovej štvrti Bôrik. Viac ako dve stovky sa rodia v okolí sídliska Hájik, veľkým developerom nájomných bytov je tu radnica. Ďalšími bytmi majú prispieť miestne stavebné skupiny Skybau, BCI a CISS. Do istej miery prekvapivou informáciou je, že dvesto nájomných bytov v zatiaľ nespresnenej lokalite sa chystá v Žiline vybudovať rakúska realitná spoločnosť Conwert.
V tomto kontexte je zaujímavé, že na odbyt zatiaľ nejdú projekty za hranicami mesta ani v jeho tesnej blízkosti. Príkladom môže byť najväčší projekt výstavby rodinných domov – radová zástavba Bieliská v Tepličke nad Váhom. Investičná firma Finasist Juraja Širokého a Vladimíra Balaníka získala projekt v roku 2004 cez Váhostav a vďaka stavbe novej automobilky v blízkosti si od neho zrejme veľa sľubovala. Hoci dom s rozlohou 175 m2 a malým pozemkom tu stojí zhruba 4,5 mil. Sk, pre Žilinčanov je to zatiaľ zjavne príliš veľa. Zo 70 domov sa zatiaľ predalo iba niekoľko.
Citlivosť na ceny je pre regionálne tigre typická a po niekoľkých rokoch rozmachu im tak môže priniesť trpké roky stagnácie. V podobnej situácii sa ocitla Trnava. Hoci do nej v roku 2003 zavítala automobilka PSA a do mesta prišli tisíce nových obyvateľov, rozvíja sa skôr ponuka prenájmov, ako nových bytových projektov. Aj ponuky tesne nad 30-tisíc Sk/ m2 idú na odbyt ťažko a predávajú sa len za cenu vysokých zliav. Prípadne ponuky zaplatiť iba desatinu ceny a zvyšok doplatiť po kolaudácii. Je to o to prekvapujúcejšie, že v 50 kilometrov vzdialenej Bratislave sa bez problémov predávajú aj projekty presahujúce 50-tisíc Sk/m2.
Dôvodom je, že mnoho obyvateľov mesta ho opúšťa a volí radšej bývanie v rodinných domoch v okolí. Svoje byty si však nechávajú a ťažia z ich prenajímania. Dopyt po bytoch na prenájom je v Trnave veľký, pretože je tu veľa pracovníkov v automobilke a iných firmách i vysokoškolských študentov, ktorí sa zatiaľ do slovenského Ríma natrvalo prisťahovať nehodlajú. Výška ceny prenájmov sa tak pohybuje zhruba na úrovni Bratislavy, ceny bytov iba na dvoch tretinách. Veľkú časť dopytu po trvalejšom bývaní z radov pracovníkov Peugeotu navyše zhltol obytný súbor v Zavare, kde si automobilka dala postaviť 340 bytov. Jej zamestnanci si ich prenajímajú a po určitom čase si ich budú môcť výhodne odkúpiť.
Motor bez paliva
Ďalšie mesto, ktoré prežíva mimoriadne intenzívnu bytovú výstavbu, je Banská Bystrica. Po dokončení Europa Shopping Centra pred vlaňajšími Vianocami sa jeho okolie i celé širšie centrum mesta stalo podstatne atraktívnejším a vlnu záujmu využívajú developeri na rozbehnutie nových obytných projektov. Vedľa nákupného centra rastie aj sesterská kancelárska budova Europa Business Centra, ktorá sľubuje priniesť do Bystrice ďalšie investície a pracovné miesta.
Impulzom na výstavbu nových bytov boli aj v tomto prípade ceny starých obydlí v panelákoch, ktoré sa vyšplhali do výšok pre metropolu Pohronia nezvyčajných. Ide pritom zväčša o nezateplené byty so starými oknami a neprestavanými jadrami, pretože investície do rekonštrukcií zatiaľ na strednom Slovensku veľmi v kurze neboli.
Predaj nových bytov s vyššími cenami však tiež viazne. Pocítil to napríklad developer Europy VAV Invest, ktorý v lokalite Suchý vrch plánoval vybudovať 12 bytoviek s takmer 120 bytmi a polyfunkčné centrum. Po dokončení štyroch domov sa zámery zredukovali a zvyšok obytnej zóny sa zrejme rozpredá v podobe pozemkov pre rodinné domy. Ceny pritom len mierne presiahli 30-tisícovú hranicu za štvorec.
Podobne nejdú na dračku byty v komplexe Medokýš, ktorý stavajú írska spoločnosť Farrell Furlong&Cooper a slovenská PR Richter. Z vyše 50 bytov v cenách okolo 40-tisíc Sk/m2 je tesne pred kolaudáciou predaných zhruba tridsať.
Hádankou teda ostáva, ako sa budú predávať naozaj veľké projekty, napríklad 400-bytová Antea City rovnomenného španielskeho developera na okraji centra, dvojstovka Bakossova v centre či pokračovanie projektu Belveder, ktoré má priniesť vyše sto nových jednotiek.
Banskej Bystrici teda hrozí prehriatie bytového trhu a zabrzdenie pripravovaných projektov podobne, ako sa to stalo v Trnave. Zachrániť ju môže príchod veľkého investora či nákupy bytov zo strany zahraničných investorov. Tí už vďaka írskym koreňom developera nakupujú v Medokýši, španielske špekulatívne peniaze zasa budú zrejme významne prúdiť do Antea City. Najmä keď v Španielsku i Írsku sa realitný boom skončil a dlho sa bude vyplácať iba predávať.
V zaujímavej situácii sú Košice. Po mekke oceliarstva sa postupne stávajú aj mekkou slovenského softvéru a informačno- komunikačných služieb. Navyše v neďalekom Kechneci i priamo v Košiciach pribúdajú priemyselní investori, blížia sa hokejové majstrovstvá sveta, od dna sa odlepila prevádzka na letisku, kam sa od jesene začne lietať aj z Dublinu. Výsledkom sú nielen obrovské investície do logistických parkov, rozširovanie a výstavba nákupných centier, ale aj potreba nových bytov.
Jeden z projektov – zhruba stovka bytov na sídlisku Terasa, ktoré postavila skupina Credo bývalého majiteľa Softipu Daniela Dobrotu a poľských investorov – je tesne pred dokončením. Z bytov je podľa internetovej stránky projektu predaná zhruba polovica, cena vyše 40-tisíc Sk/m2 je teda zatiaľ limitujúca aj na východe.
Napriek tomu sa roztrhlo vrece s ďalšími plánmi. V Cassovare na okraji centra má byť 120 nových bytov, anglická developerská firma Letterstone sa ich do roku 2011 chystá postaviť na Terase v komplexe za dve miliardy dokonca okolo päťsto. Rozbehla sa aj výstavba veľkometrážnych bytov v projekte Girbeš developerskej firmy Titus s cenou tiež zhruba na 40-tisícovej úrovni. Najskôr tu plánovali mezonetové byty, napokon ostali pri jednopodlažných, namiesto toho sa zvýši ich počet.
Na luxusnú triedu ešte očividne nedozreli ani Košice. Ich čas zrejme nastane po príchode desiatok pracovníkov v IT a komunikačných službách, ktorých platy sú zvyčajne výrazne nad priemerom slovenských miezd a nemali by mať veľké problémy vybaviť si úvery na byty. Konkurenciou sú však domy v okolí Košíc, kde sa pozemky ešte pohybujú na lacnejších úrovniach. Príkladom sú projekty Beniakovce alebo Kavečany.
Plachá prosperita
Ďalšími mestami, kde dopyt po starých i nových bytoch nepoľavuje, sú najmä podhorské turistické centrá ako Liptovský Mikuláš alebo Poprad a vynárajúce sa priemyselné centrá ako Levice, Zvolen či Nitra či kúpeľná metropola Piešťany. V Liptove si napríklad realitné kancelárie ťažkajú na nedostatok bytov, do ich výstavby sa však developeri nehrnú. Cenová úroveň starých bytov sa totiž k realizačnej cene novostavieb veľmi nepriblížila.
Podobne v Leviciach ceny za rok vystrelili o 50 percent, odkedy sa rozbehla výroba v miestnom priemyselnom parku a Enel ohlásil dokončenie ďalších dvoch blokov neďalekej mochovskej atómky. Dopyt podľa realitných maklérov v prípade bytov výrazne prevyšuje ponuku, stavebných pozemkov pre rodinné domy jednoducho takmer niet. Kým sa však cena starého trojizbového bytu pohybuje tesne nad miliónom korún, ťažko predpokladať, že sa v meste rozbehne výstavba nových bytov. Boli by oproti starým stále mimoriadne drahé.
Nízka cena starých bytov je aj dôvodom meškania rozbehu nových projektov v mestách s dlhodobo nízkou nezamestnanosťou a priemyselným zázemím, ako je napríklad Trenčín. Ceny nových bytov v posledných rokoch príliš nestúpali a na trhu sa ich ani veľa neobjavuje. Záujem určite stúpne po príchode veľkého investora Johnson Controls i s výstavbou nákupného centra Laugaricio na okraji či Auparku v centre mesta pod hradom.
Viaceré väčšie slovenské mestá začreli do výstavby bytov veľkou lyžicou. Otázka je, či sa im poriadne kúsky nevzpriečia v hrdle, či ich dokážu prehltnúť. Ak aj nie, nič hrozné sa nestane. Niekoľko špekulantov nedosiahne naplánované zhodnotenie investície, niekoľko projektov sa zbrzdí, prípadne prehodnotí a zmení sa ich plánované využitie. Možno vzniknú na úkor bytov administratívne budovy, ktorých je už teraz v Žiline, Trnave či Košiciach silný nedostatok. Tak to má byť. Projekty musia mať nielen víziu, ale aj ekonomickú logiku.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Peter Kremský
