Otázka: V našom bytovom dome máme neustále problémy so správcom. Nezdá sa nám jeho hospodárenie s našimi finančnými prostriedkami, komunikácia a pod. Predtým, ako sa rozhodneme pre prípadnú zmenu správcu, rád by som sa spýtal, aké sú vlastne povinnosti a práva správcu voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov?
Vy ako majitelia bytov a nebytových priestorov máte povinnosť zabezpečiť správu bytového domu. Môžete to urobiť prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré si bytový dom spravuje samo, alebo môžete využiť služby správcu.
Správcom môže byť právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ, ktorý má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy.
Činnosť správcu musí byť vykonávaná v súlade so Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov 182/1993 Z. z. (ZVBaNP), ktorý bol novelizovaný s platnosťou novely č. 70/2010 od 1. apríla 2010.
Podľa §8b ods. 1 ZVBaNP - Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.
Podľa §8b ods. 2 ZVBaNP - Pri správe domu je správca povinný:
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,
i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 tohto zákona, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
j) podať návrh na exekučné konanie,
k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o výkone správy a s týmto zákonom.
Práva správcu:
a) podľa §11 ods. 2 ZVBaNP je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt.
b) upovedomiť vlastníkov bytov a nebytových priestorov o možnosti zjednať nápravu s neprispôsobivým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, ktorý zasahuje do vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa §11 ZVBaNP,
c) v zmysle §14 ZVBaNP navrhnúť hlasovanie písomnou formou.
Autorka je obchodnou riaditeľkou realitnej spoločnosti Legacy.
