Hypotéka aj na štyri roky. Komu je určená

Málo, alebo skoro vôbec sa nehovorí o možnosti čerpať hypotekárny úver na kratšie obdobie ako štandardných 20 - 30 rokov splácania. Zákon o bankách bankách pritom pripúšťa možnosť splácať takýto úver najmenej 48 mesiacov. Pozrime sa bližšie, pre koho je takáto „krátka“ hypotéka vhodná, kde klienti bánk získajú a naopak, aké riziká podstupujú. 

Pri kúpe bytu alebo výstavbe rodinných domov uprednostňujú žiadatelia o hypotekárny úver dlhšiu lehotu splatnosti, spravidla 20 - 30 rokov, najmä kvôli nižšiemu mesačnému zaťaženiu.  Platí to spravidla pri hypotékach nad 50 000 eur. 

K výraznému zvýšeniu splátok dochádza, ak sa rozhodnú pre splatnosti na kratšie obdobie do 15 rokov. Uvedieme to na príklade: 

Príklad: Hypotekárny úver vo výške 80 000 EUR, úrok 2 % p.a. 

Hypotekárny úver s krátkou lehotou splatnosti  od 4 rokov pre klienta znamená jednoznačnú úsporu v podobe nižšej preplatenosti úveru, ako je to pri dlhších splatnostiach. Porovnáme to na príklade. 

Príklad: Hypotekárny úver vo výške 80 000 EUR a celková suma, ktorú klient zaplatí banke pri splatnosti 4, 5, 10, 20 a 30 rokov, pri „nemennej“ úrokovej sadzbe 2 % p. a.

Na druhej strane nevýhodou krátkej splatnosti úveru sú vyššie mesačné splátky, ktoré nemusia každému klientovi vyhovovať. Taktiež banky pri schvaľovaní úveru preverujú, či je bonita žiadateľa dostačujúca na získanie takejto krátkodobej hypotéky. 

Predčasné vyplatenie

Zaujímavosťou je, že aj keď sa klient rozhodne pre splatnosť 30 rokov a s tým spojené relatívne nízke mesačné splátky, môže hypotéku predčasne vyplatiť napríklad pri  ukončení 5-ročnej fixácie, a ešte k tomu bez poplatkov.

Je to zaujímavá výhoda, nakoľko pri predčasnom splatení banke spláca iba nesplatenú časť istiny - nikdy nie nesplatené úroky, ktoré mal splácať nasledujúcich 25 rokov! Túto možnosť využívajú najmä klienti, ktorí majú viazané prostriedky alebo plánujú predať v budúcnosti nehnuteľnosť.

Koľko v tomto prípade zaplatíme za hypotéku?

296 EUR splátka x 12 mesiacov x 5 rokov = 17 760 EUR  (úroky + istina splatená počas prvých 5 rokov) + 69 763 EUR (zostávajúca istina po piatich rokoch) = 87 523 EUR.

Znamená to, že oproti splatnosti na 5 rokov, pri ktorej vychádzajú mesačné splátky 1 402 EUR, hypotéku preplatíte iba o 4 133 EUR. Pri predčasnom splatení 30-ročnej hypotéky po piatich rokoch preplatíte 7 523 EUR. 

Je to pre klientov kompromis, keďže preplatenie je síce navýšené o 3 000 EUR, ale  mesačné zaťaženie je oveľa nižšie:  296 EUR/mesačne pri 30-ročnej splatnosti vs. 1 402 EUR pri 5-ročnej splatnosti.

Preplatenie hypotéky sa dá dodatočne znížiť mimoriadnymi ročnými splátkami – spravidla do 20 % z výšky úveru, čím klient dosiahne aj nižší zostatok istiny na konci fixácie.

Pre koho

Krátke splatnosti hypoték sú zaujímavé pre klientov, ktorí si potrebujú požičať nižšiu sumu, napríklad 20 000 EUR a majú dostatočný príjem. Vtedy mesačná splátka na 4 roky vychádza na 434 EUR s úrokovou sadzbou 2% p. a..

Treba si však dať pozor na to, že niektoré bankové inštitúcie obmedzujú hypotéky a vôbec úvery na bývanie minimálnou splatnosťou 10 rokov. V tomto prípade je na rozhodnutí klientov, či im takáto „dlhšia" splatnosť vyhovuje, alebo si vyberú hypotéku od banky, ktorá im poskytne hypotéku s lehotou splatnosti 4 roky. 

Pri výbere lehoty splatnosti je dôležité nájsť kompromis medzi čo možno najnižšou preplatenosťou úveru a zároveň prijateľnými mesačnými splátkami, aby ste sa nedostali do finančnej nepohody. Ak by sa tak aj stalo, určite je dôležité riešiť takúto situáciu s bankou čo možno najskôr. Na základe žiadosti banky zvyčajne umožnia predĺžiť lehotu splatnosti.

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.