Ceny nehnuteľností na bývanie síce už rastú pomalšie a niekde stagnujú, zároveň je ťažšie požičať si na ich kúpu a potrebná je väčšia suma z vlastných zdrojov. Na druhej strane, prenájmy doteraz zdražovali len mierne.
Ako vychádzajú náklady na kúpu a prenájom z dlhodobého pohľadu dvadsiatich rokov, vypočítal analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík. Pre porovnanie si zvolil starší dvojizbový byt s plochou 45 až 55 štvorcových metrov v bratislavskom Ružinove.
Náklady na úver a prenájom
Aktuálna kúpna cena takéhoto bytu je 123-tisíc eur a mesačné náklady súvisiace s jeho užívaním dosahujú 120 eur. Prepočet porovnáva hypotekárne úvery s úrokovou sadzbou 1,2 percenta a 3,5 percenta. Pre zjednodušenie analytik počíta s priemerným dvojpercentným medziročným rastom všetkých cien počas celého obdobia.
„Vychádzali sme z mesačného nájmu na úrovni 550 eur vrátane energií, ktorý sa výpočtom po 20 rokoch dostal na úroveň 920 eur. Celková cena zaplateného nájmu za 20 rokov je tak 233-tisíc eur,“ uvádza M. Lazík.
Pri kúpe bytu na hypotéku sa pre splnenie súčasných podmienok počíta so zaplatením časti kúpnej ceny v sume 23-tisíc eur z vlastnej nasporenej hotovosti. Zvyšných stotisíc eur je čerpaných na hypotekárny úver na 20 rokov.
Ak by kupujúci dosiahol na výhodnú úrokovú sadzbu 1,2 percenta, za celý čas by preplatil úver na splátkach približne o 13-tisíc eur. Pri vyššej sadzbe 3,5 percenta by to bolo až 40-tisíc eur. Aktuálne mesačné splátky úverov na bývanie sú pod úrovňou nájomného, pripomína analytik.
Vlastník nehnuteľnosti však musí ešte platiť spomínaných 120 eur za energie, odpad či poplatky za správu. Pri dvojpercentnom raste cien by sa celkové mesačné náklady zvýšili z počiatočných 590 eur (470 eur splátka hypotéky + 120 eur náklady) na 670 eur, respektíve pri drahšej hypotéke zo 700 eur (580 splátka + 120 náklady) na 780 eur. Celkovo by tak za 20 rokov zaplatil pri nižšej sadzbe 187-tisíc eur, pri vyššej až 214-tisíc.
Na konci je rozdiel vo vlastníctve
Kým na začiatku hovoria celkové mesačné náklady v prospech prenájmu, časom sa preklopia v prospech kúpy nehnuteľnosti na úver, hodnotí analytik. Pripomína však, že vlastník bytu musí počítať raz za čas aj s rekonštrukciou. V modelovom príklade sa s ňou počíta raz za desať rokov v sume päťtisíc eur. Celkové náklady v príklade tak stúpnu o desať tisíc.
Celkový rozdiel v nákladoch na bývanie počas dvadsiatich rokov pri oboch spôsoboch zabezpečenia bývania nie je zásadný, aby sa nedalo uvažovať o oboch alternatívach, myslí si analytik. Zavážiť však môže to, že po vyplatení hypotéky sa kupujúci stáva vlastníkom. V modeli sa počíta s hodnotou nehnuteľnosti v tom čase 205-tisíc eur.
Porovnanie prenájmu a kúpy bytov na hypotéku Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
„V súčasných podmienkach je teda výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke ako platiť nájomné, pokiaľ má človek stabilný príjem a čo - to našetrené,“ uzatvára porovnanie M. Lazík.
Zdôrazňuje, že nehnuteľnosť je často jediný významnejší majetok, ktorým ľudia disponujú. „A podmienky na získanie hypotéky sa síce sprísňujú, ale stále sú veľmi priaznivé. Dnešné ceny nehnuteľností sa môžu zdať nafúknuté a privysoké, ale očakáva sa skôr ich stagnácia ako pokles,“ vysvetľuje.
Komu sa oplatí nájom
Analytik pripúšťa, že napriek faktom, ktoré hovoria v prospech kúpy nehnuteľnosti, je nájom pre určitú skupinu ľudí lepším riešením. Patria sem tí, ktorí si chcú užívať alebo potrebujú voľnosť, napríklad často cestujú, či už súkromne alebo pracovne.
Finanční experti upozorňujú, že kto nemá v pláne vlastniť nehnuteľnosť viac ako sedem rokov, urobí lepšie, ak pôjde do prenájmu. Platí to aj pre mladých ľudí, ktorí ešte študujú a popri tom pracujú alebo nastúpili do prvého zamestnania. Najmä v prípade, ak si prenajímajú byt s viacerými a delia sa o náklady. V takom prípade si dokážu zároveň šetriť na budúce bývanie.
„A potom je tu segment luxusných prenájmov, ktoré pokrývajú takmer výlučne zahraniční manažéri alebo firemní klienti. Tento segment alternatívne využíva aj prenájom rodinných domov, či už ako sídlo firmy, alebo bývanie top manažmentu,“ podotýka M. Lazík.
Dodáva, že záujem o prenájmy neklesá. Dobrý vývoj ekonomiky prinášajúci zdražovanie nehnuteľností vytvára predpoklady pre nárast cien nájomného bývania. V posledných rokoch však bol zaznamenaný najmä mimo Bratislavy, najmä v Nitre, Žiline, Trnave a Trenčíne, kde je na rozdiel od hlavného mesta konkurencia pomerne nízka. Naopak, v Prešove sa ceny takmer nemenia.
V Bratislave drží ceny vysoká konkurencia, keď odborníci odhadujú, že každý tretí byt je kupovaný ako investícia. Väčšina z nich je určená na prenájom. Podľa portálu Nehnuteľnosti.sk tvorí Bratislava až 70 percent ponuky bytov na prenájom, nasleduje Nitra (8,3 percenta) a Žilina (5,5 percenta). Najväčší dopyt je v Petržalke, Dúbravke, Ružinove a Starom Meste. V kategórii rodinných domov je za Bratislavou Trnava a tretia je Nitra.
