Bývať v prenajatom byte vníma väčšina Slovákov ako nutné zlo. Viacerí si naň budú musieť v najbližších mesiacoch zvyknúť. Kupujúci čakajú na lepšie ceny nehnuteľností, a preto sú ochotní na čas ísť bývať do cudzieho. Navyše, rady nájomcov doplnia aj neúspešní žiadatelia o hypotéky, ktorí neprešli cez zhustené sitá bankových skóringov.
Dopyt sa zvýši, no nemusí to nevyhnutne znamenať cenový skok. Na druhej strane bude pôsobiť vyššia ponuka na trhu prenájmov. Kým dnes je v Bratislave zhruba 6 500 takýchto bytov, ďalšie desiatky až stovky prídu na trh po dokončení najväčších novostavieb. A tie sa na cenách prejavia viac.
Žiadny pohyb
Ceny prenájmov v posledných dvoch rokoch stagnovali. Doterajší spánok dokumentuje porovnanie s číslami, ktoré 105103>TREND zverejnil v lete 2007. Vtedy prognózoval, že časy, keď prenájom bytu prinášal zisk, sa blížia ku koncu. Dnes koniec zlatých časov nastal. Majiteľ bytu pri určovaní nájomného naráža na svoje náklady a ak to bude nevyhnutné, podlezie ich.
Martin Čapo je riaditeľ realitnej kancelárie Riešime bývanie. „Ceny nájmov stagnujú približne rok a pol až dva,“ hovorí. Dvojizbový byt v Petržalke sa už niekoľko rokov ponúka za približne 500 eur. Pravda, je rozdiel medzi ponukovou a realizačnou cenou. Podľa Daniely Danihel Rážovej, šéfky realitnej kancelárie Bond, je bežne uzavretá, a teda skutočná suma vo výške 300 až 400 eur. Aj tieto čísla sú už niekoľko mesiacov na rovnakej úrovni. Nemenili sa ani počas jesene, keď sa americké finančné problémy preliali do Európy. Podľa štatistík Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) mesačný nájom za polrok zaznamenal ani nie jednopercentný rozdiel v nominálnej cene.
„Dôležitejšie je pozrieť sa na cenu v porovnaní so mzdami,“ hovorí Martin Lazík, generálny sekretár NARKS. Pokiaľ sa nominálne ceny nájmov za posledný rok, dva nemenili, v porovnaní s kúpyschopnosťou obyvateľstva šli dole. Prenájom si môže dovoliť čoraz viac záujemcov. A je z čoho vyberať. Množstvo bytov na prenájom porastie, napríklad zo 157461>600-bytových III Veží, či 100483>500-bytovej Jégého aleje. Petržalská 158254>Vienna Gate, 114619>Tatra City či bytovky na Dlhých dieloch tiež prispejú k rozšíreniu ponuky.
Výrazne nadol ceny napriek zvýšenej konkurencii zatiaľ nejdú. Skupina prenajímateľov, ktorá svoj byt kúpila na hypotéku a ďalej ho prenajíma, odoláva tlaku a zlacňuje len veľmi neochotne. „Už nemajú kam, prenajímatelia narážajú na náklady,“ vraví sekretár asociácie.
Tabuľku zväčšíte kliknutím.
Typický príklad: ak si majiteľ bytu vzal 100-tisícový úver na dvojizbový byt s úrokom 5,5 percenta ročne a 30-ročnou splatnosťou, dnes spláca vyše 550 eur mesačne. Náklady na nájom môžu byť ďalších 50 až 100 eur, energie si hradí nájomník. Ísť pod súčet týchto súm je ochotný málokto, ak ho neprinúti rozširujúca sa konkurencia prenajímateľov a finančná núdza. Preto ceny prenájmov už niekoľko rokov stagnujú.
No spolu s príchodom ďalších novostavieb príde aj vôľa zlacňovať. Ísť dole s cenou môžu začať majitelia bytov, ktorí kupovali za hotovosť a nie sú obmedzovaní splátkou úveru. Pridajú sa potom i niektorí hypodlžníci, ktorí doteraz argumentovali splátkami úveru. Čoraz akútnejšie budú riešiť dilemu, či prenajať, hoci aj „so stratou“, alebo platiť hypotéku za prázdny byt.
Ochotu ísť dole s cenou dokumentuje aj rozdiel medzi ponukovými a realizačnými cenami. „Ani zahraniční klienti už neplatia také sumy ako predtým,“ hovorí D. Rážová a dodáva, že biznismen je dnes ochotný namiesto niekdajších tisíc eur zaplatiť ani nie polovicu.
Odmietnutí dlžníci
Zmenená situácia na trhoch, priškrtené financovanie bánk či vyhliadka poklesu predajných cien naštartujú aj dopyt. „Tí, ktorí nedostali úver, pôjdu dočasne do nájmu,“ uvažuje M. Čapo. Objem poskytnutých hypoték klesá, ako ukazuje medziročné porovnanie decembrových a januárových čísel. Nielen preto, že banky sú prísnejšie, i záujemcov o úver je menej. Buď sú zneistení pre možné prepúšťanie v ich odbore, alebo len čakajú na nižšie ceny vyhliadnutej nehnuteľnosti. No aj oni môžu neskôr zistiť, že ceny sa síce znížili, no oni už nie sú pre banku atraktívny dlžník.
Keď sa tak v priebehu tohto roka stane, stúpne krátkodobo dopyt po prenájmoch aj ich ceny, hovorí riaditeľ spoločnosti Riešime bývanie. „Nebudú mať iné východisko, na rok, dva pôjdu do prenájmu,“ súhlasí M. Lazík. No nemyslí si, že „nebonitní“ výraznejšie ovplyvnia ceny.
Sleduje aj príchod ďalšej skupiny – kým doteraz cesta z prenájmu viedla priamo do vlastného bytu, dnes prichádza medzistupeň. Rozrastajúca sa rodina, ktorá akútne potrebuje väčší byt, sa v neistých časoch namiesto záťaže v podobe hypotéky rozhodne pre iný, väčší nájom. Alebo ide za lepšími cenovými podmienkami.
Nájom je na Slovensku naďalej dočasná záležitosť, domáci byty radšej vlastnia. Potvrdzuje to aj 160562>nedávna štúdia OECD, z ktorej vyplynulo, že 85 percent obyvateľov žilo v roku 2004 vo svojom. Viac to bolo len v Poľsku a Maďarsku, naopak ani nie polovica Čechov svoj byt aj vlastní. Ak by mali Slováci dobiehať trend z Európskej únie, počet vlastnených bytov by sa znižoval a naopak stúpal podiel nájmu. To sa zatiaľ nedeje.
Rozbehnutá ponuka
Investovať do kúpy bytu s cieľom jeho prenájmu či čakania na vyššie predajné ceny, to je nateraz minulosť. Okrem zatvárajúcich sa nožníc medzi splátkou hypotéky a nájmom hrá v neprospech kúpy na investíciu ďalší faktor. Klesajúca cena bytov. Kým pred rokom sa mohol minimálny zisk z prenájmu vnímať ako nutné zlo, ospravedlňované rastúcou cenou nehnuteľnosti, dnes už rast taký istý nie je. Ceny najmä starších bytov padajú, nájomca už nemá istotu zhodnocovania svojej investície.
Niektorí, ktorí byt na investíciu už kúpili, ho radšej namiesto strát alebo slabých ziskov z prenájmu predajú. S vedomím, že čas predaja bude dlhší, a s očakávaním vyjednávaní o cene. Úbytok súkromných ponúk však čiastočne nahradia developeri. Tí, ktorým sa byty nedarí predať, sa čoraz viac rozhodujú pre prenájom dokončených jednotiek. Pravda, spraviť tak môže len silná firma so splatenými záväzkami. O podobnom riešení uvažuje napríklad Ipec 159471>v prípade Oberonu na Dlhých dieloch, takisto aj holandský fond MEI, ktorý postavil petržalskú Vienna Gate. Holanďania chcú ponúknuť aj zvýhodnené predkupné právo. Malo by ísť o formu podobnú lízingu áut.
„Pre klienta bude určitá istota, že byt si prenajíma od silnej spoločnosti a vyhýba sa rizikám, ako je predčasné ukončenie nájmu,“ hovorí Martina Seidl, konateľka Pd sk, firmy, ktorá na Slovensku 109669>zastupuje rakúsky Conwert. Ten 132698>kúpil dve bytovky v Žiline, kde plánuje byty prenajímať, patrí mu aj dom v centre Bratislavy. Ďalšie projekty pripravuje, nateraz podľa konateľky o forme lízingu neuvažuje.
Nutné zlo
Podľa M. Čapa developeri prišli s touto myšlienkou len ako východiskom zo súčasnej situácie. Prioritu má stále záujemca o kúpu. Je to tak aj v prípade 92992>400-bytového komplexu v Dúbravke. Investorská B.O.S. Slovakia dala do prenájmu 12 bytov v jednom bloku, prechodní obyvatelia majú zmluvu na rok. „Ak sa však medzitým nájde klient na kúpu bytu, pre nájomcu hľadáme náhradné riešenie,“ hovorí Lucia Ježová zo spoločnosti. Za dve izby sa bez energií platí necelých 500 eur mesačne.
Rakúsky Conwert sa aj v domovskej krajine špecializuje najmä na prenájom. Dom v centre Bratislavy plánuje zrekonštruovať a prenajímať v ňom 16 bytov. V Žiline firma kúpila celú bytovku Cube, jej 90 bytov plánuje prenajímať, ako aj jeden 46-bytový blok v rámci Arborea. Ponuka by sa mala rozbehnúť už v tomto roku, podľa M. Seidl sa ceny pohybujú od 6 do 8 eur za štvorcový meter. V Bratislave to má byť viac, za dvojizbový byt so 60 m2 zaplatí záujemca 480 až 600 eur mesačne.
Ak do prenajímania vstúpia developeri, na trh to môže vniesť ďalšie otrasy. Nájomníci nebudú odkázaní na svojvôľu majiteľa bytu, veľká firma by mala viac vážiť zmluvy. Prenajímať budú len novostavby, v prípade predkupného práva či nižšieho nájomného aj s atraktívnymi ponukami. To ďalej zníži dopyt po súkromných prenájmoch, ktoré čoraz viac bojujú s konkurencieschopnosťou. Vhodný čas na kúpu bytu ako investície vypršal.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
