V poslednom štvrťroku minulého roka ponúkalo byty 126 realitných projektov. Ponuku rozšírilo sedem nových projektov alebo ich ďalšie fázy, ktoré priniesli na trh 541 bytov. Až polovicu z tohto čísla tvorili byty v projekte Slnečnice Mesto, ktorý spustil ďalšiu etapu.

Viac ako v roku 2016

Aj napriek tomu, že sa počet ponúkaných bytov na konci roka poklesol pod hranicu štyritisíc, analytici Bencontu označujú rok 2017 z pohľadu celkovej ponuky za najsilnejší. V priemere totiž bolo na trhu každý štvrťrok 4 535 bytov. Len na porovnanie, v roku 2016 to bolo 4 032 bytov.

Najširšiu ponuku evidujú analytici v okrese Bratislava II (tvoria ho časti Ružinov, Vrakuňa, Podunajské Biskupice). Posledný kvartál vlaňajška ju rozšírili štyri projekty, ktoré priniesli 209 bytov. Celkovo tak okres ponúka 1 030 bytových jednotiek v novostavbách.

Voľné byty v novostavbách (k 31.12. 2017)
Okres Počet Priemerná výmera (m²) Priemerná cena €/m² s DPH Priemerná celková cena s DPH (€)
BA I 520 73,47 3 310 210 971
BA II 1 030 65,49 2 549 166 898
BA III 766 73,28 2 905 208 389
BA IV 774 65,49 2 309 152 333
BA V 862 56,36 2 374 132 499
Celkový súčet 3 952 66,04 2 606 168 076
Zdroj: Bencont Investments

Najväčší pokles ponuky zaznamenala analýza v treťom okrese (tvorí ho Nové Mesto, Rača, Vajnory), kde ubudlo oproti koncu septembra 265 bytov (aktuálne 766 bytov). Prevažná časť ponuky je v tomto okrese tvorená projektmi Tehelné pole, Urban Residence, Nová Koliba či Malé Krasňany. Pokles bol výrazný aj v Starom Meste, kde to bolo spôsobené predajom v projekte Sky Park.

Priemerná cena za štvorcový meter dosiahla ku koncu minulého roku podľa Bencontu 2 605,79 eura. Ide tak o medziročný rast o 3,81 percenta, pričom je to najnižšie číslo za viac ako dva roky. Doposiaľ bolo tempo nižšie v treťom štvrťroku 2015, keď ceny narástli o 8,44 percenta. Medzikvartálne sa cena zmenila len minimálne a to o 0,26 percenta.

Naštartovanie po lete

Celková priemerná cena za byt sa dostala na úroveň 168-tisíc eur, čím medziročne vzrástla o 4,9 percenta. Ide však o logický rast, keďže o 3,53 percenta vzrástla aj priemerná veľkosť predaného bytu. Rast priemernej rozlohy voľných bytov spôsobuje prílev viacizbových bytov do ponuky, aj fakt, že sa predávajú menšie byty a tým pádom rastie výmera zostávajúcich. 

Ponuka bytov sa v Bratislave scvrkla, výber je najmenší za rok a pol

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments

Predaj na konci roka po slabšom lete opäť posilnil. Za sledované obdobie sa predalo 1 184 bytov v 101 projektoch. Trojicu najpredávanejších projektov tvorili Slnečnice (155 bytov), Sky Park (96 bytov) a Matadorka (60 bytov). Medzi väčšie predaje zaradila analýza aj projekty Klingerka, Dúbravy, Seberíniho a Tehelné pole.

Cena predaných bytov sa dostala na úroveň 2 531,85 eura za štvorcový meter. Medziročne poklesla o necelé tri eurá. Minimálna zmena potvrdzuje aj to, že kupujúci si vyberajú približne rovnako veľké byty už vyše roka. Predaju stále dominujú dvojizbové byty (43-percentný podiel) a trojizbové byty (31-percentný podiel), ktoré majú jednotkovú cenu na úrovni priemeru.

Každý deň takmer 14 bytov

Celkovo sa za celý rok 2017 predalo 5 020 bytov v novostavbách, čo predstavuje 13,75 bytu každý deň. Ponuka voľných bytov sa drží za celý minulý rok v priemere okolo 4 500 bytov, čo znamená, že pri zachovanom dopyte by táto ponuka uspokojila trh na najbližší rok. V ponuke voľných bytov na konci roka tvorili dokončené pätinu.

Predané byty v novostavbách (4. štvrťrok 2017)
Počet izieb Počet bytov Priemerná výmera (m²) Priemerná cena €/m² s DPH Priemerná celková cena s DPH
1 170 33,40 2 507 82 816
2 511 51,23 2 538 127 985
3 363 76,21 2 509 192 074
4 125 101,83 2 619 268 590
5 15 148,08 2 516 365 953
Spolu 1 184 62,90 2 532 157 607
Zdroj: Bencont Investments

Analýza upozorňuje, že rast cien bol držaný na uzde. „Developeri si dávajú pozor, aby pri uvedení nových projektov na trh neprestrelili cenu a nevytvorili obraz predraženého projektu. Ku zvyšovaniu cien následne dochádza dodatočne, keď vidia príležitosť na základe vysokého dopytu po bytoch v projekte,“ konštatuje analýza.

Analytici nepredpokladajú výrazné zvyšovanie cien novostavieb. Pri jednotkovej cene predpokladajú priemerné ročné tempo rastu na úrovni troch až piatich percent.

„Čo v budúcnosti môže byť problémom, je nedostatočná nová ponuka bytov vzhľadom na súčasný objem dopytu. Rok 2017 síce bol rokom s najväčšou priemernou ponukou novostavieb, no už druhý kvartál po sebe vidíme značný pokles ponuky, tento raz pod štyritisíc bytov. Pokiaľ by sa ponuka v blízkej budúcnosti dostala pod tritisíc bytov, dá sa očakávať ďalšia vlna zvyšovania cien bývania, keďže dopyt v najbližších dvoch rokoch s veľkou pravdepodobnosťou ostane rovnako silný,“ naznačuje Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments.